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Logement

Ventes HLM en Île-de-France : quelle est la réalité du marché ?

Ventes HLM en IDF

Des logements sociaux sont mis en vente en Île-de-France. Pour autant, les besoins d’un parc abordable sont loin d’être satisfaits. Néanmoins, les ventes HLM contribuent à renouveler le parc et à favoriser le parcours résidentiel des locataires aux revenus modestes. Leur efficacité reste cependant difficile à mesurer, car leur volume demeure faible. Ainsi, à la lumière des données de l’Institut Paris Région, voyons les impacts réels de la vente HLM en Île-de-France.

Un faible volume de ventes HLM dans la région parisienne

De 2013 à 2020, le volume des cessions aux particuliers s’établit entre 1 200 et 1 600 logements HLM par an en Île-de-France. En huit ans, les ventes HLM représentent seulement 0,8 % du parc HLM francilien. Les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) sont les plus actives (90 % des ventes enregistrées). Par contre, les offices publics de l’habitat, rattachés à une collectivité, sont faiblement représentés. En effet, ils n’ont assuré que 8 % des ventes.

La progression des ventes HLM reste contenue

La progression des ventes HLM reste contenue

 

Du fait de la réduction du loyer de solidarité (RLS10), les organismes HLM sont affectés par la baisse de leurs produits d’exploitation. Ainsi, depuis la loi Elan 2018, ils ont utilisé la vente HLM comme un moyen de générer de nouvelles ressources. Toutefois, le volume de transactions effectives reste limité.

Et pour cause, d’une part, le législateur a tardé à définir les nouvelles modalités de vente. D’autre part, les bailleurs ont pris du temps à les adopter. D’ailleurs, les territoires ne sont pas toujours prêts à connaître une forte hausse des ventes HLM. De plus, les capacités d’acquisition des locataires aux revenus modestes sont affectées par la crise.

Afin d’y remédier, la Cour des Comptes prévoit de fixer un objectif de ventes de logements sociaux à atteindre. Elle recommande d’encourager la production HLM grâce à des financements classiques, notamment des subventions et des emprunts.




Des disparités selon les types de logements HLM

À l’origine, les ventes HLM concernaient uniquement les logements sociaux individuels. Les principaux facteurs ayant poussé les vendeurs sont :

  • l’augmentation de la demande des locataires souhaitant acheter leur pavillon ;
  • la hausse du coût de gestion du bien ;
  • la simplicité de la démarche des ventes sans conduire à des copropriétés.

La proportion des ventes de logements sociaux individuels est de 17,1 % pour 2,9 % du parc HLM francilien. Toutefois, lorsque ce type de bien à vendre est devenu rare, les transactions se sont alors tournées vers l’habitat collectif. En effet, les logements construits dans les années 1980-1990 représentent 63 % des transactions pour 22 % du parc francilien.

En considérant leurs dispositifs de financement, les logements sociaux PLUS sont les plus vendus en Île-de-France (57 % pour 82 % du parc). La part des ventes de logements intermédiaires PLI est aussi particulièrement élevée (35 % pour 5 % du parc). Cela est dû aux difficultés de trouver des locataires pour ces biens aux loyers élevés.

Les logements sociaux de quatre pièces ou plus représentent 38 % des ventes pour 31 % du parc francilien. Ce segment est poussé par les acquisitions familiales et les investissements locatifs (plus précisément la colocation).

Les ventes HLM dans les différents territoires et départements franciliens

En Grande Couronne, 54 % des ventes HLM pour 37 % du parc social francilien sont enregistrés sur huit ans (2013-2020). Ce chiffre démontre l’importance des stratégies de recompositions territoriales. Par ailleurs, il convient d’évoquer le désengagement de certaines zones par les organismes HLM.

En Île-de-France, les Hauts-de-Seine constituent le département ayant affiché le plus de ventes de logements sociaux (25 % pour 15 % du parc). À contrario, la Seine-Saint-Denis a enregistré seulement 9,2 % des transactions pour 17 % du parc. Dans ce département, 63 % des locataires sociaux disposent de ressources en deçà des plafonds PLAI.

Les processus de vente dépendent de nombreux facteurs, notamment :

  • les stratégies adoptées par les bailleurs ;
  • l’état du marché immobilier ;
  • le positionnement des collectivités ;
  • etc.

En revanche, ils ne sont pas forcément liés au poids du parc social de la région.

On note également la concentration des ventes HLM en dehors des quartiers en politique de la ville (QPV). Ces derniers sont connus pour leurs habitants aux ressources les plus modestes. La part des ventes des logements sociaux s’y établit à seulement 7,4 % pour 32 % du parc social francilien (2016-2020).

Néanmoins, on table sur la hausse des ventes dans ces QPV qui sont bien desservis. D’ailleurs, ces quartiers profitent aujourd’hui d’un marché immobilier dynamique. Des programmes neufs en accession sociale à la propriété y voient le jour.

En revanche, depuis 2001, la municipalité parisienne décide d’arrêter la cession des logements HLM. Elle vise à lutter contre la spéculation à la revente. De plus, elle souhaite contribuer à faciliter l’atteinte de l’objectif légal de 25 % de logements sociaux en France.

L’effet levier des ventes HLM en Île-de-France

Jusqu’à présent, il reste difficile d’évaluer l’impact des ventes HLM sur la production neuve. Et pour cause, les ressources dégagées par ces transactions sont généralement mal suivies. Seule exception, le contrôle effectué sur les communes assujetties aux objectifs de la loi SRU.

En théorie, un logement social vendu permet de financer deux à trois logements neufs. Cependant, ces ratios ne correspondent pas à la réalité. Ils ne tiennent compte que du montant des fonds propres engagés par les bailleurs. Ils négligent les aides financières disponibles et les différences entre territoires (le coût du foncier par exemple).

Grâce à la vente HLM, des logements sociaux sont basculés dans le régime de la propriété ou de la location privée. Cela permet ainsi de booster les recompositions internes du parc immobilier français. D’ailleurs, la vente HLM est destinée à soutenir la production de biens destinés à l’accession sociale à la propriété des bailleurs sociaux.

Adopter le bail réel solidaire (BRS) pour favoriser l’accès à des logements abordables

Aujourd’hui, les ventes HLM dépendent davantage des dynamiques du marché immobilier. Pourtant, cela risque d’arracher au parc social son rôle d’amortisseur social durant les crises. Afin de résoudre ce problème, il convient de promouvoir le bail réel solidaire (BRS). Ce contrat se fonde sur un montage qui va dissocier le bâti du foncier.

Ainsi, les ménages peuvent accéder à la propriété à un prix moins élevé qu’en pleine propriété. Le montant du logement est déduit de la valeur du foncier. En contrepartie, les acquéreurs doivent verser une redevance à l’organisme de foncier solidaire (OFS) auquel appartient le terrain. Notons que les organismes HLM ont le droit de demander l’agrément « OFS » auprès du préfet de région. Ils peuvent aussi vendre des logements à un OFS extérieur.

Le BRS présente plusieurs avantages. D’une part, ce dispositif permet de solvabiliser les locataires HLM. D’autre part, il offre aux copropriétés l’occasion de se faire accompagner par un OFS. Ce dernier peut, d’ailleurs, racheter les logements si besoin. Précisons que les biens vendus dans le cadre d’un BRS sont inclus dans l’inventaire des logements sociaux SRU. De plus, ce type de contrat garantit un effet anti-spéculatif.

En constatant tous les atouts du bail réel solidaire, les collectivités deviennent moins réticentes à l’égard de la vente HLM.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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