Le marché immobilier français a retrouvé des couleurs en 2025. Orpi, premier réseau immobilier en nombre de points de vente, publie son bilan immobilier 2025 et dresse un constat nuancé. D’un côté, les compromis signés ont bondi de 11% par rapport à 2024. De l’autre, l’instabilité politique et géopolitique freine la dynamique depuis le dernier trimestre. Les primo-accédants tirent le marché vers le haut. Les investisseurs, eux, restent sur la touche face à un cadre réglementaire mouvant. Quelles sont les grandes tendances de cette année charnière ? Quelles perspectives se dessinent pour 2026 ? Décryptage complet des chiffres et des enjeux qui façonnent l’immobilier français.
Sommaire :
- Pourquoi le bilan immobilier 2025 marque-t-il un rebond du marché ?
- Quels acteurs ont porté le marché selon le bilan immobilier 2025 ?
- Quels facteurs expliquent ce rebond dans le bilan immobilier 2025 ?
- Quelles perspectives pour 2026 après ce bilan immobilier 2025 ?
À retenir – Bilan immobilier 2025
- Les compromis signés chez Orpi ont progressé de 11% en 2025.
- Les primo-accédants représentent 40% des transactions.
- Les investisseurs locatifs restent en retrait face à l’instabilité réglementaire et la hausse des frais de notaire.
- Le prix moyen au m² a augmenté de 3%, passant de 3 020€ à 3 110€ au niveau national.
- La stabilité politique et réglementaire sera la clé pour maintenir la dynamique en 2026.
Pourquoi le bilan immobilier 2025 marque-t-il un rebond du marché ?
Une progression nationale confirmée par les chiffres
L’année 2025 a confirmé la reprise amorcée dès septembre 2024. Orpi a enregistré plus de 36 000 compromis signés, soit une hausse de 11% par rapport à l’année précédente. Au niveau national, le Conseil supérieur du notariat estime le volume total à environ 945 000 ventes. Ce chiffre élevé témoigne de l’attachement des Français à la pierre malgré un contexte économique et politique instable.
Guillaume Martinaud, président de la coopérative Orpi, analyse : « 2025 a été une bonne année pour l’immobilier sur le plan de la transaction. Les facteurs qui ont permis de renouer avec la croissance sont clairs : la baisse progressive des taux qui a rouvert l’accès au crédit, l’ajustement des prix qui a redonné du pouvoir d’achat immobilier et l’engagement des banques auprès des primo-accédants. »
Des métropoles locomotives et des marchés en retrait
Le bilan immobilier 2025 révèle des disparités régionales marquées. Toulouse affiche une progression de 15% des compromis signés. Marseille suit avec +11%. Paris enregistre +9%, Lyon +10%, Nice et Orléans +7% chacune, et Pau +11%. À l’inverse, certains marchés peinent à redémarrer. Montpellier accuse un recul de 8%. Limoges affiche -5% et Tours -3%. Le retour de l’offre a permis un rééquilibrage progressif avec la demande dans les zones dynamiques.
Une hausse mesurée des prix
L’augmentation des transactions s’est accompagnée d’une progression des prix. Le prix moyen au mètre carré est passé de 3 020€ en 2024 à 3 110€ en 2025, selon les données Orpi. Cette hausse de 3% reste mesurée et n’a pas freiné la reprise des ventes.
Quels acteurs ont porté le marché selon le bilan immobilier 2025 ?
Les primo-accédants, moteurs de la reprise
Les primo-accédants représentent près de 4 transactions sur 10 chez Orpi fin 2025. Leur retour massif constitue l’un des principaux moteurs du rebond. Les banques ont accompagné ce mouvement en développant des offres spécifiques : taux bonifiés, prêts à paliers, accompagnement renforcé. Ces dispositifs ont facilité l’accès au crédit pour de nombreux ménages. Toutefois, ces offres se sont raréfiées en fin d’année.
Les investisseurs locatifs en retrait
L’investissement locatif reste le grand absent du bilan immobilier 2025. Les investisseurs font face à un cadre réglementaire instable. Le statut du bailleur privé a été rejeté puis repêché par le Sénat. L’encadrement des loyers s’étend à toutes les zones tendues. Les frais de notaire augmentent. Cette succession de mesures fige les projets et entame la confiance. La durée moyenne des transactions atteint désormais 101 jours, signe d’une prudence accrue des acquéreurs et investisseurs.
Guillaume Martinaud alerte : « L’instabilité politique pèse sur les projets immobiliers. Quand les règles changent en permanence — va-et-vient sur les DPE, hésitation constante sur le statut du bailleur privé — comment voulez-vous que les Français se projettent ? Un projet immobilier se construit dans la durée : il faut de la visibilité et de la stabilité. »
Une bouffée d’oxygène pour le parc locatif
Une nouvelle positive émerge toutefois. Environ 700 000 logements sortent des étiquettes énergétiques F et G grâce à la modification des calculs du DPE pour les biens chauffés à l’électricité. Ces logements peuvent désormais réintégrer le marché locatif et soulager la tension locative qui persiste partout en France.
Quels facteurs expliquent ce rebond dans le bilan immobilier 2025 ?
La baisse progressive des taux d’intérêt
La baisse des taux de crédit a rouvert l’accès au financement pour de nombreux ménages. Ce facteur a directement contribué à la hausse des compromis signés depuis septembre 2024. Les signatures sont reparties durablement à la hausse selon Orpi.
L’ajustement des prix de vente
Les vendeurs ont accepté de revoir leurs prétentions. Cet ajustement a redonné du pouvoir d’achat immobilier aux acquéreurs et relancé les transactions dans un contexte où les prix restent élevés.
L’engagement des établissements bancaires
Les banques ont joué un rôle clé en proposant des offres adaptées aux primo-accédants. Leur engagement a ainsi permis de débloquer des projets qui semblaient inaccessibles quelques mois plus tôt.
Quelles perspectives pour 2026 après ce bilan immobilier 2025 ?
Une instabilité politique qui pèse sur les projets
L’instabilité politique observée depuis septembre 2025 commence à peser sur le marché. Les chiffres de fin d’année traduisent déjà cette frilosité. Les élections municipales de mars 2026 et l’élection présidentielle de 2027 risquent d’accentuer l’attentisme des acquéreurs et des investisseurs.
Guillaume Martinaud rappelle : « Nous l’avons déjà observé en 2017 avant l’échéance présidentielle : l’incertitude crée de la frilosité. »
Les demandes d’Orpi aux pouvoirs publics
Orpi formule deux demandes prioritaires aux pouvoirs publics. Premièrement, stabiliser le cadre réglementaire en cessant les effets d’annonce et les revirements permanents. Deuxièmement, créer un environnement incitatif plutôt que punitif pour les bailleurs privés en adoptant un vrai statut du bailleur privé pour relancer l’investissement locatif.
Les innovations du réseau pour accompagner le changement
Orpi a lancé plusieurs initiatives en 2025 pour simplifier et sécuriser chaque parcours immobilier. Le concept Orpi Villages cible les zones rurales et périurbaines avec 19 agences pilotes, et le réseau prévoit de dépasser 25 antennes en 2026. Orpi Financement, Orpi Assurances et Orpi France Gestion font du réseau un guichet unique du logement couvrant transaction, financement, assurance et gestion locative.
Le Mandat Orpi Max devient la norme dans les agences en 2026. Il libère les vendeurs des contraintes d’engagement en leur permettant de mettre fin à l’exclusivité à tout moment. Le réseau a également déployé SweepBright pour plus de mobilité et lancé une recherche immobilière assistée par IA sur Orpi.com. Plus de 100 agences ont rejoint la coopérative en 2025. 130 nouvelles ouvertures sont attendues en 2026, confirmant l’attractivité du modèle coopératif.
Guillaume Martinaud conclut : « 2025 restera comme une année de rebond contrariée par l’instabilité. Pour 2026, nous devons impérativement créer des conditions de la confiance et maintenir la stabilité sur les prix, avec des estimations au juste prix pour que la dynamique perdure. L’immobilier n’est pas un secteur comme les autres : c’est le projet de vie des Français, c’est l’économie du pays, c’est l’avenir du logement. »
