L’heure du bilan annuel approche pour le marché immobilier. L’année 2017 sera-t-elle un bon « cru » dans la continuité de 2016 ? Ou, au contraire, doit-on s’attendre au coup de frein annoncé depuis plusieurs mois par certains ?
En 2017, une demande qui reste en forte progression : +11% au niveau national
Au niveau national, la demande est une nouvelle fois en progression sur les 9 premiers mois de l’année à +11%. C’est à Paris que l’on observe la plus forte hausse (+ 16%), quand l’Île-de-France et la province enregistrent respectivement +10% et +9%. Malgré la hausse des prix, les acquéreurs restent mobilisés sur leurs projets immobiliers. Les primo et secundo-accédants représentent à eux seuls 75% des intentions d’achat. Cependant, on observe une attitude plus attentiste chez les investisseurs, qui se sont mis en retrait au 3ème trimestre dans l’attente de la loi logement annoncée pour l’automne.
De la même manière, les projets d’acquisition de résidences secondaires ont connu un regain d’intérêt, rapidement enrayé dès l’été suite à l’annonce d’une possible taxation des logements dits « improductifs ».
« Les investisseurs aguerris, rompus à l’investissement locatif, ont fait preuve à partir de juillet d’un soudain attentisme. Les acquéreurs de résidences secondaires, ensuite, après un redémarrage des transactions au premier semestre, marquent une pause. En cause ? Les annonces d’une réforme de la politique du logement, égrenées çà et là pendant l’été. Parmi celles-ci, l’évolution de la fiscalité sur l’immobilier « improductif », le remplacement de l’ISF par le seul Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’augmentation de la CSG ou encore l’injonction faite aux propriétaires de baisser les loyers pour compenser la réduction des APL… Autant de signaux négatifs qui ont freiné ces investisseurs et font craindre à la profession un ralentissement de la dynamique engagée depuis maintenant 2 ans », souligne Yann Jéhanno, Président du Réseau Laforêt.
L’offre : -9% en moyenne au niveau national
En 2017, le volume de biens disponibles à la vente continue de diminuer, en retrait de 9% au niveau national, avec un recul marqué à Paris, en Île-de-France et dans les principales métropoles régionales. Les studios et petites surfaces en zones urbaines restent les biens les plus rares, recherchés à la fois par les primo-accédants et les investisseurs, tout comme les petites maisons (1 à 2 chambres).
Une nouveauté, preuve de dynamisme ambiant, le marché des appartements familiaux de 3 ou 4 chambres connait lui-aussi un début de tension, lié au retour des secundo-accédants sur ce segment. Seuls les très grands appartements et les maisons familiales, dont les prix restent élevés, nécessitent plus de temps pour trouver preneur.
En 2017, côté prix : +3,4% en moyenne au niveau national
Si l’augmentation des prix est de +3,4% au plan national sur les 9 premiers mois, cette nouvelle hausse s’inscrit dans une tendance durable, avec des prix au m2 qui crèvent même les plafonds de 2011 à Paris. Le prix moyen est ainsi de 8.825 €/m2 dans la capitale, soit une augmentation de +6,5% par rapport à la même période en 2016.
Dans les faits, un bien standard, sans défaut majeur et en bon état, dépasse fréquemment la barre des 10.000 €/m2 et dans la grande majorité des arrondissements il est désormais nécessaire de dépenser plus de 9.000€/m² pour acquérir un logement !
De son côté, l’Ile-de-France, hors Paris, est portée par un phénomène de report, avec une hausse qui se propage, tout en s’atténuant à mesure que l’on s’éloigne de Paris (+4,5% à 3.816 €/m2). La petite couronne, notamment les agglomérations de l’Ouest parisien, se retrouve désormais sur des prix équivalents à ceux des arrondissements limitrophes de la capitale.
En seconde couronne, la bonne dynamique du printemps et de l’été a été favorable aux maisons, avec des projets familiaux qui ont été bouclés pour la rentrée de septembre. Enfin, en province, et même si les prix progressent de +3,2% à 2.058 €/m2, la situation est plus contrastée, et les écarts se creusent, puisque la hausse se concentre essentiellement dans les grandes villes. Avec des hausses extrêmes de 10% et 6% sur les 12 derniers mois, Bordeaux et Lyon font figure de cas particuliers quand Marseille et Toulouse voient leurs prix progresser de 3%.
« Les annonces autour de la fiscalité du patrimoine, parmi lesquelles la hausse possible de la CSG, dans l’attente de la mise en place d’une « fat tax » aux contours encore flous, pourraient durement pénaliser l’investissement dans le secteur de l’immobilier. Chez Laforêt, nous considérons que ces dispositifs fiscaux ne sont pas à la hauteur du choc de l’offre attendu et ne devraient pas permettre d’enrayer la hausse des prix d’ici la fin de l’année. Les volumes de ventes devraient, quant à eux, continuer de progresser sur le dernier trimestre, quand l’offre va continuer de se raréfier dans les zones tendues », conclut Yann Jéhanno.
