Réalisée en 2012, une nouvelle classification des logements du parc HLM francilien selon les loyers pratiqués révèle que la moitié d’entre eux affiche des niveaux très sociaux. Ainsi, près de 50% des logements sociaux franciliens occupés, soit 535.200, ont des loyers très sociaux.
Jusqu’à présent, les logements ont été étudiés selon les catégories de financements dont ils relèvent. Depuis 2011, le décompte réalisé via le nouveau fichier RPLS (répertoire du parc locatif social) permet de connaître, pour chaque logement occupé, le loyer acquitté par les locataires. Grâce au nouvel indicateur développé par l’OLS (l’Observatoire du Logement Social en Île-de-France) à partir de ce répertoire, il est possible d’établir une nouvelle classification du parc qui s’appuie uniquement sur le loyer pratiqué.
Selon les catégories de financement on voit que les logements destinés aux ménages très modestes, c’est à dire relevant des plafonds de ressources PLAI-PLATS, ne représentent que 2,8% du parc, soit 32.300 logements. Etudiés à partir des loyers pratiqués (hors charges), près de 50% des logements sociaux franciliens occupés, soit 535.200, ont des loyers très sociaux (inférieurs ou égaux à 6 €/m²/SH) et peuvent être occupés par des ménages situés dans les plafonds PLAI.
L’approche loyer au m² pratiquée au regard des quatre plafonds de loyers et de ressources actuels redessine donc la carte de la destination sociale théorique du parc HLM. Elle montre en effet que les loyers très sociaux sont bien plus nombreux que ne laisse supposer l’approche par les catégories de financements utilisée jusqu’à présent, y compris à Paris.
Un changement de perspective qui souligne la difficulté de produire des logements à faible loyer. La forte proportion de logements à bas loyer du parc social (49% sont inférieurs ou égaux à 6 €/m²/SH) explique que les loyers de ce secteur sont en moyenne près de trois fois moins élevés que ceux du parc privé locatif libre : 6,4 € contre 17,2 €/m²/SH.
L’analyse des loyers montre que le parc le moins cher est majoritairement un parc ancien. Les loyers sociaux les moins chers (inférieurs ou égaux à 6€/m²/SH) sont pour une grande part issus du dispositif ancien HLM ordinaire (HLMO) mis en place à partir de 1950. Ces prix bas résultent des nouvelles techniques de construction du moment (standardisation, préfabrication, grands ensembles), mais aussi de la localisation d’une partie importante de la production dans la périphérie de la zone dense urbaine.
L’analyse montre également que produire aujourd’hui des logements sociaux à faibles loyers est devenu très difficile. Depuis les années 1970, la région Île-de-France se caractérise par un renchérissement important du foncier, auquel s’est greffée une forte augmentation des coûts de construction: hausse du prix des matières premières et renforcement des différentes contraintes liées à la qualité architecturale, aux normes BBC (bâtiment de basse consommation), à l’accessibilité des logements pour les personnes handicapées, etc.
Produire des logements avec des niveaux de loyer PLAI (6 €/m²/SH), voire inférieurs (entre 4 et 6 €/m²/SH) ne sera possible qu’au prix de péréquations importantes ou d’interventions financières massives de l’ensemble des partenaires du logement social (Action logement, bailleurs, Etat, Région, communes, future métropole du grand Paris).
Une partie de la réponse pourrait également venir de la baisse des coûts de construction (travail sur les modes de production) ou des coûts du foncier (baux emphytéotiques), mais aussi de la simplification des normes ou des allègements des contraintes liées au droit de l’urbanisme.
Un parc HLM francilien très social – Note rapide Habitat, n° 685
Jean-Jacques Guillouet, Philippe Pauquet
Source : www.iau-idf.fr
