Travaux en copropriété : chers parfois, utiles toujours

Travaux en copropriété
Focus sur quatre grandes catégories de travaux à mieux apprécier.

Prévoyance et détermination sont les maîtres mots de cette table ronde sur les travaux en copropriété qui s’est tenue à Paris le 22 novembre 2018 au Salon de la Copropriété. Focus sur quatre grandes catégories de travaux à mieux apprécier.

 

Capital plus propre, plus accessible et plus économe

 

En France, près d’un tiers des logements hexagonaux sont déjà en copropriété, presque tous sont des appartements, la moitié est habitée par des détenteurs en résidence principale.

Or, deux tiers de ces logements ont plus de 50 ans, alors que ces « remparts » traditionnellement plébiscités par les ménages français pour lutter contre l’amenuisement des retraites nécessitent une mise aux normes indispensable pour consolider les murs de l’immeuble commun, comme les garanties particulières et, au bout de la démarche, la valeur accrue qui en découlera pour chaque lot.

En effet, la première vertu d’un bien est d’être négociable. Quels que soient son lieu, son type, son mode d’habitation, un bien maintenu au top sera plus propre, cessible plus rapidement, et plus attirant pour de meilleurs locataires. Les plus solvables sont naturellement attirés par la meilleure qualité disponible sur le marché.

Les travaux de surélévation et de reconstruction n’étant pas concernés ici, restent quatre grandes catégories à mieux apprécier.

 

Travaux d’entretien et de conservation

 

Les plus courants dans le quotidien des chantiers, ceux-ci visent au maintien en état d’origine. Dans le gros oeuvre, ils se votent à l’article 24 en assemblée générale. Ils peuvent aussi survenir en tant que petits travaux déclenchés sur simple avis du conseil syndical.

En cas d’urgence, le syndic prend les premières mesures conservatoires, et l’architecte prévient et informe plus spécifiquement le conseil syndical. Les seuls travaux reconnus ensuite dans cette catégorie posent la question du délai de convenance. Huit jours ? C’est un minimum pour l’intervention dans la vie courante.

 

Travaux d’obligation légale ou règlementaire

 

L’architecte doit expliciter la différence entre la norme, imposant des modalités préférentielles d’exécution selon l’immeuble, et la règle, qui, par exemple, sur le plan sanitaire, est la même pour tous les immeubles. Il s’agira, par exemple, d’interdire le raccordement d’évacuation d’un WC sur une descente d’eau pluviale ou un conduit non approprié.

La mise aux normes des ascenseurs, implique de diagnostiquer d’abord l’état du système existant, puis de choisir une entreprise à retenir. Le syndic doit pour sa part bien indiquer les points clés du cahier des charges concernant la mise en conformité du dit ascenseur et cela dans les délais légaux. Pour que les différentes entreprises mises en concurrence puissent rendre à temps leur devis.

 

Travaux d’amélioration favorisés par la loi

 

Il s’agit ici des travaux simples qui visent à tenir compte de l’évolution de la technologie. La loi facilite l’accès aux équipements en économies d’énergie, comme l’installation cadencée collectivement de fenêtres à double vitrage.

Elle stimule aussi la prise de mesures collectives d’hygiène, comme la suppression des vide-ordures, ou de modernisation, comme l’installation de la fibre à très haut débit, avec intégration harmonieuse des éléments techniques et des réseaux, etc.

Les votes sont régis par l’article 24, sinon 25-1 en deuxième lecture. La résolution est suspendue si le tiers d’un vote majoritaire n’est pas obtenu dans un délai maximum de trois mois.

 

Travaux d’amélioration facultatifs

 

Définis par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, ils apparaissent comme les plus chers, mais aussi les plus valorisants, définis en conformité à la destination du bien et à la restauration de l’immeuble.

Copropriétaires, attention ! Ils ne doivent pas prêter à l’accusation d’être somptuaires et sont soumis au vote selon l’article 25 et non 26. Ainsi, le marbre installé au grand dam d’un opposant (ou de plusieurs) pourra être laissé à l’appréciation du magistrat.

En revanche, comme le syndic ne pourra pas commander ce type de travaux avant un délai d’un mois désormais, depuis l’application de la loi ELAN et non de deux mois comme précédemment, il faut purger tous les recours plus rapidement.

Les copropriétaires qui s’estiment lésés peuvent demander à être indemnisés en raison de la diminution définitive de la jouissance du lieu d’habitation, mais doivent désormais réagir plus vite.

Que faire alors si un copropriétaire considère finalement comme travaux somptuaires des travaux après les deux mois qui suivent l’assemblée générale ? On pourra obtenir par recours que ces travaux soient faits aux frais exclusifs de leurs bénéficiaires, le magistrat autorisera à faire voter deux grilles de charges distinctes selon les intérêts spécifiques des différents copropriétaires.

Si le juge accède à la demande du copropriétaire, il se verra exonéré de sa quote-part de travaux. Le magistrat fixera alors les nouvelles conditions d’occupation.

Benjamin Dahan, architecte de copropriété, membre de la Compagnie des Architectes de Copropriété et membre du collège national des experts architectes français.

 

Garantie constructeurs et assurance dommage-ouvrage

 

La copropriété a l’obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage dès que les travaux sont votés. L’article 1792 du Code Civil soumet d’abord les constructeurs à fournir la garantie du parfait achèvement. La garantie biennale vient ensuite, et la garantie décennale porte sur le gros oeuvre.

Les garanties des constructeurs durent dix ans et elles se superposent. L’acte de réception en est le point de départ, à ne pas confondre avec la livraison et la remise des clés qui sont antérieures.

En cas de non souscription et si le dommage survient, le syndicat aidé de l’architecte va mettre en cause l’entreprise ayant fait les travaux. Mais les délais d’expertise sont considérables (deux ans parfois pour obtenir des comptes rendus d’expertise pouvant se chiffrer entre 7.000 et 10.000 euros).

Tergiverser n’est jamais la bonne solution : plus le temps passe, plus le dommage s’aggrave. La garantie prévue par la loi Spinetta porte sur un délai de 90 jours. La matérialité du dommage doit être avérée. L’impropriété à la destination du bien, l’état de dangerosité, le risque que le syndicat ne puisse plus assurer le clos et le couvert dans certains cas graves, impose aussi une assurance prenant en charge le préfinancement des travaux selon l’article L 242-1 du Code des Assurances.

 

Des sanctions palpables

 

Les amendes infligées aux copropriétés contrevenantes peuvent aussi s’élever à 75.000 € et 60 mois d’emprisonnement pour le syndic défaillant, alors qu’il doit proposer rapidement des solutions. A l’issue des 110 jours et des 145 jours de délai, le montant du dommage devra être payé par la compagnie d’assurance ayant contracté, qui ne pourra pas se dérober.

En moyenne, que coûte une assurance dommage-ouvrage ? Pour des travaux de 15.000 € : environ 745 €, pour des travaux de 150.000 € : environ 2.245 €, et 2,2% des plus gros travaux. Ce n’est pas très coûteux, et le contrat représente une réelle garantie.

L’architecte a l’obligation de faire prendre une dommage-ouvrage par le syndicat de copropriété, en ne lui traçant pas un tableau trop idyllique des événements à venir si le sinistre s’aggrave très fortement. Il y a un déroulé très précis des mesures à respecter alors que, la plupart du temps, il ne l’est pas.

Benjamin Dahan

 

Incontournable entretien

 

L’entretien courant est donc très important dans sa régularité et sa rigueur. Le ravalement, par exemple, est trop souvent vu comme une décision de nettoyage, alors que ses préparatifs permettent de déceler si l’on laisse des infiltrations prospérer dans des parties d’immeuble.

Généralement, les copropriétaires voient le signe des désordres, mais pas les désordres eux-mêmes.

Benjamin Dahan

Que dois-je faire et dans quel ordre ? En amont, il faudra diagnostiquer les désordres dans leur ordre d’importance. L’architecte de copropriété n’a pas seulement les parties communes à inspecter, les planchers hauts et bas, les réseaux, une fissure que l’on peut estimer suspecte, un affaissement… Mais il doit aussi autoriser ou non des travaux intérieurs envisagés ou déjà faits sans autorisation du syndic…

 

Devoir et responsabilités de l’architecte de copropriété

 

L’architecte intervient en spécialiste dans le cadre de missions répondant aux objectifs fixés par la copropriété. Selon son diagnostic, il propose un panel de solutions légères ou plus lourdes. L’urgence détermine la priorité des travaux, avec un chiffrage de leur montant.

Je dois donc me préoccuper en permanence que toutes les entreprises intervenantes soient qualifiées et assurées en conséquence. Car on peut tomber sur des entreprises dont les attestations d’assurances sont des faux.

Benjamin Dahan

Il convient de ne pas choisir systématiquement l’entreprise la moins chère mais la mieux disante. Et de vérifier le niveau de sous-traitance du chantier. Selon la loi de 1994, les coordinateurs de sécurité sont obligatoires, spécialement quand deux entreprises distinctes interviennent en concomitance.

Le rendez-vous de chantier est le moment privilégié pour noter les aléas nouveaux et ne pas laisser prospérer des inquiétudes. L’architecte est le capitaine, les copropriétaires passagers ne peuvent pas aller dans la soute pour voir ce qui s’y passe, et, malgré les portables, prendre des photos des ouvriers au travail reste interdit.

La participation du conseil syndical avec le gardien d’immeuble aide beaucoup pour faire remonter les informations importantes auprès de l’architecte.

L’entreprise fera plus d’effort, le gardien assure un gain de temps bon pour tous les intervenants.

Agnès Breger-Medioni, gérante du syndic ABM Gestion et expert auprès de la Cour d’Appel de Paris.

L’architecte a ainsi, globalement, l’obligation de présenter la solution « parfaite », mais aussi la solution médiane en fonction des possibilités réelles de financement du syndicat.

 

Avant tout, l’accord de l’Assemblée générale

 

Précisons que même dans les travaux d’entretien courant, chaque copropriétaire a l’obligation d’améliorer son bien.

Et non de le dégrader par l’ajout, en exemple, de dallages trop lourds ou nuisibles pour des raisons de nuisances sonores en parties privatives. L’accord préalable avant travaux privatifs doit être formellement conforme aux règles de droit.

Laurence Guégan-Gélinet, avocate spécialiste en droit immobilier.

Cette décision prise en commun est régie par l’article 25, puis en deuxième lecture au cours de la même AG, de l’article 24. Ces travaux sont multiples, comme le percement d’un mur porteur, l’ouverture d’une fenêtre, la pose de gaines de ventilation, d’une conduite d’eau, de gaz ou d’électricité, de plaques professionnelles ou de vitrines commerciales.

Le tribunal ne pourra jamais autoriser un copropriétaire oublieux qui lui demanderait une ratification de ses travaux privatifs après coup. Il faut demander les choses poliment d’abord, surtout auprès des habitants qui sont là depuis trente ans.

Laurence Guégan-Gélinet

Depuis l’article 49 de la loi SRU devenant -h, si le copropriétaire veut transformer sans vice de procédure, il doit expliquer son projet dans les règles et donner toutes les garanties en vigueur. Pour ce type de travaux aussi comme pour tous les autres concernés, une note de calcul et une assurance dommages-ouvrage qui tiennent la route sont rassurants pour toutes les parties.

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Table ronde sur « les travaux en copropriété » qui s’est tenue à Paris le 22 novembre 2018 au Salon de la Copropriété, avec la participation d’Agnès Breger-Medioni, gérante du syndic ABM Gestion et expert auprès de la Cour d’Appel de Paris; de Laurence Guégan-Gélinet, avocate spécialiste en droit immobilier et de Benjamin Dahan, architecte de copropriété, membre de la Compagnie des Architectes de Copropriété et membre du collège national des experts architectes français.

1 COMMENTAIRE

  1. Bonjour,
    Au sujet de l’evacuation d’un WC sur une descente d’eau pluviale, est il possible que la majorite de la copropriete donne son accord a un coproprietaire de le faire, contre la regle sanitaire en vigueur?
    Je fais partie des coproprietaires qui s’opposent a ce raccordement et a ses consequences financieres possibles.
    Cordialement.