La taxe foncière pèse désormais 40 % des recettes de fonctionnement des communes françaises. C’est l’un des enseignements majeurs du Bulletin d’information statistique n°210 publié en mai 2026 par la Direction générale des collectivités locales (DGCL). Ce document révèle une réalité méconnue. Si le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties a plus que doublé entre 2018 et 2025, passant de 17,5 à 40,2 milliards d’euros, ce n’est pas la hausse des taux qui en est responsable. C’est avant tout la revalorisation des valeurs locatives, indexée sur l’inflation, qui tire ce produit vers le haut. Dès lors, qui paie vraiment plus, et pourquoi ? Les réponses révèlent des disparités profondes entre communes riches et communes modestes, entre centres urbains et territoires ruraux.
Sommaire :
- La taxe foncière est-elle vraiment devenue la première ressource des communes ?
- Pourquoi le produit de la taxe foncière a-t-il autant progressé depuis 2018 ?
- Comment les taux de taxe foncière ont-ils évolué selon les territoires ?
- Taxe foncière et inégalités : les communes modestes taxent-elles davantage ?
- Réforme de 2021 : quelles conséquences sur la taxe foncière des communes ?
À retenir — Taxe foncière et finances des communes en 2025
- La taxe foncière représente 40 % des recettes de fonctionnement des communes en 2025.
- Seules 1,8 % des communes ont augmenté leur taux tous les ans entre 2018 et 2025.
- La hausse du produit vient avant tout de la revalorisation des valeurs locatives, et non des taux.
- Les communes les plus peuplées et celles aux habitants les plus modestes pratiquent les taux les plus élevés.
- La réforme de 2021 a transféré la part départementale de la taxe foncière aux communes, doublant mécaniquement leur produit.
La taxe foncière est-elle vraiment devenue la première ressource des communes ?
Un poids inédit dans les finances locales
En 2025, les communes perçoivent 40,3 milliards d’euros au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ce montant représente 90 % de leurs recettes de fiscalité directe locale et 40,7 % de leurs recettes de fonctionnement, selon le BIS n°210 de la DGCL (mai 2026). Jamais la taxe foncière n’avait occupé une place aussi centrale dans le budget municipal.
Pourquoi ce poids est-il si élevé ? Parce que les communes ont perdu deux autres grandes recettes fiscales. Elles ne touchent plus la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis 2021. Elles ont également perdu la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) depuis 2023. La taxe foncière est donc devenue leur dernier grand levier de fiscalité directe.
La taxe sur le foncier non bâti : une ressource secondaire
La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) pèse bien moins lourd. Son produit atteint 0,9 milliard d’euros en 2025 pour les communes, soit à peine 2 % de leur fiscalité directe. Par ailleurs, après une progression de 20,6 % entre 2018 et 2024, la TFPNB recule pour la première fois depuis 2020 : l’effet base chute de -9,3 % en 2025, signe d’une dépréciation des valeurs locatives des terrains non bâtis.
Les intercommunalités, moins exposées
Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre sont bien moins dépendants de la taxe foncière. Certes, la TFPB représente 70 % de leurs recettes issues des taxes ménages. Pourtant, elle ne pèse que 12 % dans l’ensemble de leur fiscalité locale hors TVA, et seulement 7,5 % dans leurs recettes de fonctionnement. Les EPCI s’appuient davantage sur les fractions de TVA versées en compensation des réformes fiscales successives.
Pourquoi le produit de la taxe foncière a-t-il autant progressé depuis 2018 ?
L’inflation, principal moteur de la hausse
Entre 2018 et 2025, le produit de la taxe foncière bâtie des communes a progressé de 26,3 %. La cause principale : la revalorisation des valeurs locatives, automatiquement indexée sur l’inflation. L’effet taux — c’est-à-dire les décisions des communes d’augmenter leurs taux — reste, lui, très limité à l’échelle nationale.
Depuis 2019, l’effet base dépasse systématiquement l’effet taux. Seule exception : 2021. Cette année-là, l’État a décidé de réduire les valeurs locatives des établissements industriels (article 29 de la loi de finances pour 2021), ce qui a fait chuter l’effet base à -4,4 %. Le produit a alors baissé de 2,7 %. En réaction, les communes ont relevé leurs taux (+1,7 %), atténuant partiellement la perte.
À partir de 2022, la dynamique s’est accélérée. En 2023, le produit bondit de 9,8 % : l’effet base atteint 6,8 % et l’effet taux 2,8 %. Cette poussée coïncide avec la dernière phase de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, qui a conduit certaines communes à ajuster leurs taux de foncier bâti.
2025 : la croissance marque le pas
En 2025, le produit progresse de seulement +2,7 %. L’effet base retombe à +2,6 % et l’effet taux à +0,1 %. Ce ralentissement reflète une modération de l’inflation et une stabilisation des comportements fiscaux des communes. Du côté de la taxe non bâtie, le repli est plus brutal : -9,1 % en 2025, premier recul depuis cinq ans.
Comment les taux de taxe foncière ont-ils évolué selon les territoires ?
Des taux stables, mais en légère hausse depuis 2021
Une fois neutralisé l’effet mécanique du transfert de la part départementale en 2021, les taux communaux de taxe foncière restent relativement stables sur la période 2018-2025. Néanmoins, ils progressent légèrement depuis 2021, et ce dans toutes les catégories de communes. Le taux moyen corrigé est passé de 18,2 % en 2021 à 19,8 % en 2025 — contre 19,4 % en 2018.
Plus la commune est grande, plus le taux est élevé
La taille de la commune influence directement le niveau du taux. Les communes de plus de 100 000 habitants affichent un taux moyen de 25 %, contre moins de 12 % dans les villages de moins de 200 habitants. Paris constitue une exception notable, avec un taux de 20,5 % malgré sa taille.
En parallèle, les petites communes ont procédé à de légères hausses chaque année. Les grandes villes, en revanche, n’ont relevé leurs taux que trois fois sur la période. Toutes tailles confondues, près d’un tiers des communes n’ont augmenté leur taux qu’une seule fois de façon significative. Plus de la moitié l’ont fait moins d’une année sur deux.
Plus on s’éloigne des villes, plus les taux baissent
La proximité d’un pôle urbain joue également un rôle. Les communes proches des grandes villes (au sens du zonage INSEE des aires d’attraction) affichent un taux moyen supérieur de près de 6 points à celui des communes rurales isolées. En résumé : plus une commune est éloignée d’un centre urbain, plus son taux de taxe foncière est bas.
Taxe foncière et inégalités : les communes modestes taxent-elles davantage ?
Les communes pauvres taxent plus, mais encaissent moins
La DGCL établit un constat frappant : les communes aux habitants les plus modestes pratiquent les taux de taxe foncière les plus élevés. Les 10 % de communes avec le revenu fiscal de référence le plus bas affichent un taux moyen de 25,7 %, contre 16,7 % pour les 10 % les plus aisées. Écart : 9 points.
La logique est simple. Dans les communes modestes, la taxe foncière constitue le principal levier pour sécuriser les finances locales. Or les valeurs locatives des biens y sont plus faibles. Pour dégager un produit suffisant, ces communes doivent donc appliquer des taux plus élevés.
En revanche, la situation s’inverse quand on regarde le produit total encaissé. Les communes aisées, grâce à des valeurs locatives bien plus hautes, génèrent davantage de recettes fiscales malgré des taux plus bas. En 2025, la part de la TFPB dans la fiscalité directe locale dépasse 87 % pour les communes du dernier décile de revenus, contre 77 % pour celles du premier décile.
Taxe foncière et taxe d’habitation : une hausse conjointe dans les communes aisées
La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales (THRP) depuis 2020 a provoqué un ajustement fiscal dans certaines communes. Pourtant, ce ne sont pas les communes modestes qui ont le plus relevé leurs taux. En effet, les communes qui ont le plus augmenté leur taxe foncière depuis 2021 sont majoritairement des communes aisées. Ces mêmes communes ont simultanément relevé la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) ou sur les logements vacants.
Ce phénomène est visible dans les chiffres. Le nombre de communes appliquant une majoration de la THRS est passé de 218 en 2018 à 1 628 en 2025. Parmi les 10 % de communes ayant le plus augmenté leur taux de taxe foncière entre 2021 et 2025, plus de la moitié figurent aussi dans le top 10 % des hausses de taxe d’habitation.
Réforme de 2021 : quelles conséquences sur la taxe foncière des communes ?
Un transfert historique qui a mécaniquement doublé le produit communal
2021 marque un tournant majeur. La loi de finances pour 2021 supprime la part départementale de la TFPB et la transfère intégralement aux communes. L’objectif : renforcer leur autonomie financière, tout en compensant les départements via une fraction de TVA.
L’effet est immédiat et spectaculaire. Le taux moyen communal bondit de 20 % en 2020 à 36 % en 2021. Le produit encaissé par les communes passe de 18,8 à 32,4 milliards d’euros en un an. Pourtant, ce saut ne traduit pas une hausse délibérée des impôts locaux : il résulte mécaniquement du changement de périmètre fiscal.
Départements et régions : une ressource disparue
Pour les départements, la perte est significative. La TFPB représentait plus de 77 % de leurs ressources de fiscalité directe locale en 2021. Ils reçoivent depuis une fraction de TVA en compensation, mais n’ont plus aucun lien direct avec le foncier bâti.
Les régions ont subi le même sort. Leur part de TFPB, déjà marginale (environ 1,7 % de leurs recettes fiscales locales en 2021), a été supprimée au même moment. Depuis 2022, les régions se financent à près de 97 % via des fractions de TVA.
Les intercommunalités : une hausse portée par les bases, pas par les taux
Du côté des EPCI à fiscalité propre, le produit de la TFPB a progressé de 44 % entre 2018 et 2025, passant de 1,77 à 2,65 milliards d’euros. Toutefois, cette hausse provient avant tout de l’augmentation des bases (+29 %) : le taux moyen des EPCI est resté stable, autour de 3 % sur toute la période.
Ce résultat s’inscrit pourtant dans un contexte global dégradé. Les ressources totales de fiscalité directe des EPCI ont chuté de 284 milliards d’euros en 2018 à 220 milliards en 2024, soit -30 %. La taxe foncière progresse en valeur absolue, mais ne compense qu’une partie des pertes liées aux réformes successives.
La taxe foncière n’a pas explosé sous l’effet de décisions politiques locales : c’est l’inflation, via la revalorisation automatique des valeurs locatives, qui en a été le vrai moteur depuis 2018. Pourtant, les disparités entre territoires s’accentuent, et la dépendance croissante des communes à ce seul impôt pose une question de fond sur la solidité des finances locales face aux prochains cycles économiques.
