En France, 9,7 millions de personnes possèdent au moins deux logements, selon une récente étude de l’Insee. Cela représente un tiers des propriétaires. Ces multipropriétaires, souvent plus âgés et plus aisés, détiennent à eux seuls deux tiers du parc privé. Un chiffre qui en dit long sur la concentration du marché locatif. L’investissement immobilier locatif reste très attractif, surtout dans les zones touristiques et les grandes agglomérations, où la demande locative reste élevée. Mais, cette dynamique cache de fortes disparités. En réalité, la moitié des logements loués appartient à seulement 4 % des propriétaires. Un chiffre clé, qui illustre à quel point la pierre reste un placement privilégié, malgré les tensions sur le marché.
Sommaire :
- Qui sont les acteurs de l’investissement immobilier locatif en France ?
- Des stratégies d’investissement immobilier variées
- Géographie de l’investissement immobilier locatif : où se concentrent les biens ?
- Rentabilité et gestion de l’investissement immobilier locatif
- Concentration et professionnalisation de l’investissement immobilier locatif
Qui sont les acteurs de l’investissement immobilier locatif en France ?
Multipropriété : un pic entre 55 et 65 ans, avant le repli
L’investissement immobilier locatif en France révèle un fossé générationnel et économique important. Les données de l’Insee montrent clairement que les multipropriétaires sont en moyenne plus âgés que les détenteurs d’un seul bien. Le pic de la multipropriété se situe entre 55 et 65 ans, période où trois personnes sur dix détiennent plusieurs logements. Cette concentration n’est pas surprenante puisque l’accession à la propriété se fait au fil du temps.
Les chiffres sont éloquents : alors que la part de propriétaires est quasi inexistante avant 25 ans, elle augmente ensuite rapidement. Entre 35 et 90 ans, environ 40% des Français sont monopropriétaires, une proportion relativement stable.
La part des multipropriétaires augmente progressivement avec l’âge, pour atteindre un pic entre 55 et 65 ans. Passé cet âge, la tendance s’inverse. Ce recul chez les plus âgés s’explique facilement.
Beaucoup choisissent de transmettre leur patrimoine, souvent via des donations aux enfants.
D’autres vendent pour faire face aux dépenses liées à la perte d’autonomie. Un cycle classique, qui reflète les stratégies patrimoniales liées à l’âge et aux besoins évolutifs des ménages.
Immobilier locatif : un placement réservé aux plus aisés
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En France (hors Guadeloupe, Guyane et Mayotte), le niveau de vie médian des multipropriétaires atteint 30 700 euros. C’est 25 % de plus que celui des monopropriétaires (25 000 euros) et plus de 50 % de plus que celui des non-propriétaires (19 900 euros). L’investissement immobilier locatif reste donc largement réservé aux foyers disposant d’une solide capacité d’épargne.
Et, plus le nombre de biens augmente, plus le niveau de vie grimpe. Ainsi, les détenteurs de dix logements ou plus affichent un revenu médian de 41 500 euros, soit 43 % de plus que ceux qui en possèdent seulement deux (28 900 euros). Un écart révélateur d’un marché de l’immobilier qui profite avant tout aux plus fortunés.
Des stratégies d’investissement immobilier variées
L’étude met en lumière la diversité des parcours parmi les multipropriétaires. Tous ne répondent pas au même schéma, ni aux mêmes objectifs. 16 % d’entre eux possèdent leur résidence principale et un seul bien en location. C’est le profil classique du petit investisseur, souvent motivé par la constitution d’un patrimoine sécurisé.
D’autres optent pour une résidence secondaire en plus de leur logement principal — une stratégie choisie par 12 % des multipropriétaires. Mais 22 % vont plus loin : ils tirent des revenus significatifs de plusieurs biens en location. Une logique clairement entrepreneuriale, avec une gestion active du parc immobilier comme source principale ou complémentaire de revenus.
SCI et nom propre : deux visions de l’investissement immobilier locatif
La façon de détenir un bien locatif reflète aussi la stratégie d’investissement. Ainsi, dans l’immense majorité des cas (91 %), les logements des multipropriétaires sont détenus en nom propre. Mais, la tendance évolue avec l’ampleur du patrimoine. 13 % des investisseurs ont recours à une société civile immobilière (SCI), un outil souvent choisi pour faciliter la gestion ou anticiper la transmission. Le chiffre grimpe encore chez les plus gros profils : 70 % des propriétaires de 10 logements ou plus passent par une SCI. Un signe clair que la gestion locative devient plus structurée et professionnelle à mesure que le portefeuille immobilier s’élargit.
La nue-propriété séduit de plus en plus les multipropriétaires
Près de trois multipropriétaires sur dix détiennent au moins un bien en nue-propriété. Or, ce choix n’est pas anodin : il s’inscrit souvent dans une stratégie d’optimisation fiscale ou de transmission du patrimoine. En effet, la nue-propriété permet à son titulaire de disposer du bien — le vendre, le donner ou le transmettre. Mais, l’usage du bien et les revenus locatifs reviennent à l’usufruitier. Ce montage, de plus en plus utilisé, illustre la montée en puissance des stratégies patrimoniales complexes dans l’investissement immobilier.
Géographie de l’investissement immobilier locatif : où se concentrent les biens ?
Une forte présence dans les zones touristiques et les métropoles
L’investissement locatif ne se répartit pas au hasard. Il suit des logiques territoriales marquées, avec des zones où la multipropriété est plus répandue. C’est le cas dans les départements alpins, de la Haute-Savoie aux Alpes-de-Haute-Provence, mais aussi dans les territoires ruraux du sud du Massif central, comme le Lot ou l’Ardèche.
Dans ces zones, un quart des personnes âgées de 25 ans ou plus sont multipropriétaires. C’est nettement au-dessus de la moyenne nationale, qui s’établit à 21 %. Un écart qui reflète des dynamiques locales d’investissement, souvent liées au tourisme, à la valorisation du patrimoine ou à des traditions familiales de détention immobilière.
La multipropriété s’impose dans certains territoires bien précis.
Paris, les Yvelines et la Corse-du-Sud affichent une forte concentration d’investisseurs immobiliers, bien au-dessus de la moyenne nationale.
À l’inverse, dans le Nord, le Pas-de-Calais ou l’Aisne, la pratique reste marginale, avec moins de 16 % de multipropriétaires. Les chiffres tombent encore plus bas dans les départements aux niveaux de vie les plus faibles, comme la Seine-Saint-Denis ou les DOM, où la proportion descend entre 12 et 13 %.
Cette carte de la multipropriété n’a rien d’un hasard. Les zones touristiques, notamment de montagne, attirent les investisseurs grâce à la demande en résidences secondaires et locations saisonnières. Les territoires ruraux attractifs du Sud, quant à eux, offrent des prix d’achat plus accessibles, ce qui améliore la rentabilité locative. Deux logiques, un même objectif : valoriser la pierre là où elle rapporte.
Une concentration dans les pôles urbains
À l’échelle plus fine des aires d’attraction des villes, l’investissement immobilier locatif se concentre majoritairement dans les pôles (69% des logements) plutôt que dans leurs couronnes périphériques (61%). Cette préférence pour les centres urbains s’explique par un marché locatif plus dynamique et des perspectives de valorisation supérieures.
Dans plusieurs grandes villes, les multipropriétaires tiennent le haut du pavé. À Montpellier, Toulouse, Poitiers ou Clermont-Ferrand, plus de trois logements sur quatre sont détenus par au moins un investisseur immobilier locatif. Le pôle parisien, bien au-delà de la petite couronne, n’est pas en reste. 68 % des logements y appartiennent à des multipropriétaires, preuve d’une forte concentration du patrimoine locatif dans les mains d’une minorité. Une situation qui souligne le poids grandissant des investisseurs dans les métropoles, où la pression foncière et la rentabilité potentielle attirent durablement les capitaux privés.
Dans les territoires touristiques, cette concentration est encore plus marquée. L’étude révèle que dans certains pôles tournés vers les sports d’hiver comme Chamonix-Mont-Blanc, Bourg-Saint-Maurice ou Saint-Gervais-les-Bains, ainsi que sur le littoral dans les pôles de Bormes-les-Mimosas, de La Flotte (Île de Ré) ou d’Arcachon – La Teste-de-Buch, plus de 85% des logements sont détenus par au moins un multipropriétaire.
Rentabilité et gestion de l’investissement immobilier locatif
Des logements majoritairement destinés à la location
Les chiffres sont parlants : l’investissement locatif répond avant tout à une logique économique. Chez les monopropriétaires, 87 % des logements sont occupés par leur propriétaire. Mais, chez les multipropriétaires, cette part chute à 43 %.
Le reste ? Il est principalement mis en location. 57 % des logements détenus par des multipropriétaires génèrent des revenus locatifs. Un choix assumé, qui reflète la volonté de se constituer un revenu complémentaire, voire de préparer sa retraite.
Les autres biens se partagent entre résidences secondaires (23 %) et logements vacants (20 %). Ces logements inoccupés peuvent servir de réserve de valeur, ou patienter en attendant une nouvelle affectation. Autant de stratégies qui confirment la dimension patrimoniale et financière de la multipropriété.
Parmi les 2,1 millions de logements vacants détenus par au moins un multipropriétaire, 55% le sont depuis plus d’un an. Ce qui pose la question de l’efficacité de l’allocation du parc immobilier dans un contexte de tension sur le logement. Cette vacance prolongée peut s’expliquer par diverses raisons : travaux en cours, succession, bien en mauvais état nécessitant des rénovations importantes, ou encore stratégie d’attente dans l’espoir d’une valorisation du bien.
Une proximité géographique entre propriétaires et locataires
Contrairement à l’image d’un capitalisme immobilier déconnecté des territoires, la réalité française est bien différente. Selon l’étude, deux tiers des logements loués par des multipropriétaires se trouvent dans le même département que leur résidence principale. Cette proximité géographique reflète une volonté de garder la main sur la gestion et de mieux connaître le marché local. Un choix qui privilégie le contrôle direct et la sécurité patrimoniale.
Il existe toutefois des exceptions. À Paris et dans la petite couronne, la pression immobilière et les prix élevés poussent souvent les propriétaires à investir plus loin. Mais, en considérant cet ensemble comme une seule zone, la part des biens détenus localement remonte à 60 %. Un chiffre qui reste toutefois inférieur à la moyenne nationale, confirmant la spécificité du marché francilien.
À l’inverse, cette proximité atteint des sommets dans les départements alsaciens, en Moselle, dans les Ardennes, en Haute-Corse et à La Réunion, où plus de trois logements sur quatre sont détenus par un investisseur résidant dans le même département. Cette gestion de proximité facilite probablement le suivi des biens et la relation avec les locataires, deux facteurs clés de réussite dans l’investissement immobilier locatif.
Concentration et professionnalisation de l’investissement immobilier locatif
Une minorité détient la majorité du parc locatif
L’étude de l’Insee révèle une forte concentration de la propriété immobilière locative. Parmi les logements détenus par des particuliers, la moitié des biens loués appartiennent à des personnes possédant cinq logements ou plus, alors que ces dernières ne représentent que 4% des propriétaires.
En effet, l’étude met en lumière une concentration marquée du patrimoine locatif. Si 58 % des multipropriétaires se limitent à deux biens — souvent leur résidence principale et un logement en location — d’autres vont beaucoup plus loin. Une minorité très structurée s’est constituée un véritable portefeuille immobilier. 3 % des multipropriétaires possèdent dix logements ou plus.
Et, cette petite fraction du marché pèse lourd : elle détient à elle seule 18 % des biens loués dans le parc privé. Une disproportion qui illustre la professionnalisation croissante de l’investissement locatif, avec des stratégies patrimoniales orientées vers la rentabilité à grande échelle.
L’évolution du profil des investisseurs
L’investissement locatif révèle aussi des disparités de genre. Si les femmes représentent 49 % des multipropriétaires, leur présence diminue avec la taille du patrimoine. Elles ne constituent plus que 40 % des propriétaires détenant dix logements ou plus. Autrement dit, plus le portefeuille s’élargit, plus l’écart se creuse. Une tendance qui souligne que, malgré la progression de l’égalité dans l’accès à la propriété, les grands investisseurs restent majoritairement masculins.
SCI : un outil incontournable pour les grands investisseurs
Le recours aux structures juridiques, notamment les sociétés civiles immobilières (SCI), suit une logique de montée en puissance. Chez les petits investisseurs, il reste marginal : seules 5 % des personnes possédant deux logements utilisent une SCI. Mais, la tendance s’inverse chez les grands propriétaires. Parmi ceux qui détiennent dix logements ou plus, 70 % passent par une SCI. Ce basculement traduit une professionnalisation croissante de la gestion locative.
À mesure que le patrimoine grandit, les investisseurs adoptent des outils plus sophistiqués, mieux adaptés à une gestion structurée, à la transmission et à l’optimisation fiscale.
Propriétaires étrangers : une minorité stratégique sur le marché français
Le marché immobilier français attire aussi les investisseurs venus de l’étranger. En 2022, hors Mayotte, 660 000 logements étaient détenus en tout ou partie par des non-résidents. Une part minoritaire, certes, mais stratégique dans certaines zones.
La majorité de ces propriétaires viennent de pays voisins : Royaume-Uni (13 %), Suisse (11 %), Belgique (9 %), suivis des États-Unis (7 %), de l’Italie (7 %) et de l’Allemagne (6 %). Leur présence se concentre dans les zones les plus attractives : Paris (10 % des biens), les Alpes-Maritimes (9 %), la Haute-Savoie (5 %) et le Var (4 %).
Cette répartition confirme une tendance claire : l’immobilier locatif international privilégie les pôles touristiques et à forte valeur patrimoniale, là où la demande est durablement soutenue.
