Travaux d’urgence en copropriété : ce qu’il faut savoir

Travaux d’urgence en copropriété : ce qu’il faut savoir

Les travaux d’urgence en copropriété sont soumis à des réglementations particulières. Contrairement aux travaux d’entretien courant et de mise aux normes, ils peuvent être réalisés sans l’accord préalable de l’assemblée générale. Comment définir les travaux urgents ? Comment le syndic peut-il intervenir ? Quelles sont ses responsabilités et celles des copropriétaires ? Comment financer les travaux qui doivent être réalisés en urgence ? Voici les éléments de réponse.

Comment définir les travaux d’urgence en copropriété ?

Il est du devoir du syndic de définir les travaux d’urgence en copropriété. C’est une tâche délicate, vu que ceux-ci ne sont pas clairement précisés par la loi.

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La notion d’urgence

La notion d’urgence reste floue, car aucun texte ne précise sa définition. Néanmoins, l’article 18 de la loi du 10-7-1965 stipule que les travaux urgents sont ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Par ailleurs, les juges affirment qu’il est urgent de réaliser des travaux, lorsque l’absence de réaction risque de causer un préjudice imminent. Ainsi, il serait impossible d’effectuer une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. De même, il y a urgence à exécuter des travaux touchant la sécurité des personnes et des biens.

Les différents travaux urgents

Les tribunaux indiquent, en effet, certains travaux urgents de copropriété, en l’occurrence :

  • réparer ou remplacer une chaudière collective ;
  • résoudre les problèmes d’étanchéité d’un toit-terrasse ;
  • réparer une fuite de canalisation collective ;
  • réparer un mur séparatif qui s’affaisse ou s’écroule ;
  • résoudre les pannes de chauffage qui apparaissent en hiver.
travaux d'urgence en copropriété

Les travaux d’urgence en copropriété permettent donc de conserver la salubrité ou la solidité de l’immeuble. Ils sont indispensables pour préserver la protection des personnes et des biens.

Quel est le rôle du syndic en termes de travaux d’urgence ?

En général, le syndic a uniquement le droit d’entreprendre des travaux d’entretien courant sans l’autorisation préalable de l’AG des copropriétaires. Pour tous les autres travaux sur les parties communes, l’obtention de cette autorisation est indispensable.

Cependant, l’article 18 de la loi du 10-7-1965 précise la possibilité pour le syndic de faire exécuter en copropriété des travaux urgents. Ils peuvent donc être réalisés de sa propre initiative. Aucune clause du règlement de la copropriété ne peut restreindre ou annuler cette initiative selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic doit toutefois informer les copropriétaires de la réalisation des réparations d’urgence. Cette information peut s’effectuer par courrier, e-mail ou affichage, ou en déposant un avis dans les boîtes aux lettres. Ensuite, il doit procéder à la convocation a posteriori d’une assemblée générale. Les copropriétaires doivent, assurément, approuver le devis et les travaux urgents à mettre en œuvre dans l’immeuble.

Quelles sont les responsabilités du syndic et du syndicat de copropriété ?

Selon les circonstances, la responsabilité du syndic peut être mise en jeu ou non. Découvrez ci-dessous nos explications.

Les responsabilités du syndic

Le syndic est chargé d’apprécier le caractère urgent ou non des travaux en copropriété. Certaines situations peuvent engager sa responsabilité, en l’occurrence :

  • Il a fait exécuter des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Cependant, la sauvegarde de l’immeuble n’est pas compromise.
  • Inversement, il omet d’entreprendre des travaux d’urgence nécessaires à la conservation de l’immeuble, ou il tarde à les faire exécuter.

Dans ce deuxième cas, des copropriétaires l’ont informé des défaillances constatées, mais il n’a pas réagi assez rapidement.

En cas de report ou de refus des travaux

Une assemblée générale préalable a eu lieu. Cependant, les copropriétaires ont décidé de reporter ou de refuser la réalisation des travaux urgents proposés par le syndic. Les raisons pourraient être le manque de financement. Dans ce cas, la responsabilité du syndic ne sera pas mise en cause, malgré son inaction. Néanmoins, en cas de refus d’exécution des travaux par l’AG, le syndic de copropriété doit procéder aux mesures conservatoires indispensables.

En cas d’absence de convocation ou de convocation tardive de l’AG

Les travaux d’urgence entrepris par le syndic n’ont pas fait l’objet d’une convocation a posteriori de l’AG. À cet effet, si un copropriétaire ne paie pas sa quote-part des dépenses engagées, la Cour de cassation ne peut pas le condamner. La même situation peut se présenter si le syndic a tardé de convoquer l’AG. Notons que le défaut de convocation n’ouvre pas droit à des dommages et intérêts. Cependant, l’inverse est appliqué si la copropriété arrive à justifier la présence d’un préjudice lié à l’absence de convocation.

Comment financer des travaux d’urgence en copropriété ?

Afin de démarrer les travaux nécessaires, le syndic a la possibilité de demander aux copropriétaires de verser une provision. Cela peut s’effectuer même sans l’accord de l’AG. Par contre, il est indispensable d’obtenir l’autorisation d’exécuter des travaux urgents en copropriété auprès du conseil syndical (s’il y en a). Cette première provision doit être inférieure au tiers du montant du devis estimatif.

Par la suite, le syndic n’a plus le droit de collecter de nouvelles provisions auprès des copropriétaires. Au contraire, il peut appeler de nouvelles provisions, uniquement s’il a obtenu l’autorisation après la convocation immédiate de l’AG. De manière exceptionnelle, l’AG peut aussi prévoir l’affectation d’une partie ou de la totalité du montant des fonds de travaux au financement des travaux d’urgence.

À titre informatif, le conseil syndical se compose de membres élus par l’AG. Son rôle est d’harmoniser les relations entre les copropriétaires et le syndic.

Conclusion

Dans quelle situation l’obligation du syndic de faire exécuter des travaux d’urgence en copropriété a lieu ? Celle-ci se déclenche lorsqu’il est certain que l’absence d’une action immédiate entraîne un préjudice imminent. Ainsi, le syndic doit rapidement procéder à la convocation d’une AG après avoir engagé les travaux. En respectant ce règlement, les copropriétaires ne peuvent pas contester le règlement de leur quote-part de charges. Il se peut également que le syndic ait préalablement convoqué l’AG. Sa demande d’exécution de travaux urgents peut cependant être refusée. Dans ce cas, sa responsabilité ne sera pas mise en cause. Concernant le financement des réparations d’urgence, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires pour commencer les travaux. Cela doit se faire uniquement sur autorisation du conseil syndical.

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