Vidéosurveillance des parties communes : Faut-il une autorisation ?

Vidéosurveillance des parties communes : Faut-il une autorisation ?

Le député Philippe Gosselin attire l’attention du ministère de la Justice sur les dispositifs de vidéosurveillance des parties communes à jouissance privative. Faut-il une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Pourquoi installer un système de vidéo surveillance ?

Les systèmes de vidéosurveillance font et ont toujours fait débat dans la société actuelle. Beaucoup se demandent quelle en est vraiment l’utilité. Voici des arguments en faveur de la vidéo surveillance.

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Le premier argument pour la vidéosurveillance est que ces dernières permettent de lutter contre l’insécurité. En effet, ce dispositif est un très bon moyen de rassurer les populations de la sûreté des lieux dans lesquelles elle se trouve. De plus, les caméras de surveillance ont pour principale action d’agir comme agent dissuasif pour les voleurs ainsi que pour les criminels. Ces différents systèmes de vidéosurveillance permettent de surveiller les lieux et de repérer chaque activité suspecte et de tout de suite alerter les services de sécurité.

Le deuxième argument pour la mise en place de système de vidéosurveillance est que ces derniers permettent d’assurer la gestion de la sécurité dans les centres commerciaux. C’est le meilleur moyen d’assurer la sécurité de toutes les personnes fréquentant cet endroit, mais aussi pour assurer la sécurité de vos commerces et lutter contre les vols qui peuvent avoir lieu dans ce genre de très grands espaces commerciaux. Le système de vidéosurveillance possède donc de grands bénéfices à ne pas négliger.

Vidéosurveillance : les parties communes à jouissance privative sont-elles dispensées d’autorisation ?

Notons la définition de l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les parties communes à jouissance privative affectent l’usage et l’utilité, exclusifs d’un lot. Elles sont présentes dans de nombreuses copropriétés et font offices de jardins, cours, balcons, toit-terrasses… Aussi, elles contiennent le plus souvent des effets et aménagements personnels.

D’ailleurs, certaines parties communes à jouissance privative sont accessibles par des parties privatives comme des appartements. D’autres, le sont par des parties communes : escalier, palier, généralement fermés à clés.

À ce propos, le site de la Cnil indique qu’un copropriétaire peut installer des caméras de vidéosurveillance sur une partie privative, y compris dans son jardin ou sur un chemin d’accès privé. Cela peut se faire sans demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Signalons toutefois que les caméras ne doivent filmer que les parties privatives.

Cette dispense d’autorisation vaut-elle aussi pour des caméras installées sur des parties communes à jouissance privative ? D’autant que pour certains juges, l’exercice d’un droit de jouissance exclusive est assimilé aux modalités de jouissance des parties privatives (TGI Paris, 8e ch. 3e sect., 13 sept. 2013, n° 12/11533).

En outre, les lois et règlements qui protègent la propriété privée et la vie privée doivent s’exercer dans une partie commune à jouissance privative. En conséquence, y pénétrer nécessite une autorisation expresse préalable du bénéficiaire de ce droit de jouissance. Au même titre que pour accéder à une partie privative. Alors que peut-on en déduire ? Un particulier peut-il, sans autorisation de l’AG, installer des caméras sur des parties communes à jouissance privative ? Qu’en est-il exactement dès lors que les zones filmées se trouvent bien à l’intérieur de celles-ci ? Faut-il informer le syndic de cette installation ? Peut-il s’y opposer ?

Quelle autorisation pour installer une vidéosurveillance dans les parties communes ?

La loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative. En effet, ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété. Aussi, il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Ces parties communes à jouissance privative demeurent des parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires.

Rappelons que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’est pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801). En conséquence, l’installation d’une vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble en copropriété doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Ces travaux portent sur la mise en place d’une installation fixe affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est pourquoi ils sont votés en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, certains juges du fond ont qualifié ce dispositif « d’emprise sur les parties communes ». De fait, la caméra en façade de l’immeuble s’orientait sur une terrasse à jouissance privative. De manière générale, la pose d’installations sur un balcon à jouissance privative, avec percement du mur de façade, nécessite une autorisation de l’AG.

Quelle autorisation pour des menus travaux ?

Certes, à titre exceptionnel, l’autorisation n’est pas requise pour des menus travaux. C’est le cas notamment lorsque ceux-ci ne modifient pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée. De même, s’ils n’affectent que des éléments mineurs de celle-ci.

On peut aussi considérer que ces travaux ne sont pas de nature à affecter la partie commune de l’immeuble. C’est le cas d’un jugement retenu pour un dispositif installé par un copropriétaire sur l’emplacement de stationnement dont il avait la jouissance exclusive. En effet, le dispositif avait un aspect discret par ses formes et dimensions. Il était fixé dans le sol par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079).

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Respect de la vie privée garantie par le Code civil

Mais, en tout état de cause, l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d’être emprunté par l’ensemble des copropriétaires doit faire l’objet du consentement des autres copropriétaires. En dehors de tout consentement, cela constitue un trouble manifestement illicite, portant dès lors, atteinte au respect de leur vie privée. Un droit garanti par l’article 9 du Code civil. Ainsi que par le libre exercice des copropriétaires de leurs droits sur les parties communes.

En la matière, voici ce qu’ont retenu les juges pour des travaux d’installation du système de vidéosurveillance mis en place par un copropriétaire, en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires. Ils compromettaient de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes. La cour d’appel en a déduit que cette installation constituait un trouble manifestement illicite. Elle en a demandé la dépose (Civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-16967).

> Question N° 30267 de M. Philippe Gosselin (Les Républicains – Manche ) publiée au JO le 9 juin 2020 (page : 3948).

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