Et, si la transformation des zones commerciales devenait la clé pour résoudre la crise du logement ? Face à l’objectif de construire 300 000 logements par an sans aggraver l’artificialisation des sols, une piste émerge. Pourquoi ne pas reconvertir les friches commerciales en espaces résidentiels ? Cette démarche d’aménagement durable s’inscrit pleinement dans la trajectoire Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Selon une étude publiée par l’Institut pour la Performance des Bâtiments (IFPEB) et CODATA, la transformation de zones commerciales pourrait couvrir jusqu’à 40% des besoins en résidences principales d’ici 2050. Mieux encore : elle identifie un potentiel de 1,4 million de logements dans les zones tendues, sans consommer de nouveaux sols. Comment tirer parti de ce gisement sous-exploité ?
Sommaire :
- Pourquoi la transformation de zones commerciales devient-elle incontournable ?
- Quels sont les chiffres clés de cette transformation ?
- Comment concrétiser cette transformation ?
- Quels modèles économiques pour cette transformation ?
- FAQ – Transformation de zones commerciales
Pourquoi la transformation de zones commerciales devient-elle incontournable ?
La transformation de zones commerciales s’impose comme une réponse stratégique aux défis du logement français. Cette reconversion urbaine répond aux enjeux de densification et d’optimisation foncière. Selon l’étude IFPEB–CODATA, fondée sur des données exclusives recueillies sur le terrain depuis 1989, les friches et espaces vacants urbains recèlent un gisement méconnu. En effet, ces emprises offrent la possibilité de créer jusqu’à 1,4 million de logements dans les zones tendues.
Ce chiffre impressionnant souligne l’intérêt d’une nouvelle approche d’aménagement territorial, à la fois plus agile et plus durable. Grâce à cette vision innovante, les acteurs publics et privés disposent désormais d’un levier concret. Ainsi, il est question de densifier intelligemment les territoires déjà urbanisés, sans artificialiser davantage les sols.
Le contexte du Zéro Artificialisation Nette
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe un cap ambitieux : atteindre le “zéro artificialisation nette” (ZAN) d’ici 2050. Dès 2030, une étape clé consiste à réduire de moitié la consommation d’espace. Pour relever ce défi, la France doit impérativement repenser son urbanisme et s’engager dans une logique de renouvellement urbain plus vertueuse.
Dans ce contexte, l’enjeu est de taille : 300 000 nouveaux logements doivent être construits chaque année. Face à cette exigence, il devient indispensable de s’éloigner des modèles d’aménagement classiques et de miser sur le recyclage urbain.
Or, le potentiel est bien réel. D’après les dernières données de l’INSEE (2024), 8% des logements collectifs sont vacants, comme 9 % des bureaux. Ces surfaces sous-exploitées ou “endormies” représentent un gisement considérable pour construire sans étendre l’empreinte au sol. Ce changement de paradigme ouvre ainsi la voie à une ville plus compacte, plus sobre et mieux adaptée aux contraintes écologiques contemporaines.
Les surfaces sous-exploitées, un gisement méconnu
L’étude IFPEB-CODATA met en lumière l’ampleur du gisement foncier inexploité. Elle chiffre précisément les surfaces disponibles : près de 3 millions de logements vacants à l’échelle nationale, auxquels s’ajoutent 5,8 millions de m² de bureaux inoccupés en Île-de-France (source : Immostat 2024).
Ces espaces constituent une opportunité stratégique pour répondre aux besoins en logements, sans artificialiser de nouvelles terres. En effet, la transformation de zones commerciales existantes s’appuie sur un foncier déjà imperméabilisé. Ce qui limite l’impact environnemental tout en accélérant les délais d’aménagement.
De plus, tous les scénarios de densification n’offrent pas le même potentiel. Par exemple, un projet d’entrée de ville bien conçu peut générer jusqu’à 10 000 logements. Là où la surélévation d’un immeuble de bureaux de 5 000 m² ne permettrait d’en créer qu’environ 60. Ces écarts soulignent la nécessité de prioriser les opérations à fort effet de levier, en mobilisant en priorité les zones déjà urbanisées, mais sous-utilisées.
Quels sont les chiffres clés de cette transformation ?
Les données exclusives de CODATA, collectées site par site par des équipes spécialisées, dessinent un panorama précis du potentiel de transformation de zones commerciales.
Le potentiel de création de logements
L’étude identifie 1,4 million de logements potentiels dans les zones commerciales en zones tendues. Ce qui représente 40% du besoin en résidences principales d’ici 2050. Ce constat s’appuie sur des données précises. Selon le CODATA Digest 2025, les zones commerciales affichaient en 2024 un taux de vacance moyen de 10 %. Ainsi, plutôt que de continuer à étendre la ville, recycler ces friches commerciales devient une solution pragmatique, à la croisée des enjeux écologiques, sociaux et économiques.
Les besoins nationaux en perspective
Selon le SDES, le besoin en résidences principales est estimé à 3,5 millions de logements d’ici 2050, dont 95% pour des ménages d’une seule personne. Cette évolution démographique renforce l’intérêt de la transformation de zones commerciales pour créer des logements adaptés.
Comment concrétiser cette transformation ?
La mise en œuvre de la transformation de zones commerciales nécessite de lever des verrous identifiés par l’étude IFPEB-CODATA. L’étude identifie plusieurs défis :
- simplification des démarches administratives,
- adaptation des règles d’urbanisme locales,
- incitation financière pour les enseignes commerciales et leurs propriétaires.
Le portage politique des élus apparaît crucial pour planifier et soutenir cette transformation territoriale. À cet effet, L’IFPEB et CODATA portent une démarche structurée en trois temps.
D’abord, ils quantifient précisément les gisements grâce à une base de données issue du terrain. Ensuite, ils analysent l’impact de cette approche sur les modèles économiques des acteurs immobiliers. Enfin, ils formulent des recommandations concrètes pour intégrer la sobriété immobilière dans les pratiques du secteur.
Quels modèles économiques pour cette transformation ?
La transformation de zones commerciales implique de nouveaux modèles immobiliers testés par des acteurs précurseurs.
Christophe Rodriguez, Directeur Général de l’IFPEB, souligne : “Des acteurs précurseurs (collectivités, aménageurs, foncières, promoteurs, enseignes commerciales…) ouvrent la voie en explorant de nouveaux modèles immobiliers. Ils testent, ajustent, innovent (surélévation, reconversion d’actifs et fonciers sous occupés ou vacants).”
L’étude révèle qu’avec les contraintes du ZAN, il devient possible d’allier intelligemment rénovation du patrimoine existant et nouvelles constructions pour répondre aux besoins de logement. Cette stratégie concilie l’objectif de “construire moins tout en logeant plus”, pierre angulaire de la sobriété immobilière prônée par l’IFPEB.
FAQ – Transformation de zones commerciales
Qu’est-ce que la transformation de zones commerciales ?
La transformation de zones commerciales consiste à reconvertir des espaces commerciaux sous-utilisés ou vacants en logements. Cette approche permet de densifier des zones déjà artificialisées sans étendre l’urbanisation sur de nouveaux terrains naturels.
Pourquoi 40% du potentiel logement vient-il des zones commerciales ?
Les zones commerciales présentent plusieurs avantages : foncier déjà artificialisé, possibilités de densification importantes, et taux de vacance de 10% en moyenne. Un seul projet de densification d’entrée de ville peut créer jusqu’à 10 000 logements selon l’étude IFPEB-CODATA.
Quels sont les obstacles à cette transformation ?
Les principaux verrous identifiés sont : la complexité des démarches administratives, l’inadaptation des règles d’urbanisme actuelles, le manque d’incitations pour les propriétaires et enseignes, et la nécessité d’un portage politique fort des collectivités locales.
Comment s’inscrit cette démarche dans le ZAN ?
La transformation de zones commerciales répond directement aux objectifs de Zéro Artificialisation Nette en réutilisant des espaces déjà urbanisés. Elle permet de créer 300 000 logements par an sans consommer de nouveaux terrains naturels, conformément aux objectifs 2030 et 2050.
Quels acteurs sont impliqués dans cette transformation ?
L’étude identifie plusieurs acteurs précurseurs : collectivités locales, aménageurs, foncières, promoteurs immobiliers, enseignes commerciales et leurs propriétaires. Ces acteurs testent déjà de nouveaux modèles économiques sans attendre l’évolution complète du cadre réglementaire.
