Le député Philippe Dallier attire l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la Justice, sur la ratification implicite de travaux en copropriété irréguliers. En effet, La jurisprudence admet que cette autorisation peut être accordée a posteriori. Cette « ratification », « régularisation » ou « entérinement » peut être alors accordé par l’assemblée générale. Toutefois, certaines situations sont équivoques surtout s’agissant de la ratification implicite.
Régulariser des travaux en copropriété : mode d’emploi
Conformément à l’article 25, b de la loi du 10 juillet 1965, nul ne peut entreprendre librement des travaux en copropriété, même à ses frais, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cela, même si ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble.
De fait, l’approbation de ces travaux lors d’une assemblée générale consiste à vérifier notamment le bon respect du droit des autres copropriétaires. Plus précisément, la demande d’autorisation de travaux doit recueillir les voix de la majorité des copropriétaires. En d’autres termes, il s’agit d’une autorisation préalable et écrite donnée en assemblée générale.
Or, lorsqu’un copropriétaire n’a pas suivi ce formalisme dans le passé, celui-ci doit ratifier tôt ou tard ses travaux irréguliers. Cette situation se présente principalement pour deux raisons. D’une part, la contestation d’autres copropriétaires concernant les travaux exécutés. Par ailleurs, la demande de régularisation du notaire lors de la vente immobilière du lot de copropriété concerné par les travaux.
Ainsi, deux solutions se présentent. Premièrement, la remise en état des installations telles qu’elles étaient avant l’engagement des travaux. Deuxièmement, l’entérinement des travaux irréguliers a posteriori, de manière explicite ou implicite.
Dans le second cas, la question consiste à savoir si l’assemblée générale approuve ces travaux de manière non équivoque. À cet égard, lors d’une question écrite, publiée le 14 janvier 2021, le Sénateur Monsieur Philippe Dallier demande des précisions sur la notion d’absence d’équivoque. C’est pourquoi, la rédaction de Monimmeuble.com revient sur la réponse du Garde des Sceaux, en date du 22 juillet 2021.
La ratification explicite des travaux irréguliers
Nous avons vu précédemment que la jurisprudence admet, de manière constante, que les travaux irréguliers soient ratifiés par une décision ultérieure en assemblée générale, de manière explicite ou implicite.
Ainsi, dans le cas de la ratification explicite, il s’agit d’inscrire à l’ordre du jour l’approbation de travaux en copropriété irréguliers a posteriori. La décision doit être prise à la majorité requise pour autoriser les travaux.
Toutefois, dans la décision rendue le 20 mars 2002 (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751), le juge rappelle que cette régularisation concerne uniquement les travaux en copropriété conformes à la destination de l’immeuble.
En effet, le copropriétaire qui souhaite “appréhender des parties communes à des fins personnelles” doit solliciter la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 afin de modifier le règlement de copropriété. En l’espèce, un vote à la majorité simple ne permettait pas de régulariser une véranda construite sur un jardin, parties communes à jouissance privative.
La ratification implicite des travaux irréguliers en copropriété
Le juge évoque clairement la notion de “ratification implicite” (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013) des travaux en copropriété décrits à l’article 25 b, exécutés sans autorisation. En effet, la ratification implicite intervient à travers le refus de l’assemblée générale d’exercer un recours contre le copropriétaire fautif.
Afin d’apprécier la validité de la ratification implicite, le juge se questionne sur sa nature non équivoque.
Pour rechercher l’absence de doutes, il considère notamment :
- La proportion de votants largement majoritaire. En l’espèce, la décision avait été prise à plus de 90% des voix.
- L’absence de réserves lors du vote. Ce qui était le cas.
- L’état d’éventuelles procédures judiciaires portant sur les travaux concernés. En l’espèce, un pourvoi en cassation menée par une copropriétaire était en cours.
De sorte que ce troisième critère avait suffi à invalider la ratification implicite des travaux en copropriété engagés sans autorisation.
Des précisions demandées concernant l’absence d’équivoque
Face à la difficulté d’anticiper l’appréciation du juge, l’assemblée générale peut se trouver en insécurité juridique. Par la suite, cette situation favorise les tensions et les difficultés dans la prise de décision.
Question écrite n° 19918 de M. Philippe Dallier (Seine-Saint-Denis – Les Républicains), publiée dans le JO Sénat du 14/01/2021 – page 144
C’est pourquoi le Sénateur Philippe Dallier a demandé au Garde des Sceaux de préciser la notion de ratification implicite, a posteriori, des travaux décrits à l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965. En effet, sa question écrite demandait une clarification de la notion d’absence d’équivoque.
Réponse du Ministère de la Justice, publiée dans le JO Sénat du 22/07/2021 – page 4625
La réponse ministérielle confirme que seuls les juges du fonds peuvent apprécier l’absence d’équivoque sur un cas en l’espèce. De surcroît, leur connaissance du dossier permet d’analyser finement l’éventualité d’autres conclusions.
Aucune clarification n’est donc apportée par la réponse du Ministère de la Justice. Par conséquent, les juges du fond apprécient souverainement l’absence d’équivoque au cas par cas.
