Plus de 3 millions de logements vacants en France : ce chiffre pèse lourd dans la crise du logement. Pour y remédier, la loi de finances pour 2026 simplifie radicalement la fiscalité. Fini le millefeuille administratif : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) fusionnent en une taxe unique dès 2027. Propriétaires concernés, communes, taux, exonérations : voici tout ce qui change.
Sommaire :
- Quelles sont les deux taxes actuellement applicables aux logements vacants ?
- Pourquoi la loi de finances pour 2026 fusionne-t-elle ces deux taxes ?
- Dans quelles communes les logements vacants seront-ils taxés ?
- Comment sera calculée la nouvelle taxe sur les logements vacants ?
À retenir — Taxe unique sur les logements vacants dès 2027
- TLV et THLV fusionnent en une taxe unique dès 2027.
- En zone tendue, la taxe est automatique dès un an de vacance.
- Hors zone tendue, la commune doit délibérer pour l’instaurer.
- Le taux est de 17 % la première année, puis 34 % en zone tendue.
- Les recettes vont désormais aux communes, et non plus à l’Anah.
Quelles sont les deux taxes actuellement applicables aux logements vacants ?
Aujourd’hui, deux régimes fiscaux coexistent pour les logements vacants. Le choix entre l’un et l’autre dépend uniquement de la localisation du bien.
La TLV : une taxe automatique en zone tendue
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit dans les communes situées en zone tendue. Ces communes se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, qui entraîne des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant. La liste de ces communes est fixée par décret du 22 décembre 2025.
👉 Un propriétaire peut vérifier si la TLV s’applique dans sa commune via le simulateur Service-Public.
La THLV : une taxe facultative hors zone tendue
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ne s’applique que dans les communes ayant délibérément choisi de l’instaurer, situées en dehors des zones tendues.
👉 Un propriétaire peut vérifier si la THLV s’applique dans sa commune via le simulateur du ministère du Logement.
Cette cohabitation des deux dispositifs génère, selon l’objet de l’amendement sénatorial I-338 à l’origine de la réforme, “une certaine confusion” pour les contribuables comme pour les administrations locales.
Pourquoi la loi de finances pour 2026 fusionne-t-elle ces deux taxes ?
La réforme est portée par un amendement introduit au Sénat lors de l’examen de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Elle est codifiée à l’article 108.
Un objectif de simplification assumé
L’amendement sénatorial justifie explicitement la fusion “dans un souci de simplification et de lisibilité”. La dualité TLV/THLV imposait aux propriétaires de logements vacants de déterminer eux-mêmes leur régime fiscal selon la zone géographique de leur bien. Cette complexité nuisait à la compréhension et à l’application effective de la fiscalité sur les logements vacants. Dès lors, la fusion clarifie les règles du jeu pour tous les acteurs : propriétaires, collectivités et administration fiscale.
Une entrée en vigueur fixée à 2027
À compter des impositions établies au titre de l’année 2027, la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplace les deux taxes existantes. Elle s’appliquera au propriétaire, à l’usufruitier, ou, selon la situation, au preneur à bail à construction, à bail de réhabilitation, ou au preneur d’un bail emphytéotique.
Dans quelles communes les logements vacants seront-ils taxés ?
La nouvelle taxe maintient une distinction territoriale, mais la clarifie nettement par rapport au régime actuel.
Zone tendue : application automatique dès un an de vacance
Dans les communes situées en zone tendue — dont la liste sera établie par décret —, la taxe s’applique automatiquement. Un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition y est soumis de plein droit. Aucune délibération communale n’est nécessaire.
Hors zone tendue : délibération communale requise
Dans les autres communes, l’application reste facultative. Les communes et intercommunalités peuvent délibérer pour instaurer la taxe sur les logements vacants. Dans ce cas, le seuil de vacance est porté à au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les cas d’exonération prévus pour les logements vacants
Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération, applicables dans toutes les communes :
- L’inoccupation résulte de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable (logement mis en vente ou en location au prix du marché, sans acquéreur ni locataire trouvé).
- Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente (en zone tendue) ou des deux années précédentes (hors zone tendue).
- Le logement est détenu par un organisme HLM.
Comment sera calculée la nouvelle taxe sur les logements vacants ?
Une base : la valeur locative cadastrale
La taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement vacant. Cette valeur correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait générer s’il était loué. Elle est déterminée par l’administration fiscale et sert de base à plusieurs impôts locaux.
Le montant de la taxe s’obtient en multipliant cette valeur locative par un taux d’imposition. La formule est donc : Taxe = Valeur locative cadastrale × Taux d’imposition.
Les taux applicables selon la zone
En zone tendue, les taux de la nouvelle taxe restent identiques à ceux de l’actuelle TLV. Par dérogation, un conseil municipal peut voter un taux supérieur dans des limites fixées par la loi.
Une affectation des recettes modifiée
Actuellement, les recettes de la TLV sont perçues par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celles de la THLV reviennent aux communes et intercommunalités qui l’ont instaurée. Avec la réforme, l’ensemble des recettes de la nouvelle taxe sera perçu directement par les communes et intercommunalités, renforçant leur autonomie fiscale dans la lutte contre la vacance des logements.
En simplifiant la fiscalité sur les logements vacants, la loi de finances pour 2026 envoie un signal clair aux propriétaires : remettre son bien sur le marché reste la meilleure façon d’échapper à la taxe.
