Face à une crise du logement qui s’aggrave en France, la vacance des logements en zone tendue devient un enjeu central. Alors que 3,8 millions de personnes sont mal logées et que 330 000 vivent sans abri, des milliers de logements restent inoccupés, privant le marché locatif de ressources précieuses. Pour répondre à cette situation, plusieurs sénateurs du groupe communiste, républicain, citoyen et écologiste (CRCE), menés par Ian Brossat et Marianne Margaté, ont déposé le 4 février 2025 une proposition de loi n° 303 au Sénat. Ce texte vise à lutter contre la vacance des logements en renforçant les outils fiscaux et réglementaires à disposition des collectivités locales. En fusionnant certaines taxes, en créant de nouvelles incitations et en facilitant la rénovation des biens vacants, cette initiative entend réguler un marché immobilier déséquilibré. Mais, ces mesures seront-elles suffisantes pour inverser la tendance et favoriser l’accès au logement ?
Sommaire :
- Une crise du logement aggravée par la vacance des logements
- Une proposition de loi pour mobiliser les logements vacants
- Des outils fiscaux pour inciter à la remise sur le marché
- Faciliter la rénovation énergétique pour réduire la vacance des logements
- Limiter l’expansion des résidences secondaires en zone tendue
- Quelles perspectives pour cette réforme ?
Une crise du logement aggravée par la vacance des logements
La crise du logement en France atteint des niveaux critiques. Selon la Fondation Abbé Pierre, 3,8 millions de Français sont mal logés, et 330 000 vivent sans abri. Pourtant, des centaines de milliers de logements restent vacants, notamment dans les zones tendues où la demande locative explose.
À Paris, par exemple, 7 000 logements deviennent inoccupés chaque année. De plus, on observe que la capitale perd 8 000 résidences principales par an. Ce phénomène est également visible sur la Côte d’Azur, au Pays basque ou en Bretagne, où jusqu’à 70 % des logements peuvent être des résidences secondaires.
Le constat est clair : l’inaction de l’État et le manque d’outils pour réguler ces logements aggravent la crise du logement. C’est dans ce contexte que des sénateurs du groupe communiste, républicain, citoyen et écologiste (CRCE) ont déposé une proposition de loi au Sénat le 4 février 2025 pour lutter contre la vacance des logements en zone tendue.
Une proposition de loi pour mobiliser les logements vacants
Déposée sous le n° 303, cette proposition de loi est portée par Ian Brossat, Marianne Margaté et plusieurs sénateurs CRCE. Son objectif est simple : réduire la vacance des logements en créant des outils fiscaux et réglementaires incitatifs.
Elle repose sur trois grands axes :
- Fusionner et renforcer les taxes existantes sur les logements vacants et les résidences secondaires.
- Financer la rénovation énergétique pour remettre sur le marché des logements dégradés.
- Donner aux collectivités locales plus de pouvoir pour limiter l’expansion des résidences secondaires.
Cette approche vise à réguler un marché immobilier déséquilibré et redonner du pouvoir d’action aux communes.
Des outils fiscaux pour inciter à la remise sur le marché
La proposition de loi prévoit plusieurs modifications fiscales majeures :
Fusion de trois taxes existantes :
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
- Taxe sur les logements vacants (TLV)
- Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
Hausse des taux d’imposition :
- La taxe sur les logements vacants passerait de 17 % à 50 % la première année et de 34 % à 100 % les années suivantes.
- La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires serait triplée, pouvant atteindre 300 % en zone tendue.
Autonomie des collectivités locales
Elles pourraient fixer librement les taux de taxation des résidences secondaires et des logements vacants en fonction des besoins locaux.
L’objectif est de rendre la vacance coûteuse pour les propriétaires, afin de les inciter à remettre leurs biens sur le marché locatif.
Faciliter la rénovation énergétique pour réduire la vacance des logements
Un des freins à la remise sur le marché des logements vacants est leur état de dégradation. Avec la nouvelle réglementation interdisant la location des logements classés F et G dès 2025, de nombreux biens risquent de rester vides.
Pour éviter cela, la proposition de loi prévoit :
- Un renforcement du financement de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), avec plusieurs milliards d’euros supplémentaires chaque année.
- Une prise en charge intégrale des frais d’accompagnement pour aider les propriétaires à rénover leurs biens.
- Un financement des rénovations par une taxation sur les transactions immobilières haut de gamme (biens de plus de 2 millions d’euros).
Ces mesures permettraient de remettre rapidement en état des milliers de logements aujourd’hui vacants.
Limiter l’expansion des résidences secondaires en zone tendue
Dans certaines villes et zones touristiques, l’explosion des résidences secondaires prive les habitants locaux d’un accès au logement.
Pour y remédier, la loi prévoit :
- Une taxe supplémentaire sur la transformation d’une résidence principale en résidence secondaire.
- Une interdiction locale de création de nouvelles résidences secondaires dans certaines zones définies par décret.
- Une augmentation des droits de mutation sur les achats de résidences secondaires, avec des taxes pouvant atteindre 10 % du prix du bien.
L’objectif est de dissuader la spéculation immobilière et de favoriser les locations longue durée.
Quelles perspectives pour cette réforme ?
La proposition de loi sur la vacance des logements marque une étape importante dans la lutte contre la crise du logement. Elle propose des mesures concrètes et adaptables aux réalités locales.
Mais, plusieurs questions restent en suspens :
- Les collectivités auront-elles les moyens d’appliquer ces nouvelles mesures ?
- Les propriétaires joueront-ils le jeu et remettront-ils leurs logements sur le marché ?
- L’État acceptera-t-il d’augmenter significativement les financements pour la rénovation ?
Si cette loi est adoptée, elle pourrait transformer en profondeur la gestion des logements vacants en France. Son efficacité dépendra toutefois de sa mise en application et du soutien des collectivités et des acteurs du logement. Affaire à suivre au Sénat…
