La gestion d’une succession vacante en copropriété peut rapidement devenir un casse-tête pour les syndics et les conseils syndicaux. Que faire lorsqu’un copropriétaire décède sans héritier connu ? Comment éviter l’accumulation des charges impayées et la dégradation du bien ? Face à ces défis, une solution méconnue, mais efficace existe : faire appel à un généalogiste successoral. Cette approche permet non seulement de retrouver d’éventuels héritiers, mais aussi d’accélérer le processus de règlement de la succession vacante en copropriété. Découvrons ensemble les avantages de cette démarche et les étapes à suivre pour résoudre cette situation délicate.
Sommaire :
- Les enjeux d’une succession vacante en copropriété
- Le rôle du généalogiste successoral
- L’histoire et l’évolution de la généalogie successorale
- Les étapes de la gestion d’une succession vacante en copropriété
- Les défis de la généalogie successorale
- Une équipe pluridisciplinaire au service des familles
Les enjeux d’une succession vacante en copropriété
Des charges impayées qui s’accumulent
Lorsqu’un copropriétaire décède sans héritiers connus, les charges de copropriété continuent de courir. Or, cette situation peut rapidement devenir problématique pour la copropriété. Parce que les impayés s’accumulent et finissent par impacter le budget de la copropriété.
Jacky MEGUEDDEM, généalogiste chez Andriveau, souligne : “ Bien que ces situations ne soient pas quotidiennes pour les syndics de copropriété, elles peuvent les laisser désemparés lorsqu’elles surviennent.”
Un bien vacant potentiellement à risque
Par ailleurs, un logement laissé vacant suite à un décès peut représenter un danger pour la copropriété.
Jacky MEGUEDDEM explique : “ La problématique principale est la suivante : vous vous retrouvez avec un bien inoccupé, exposé aux risques de squats et de dégradation, sans aucune visibilité sur son évolution à long terme.”
Des procédures juridiques complexes
Face à une succession vacante, de nombreux syndics et avocats ont le réflexe de faire appel à l’administration des domaines. En effet, la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) est un service national rattaché à la Direction de l’immobilier de l’État, elle-même dépendant de la direction générale des Finances publiques. Sa mission principale est de gérer diverses opérations domaniales, notamment les ventes de biens mobiliers et immobiliers, ainsi que leur évaluation.
Ainsi, selon l’article 809 du Code civil, “ Lorsqu’une succession est vacante, elle est soumise à un régime particulier de gestion par un curateur désigné par l’autorité judiciaire. Cependant, cette procédure peut s’avérer longue et complexe. Bien que légale, elle peut prendre plusieurs années avant d’aboutir à une résolution.
Comme le souligne Jacky MEGUEDDEM : “ Lorsqu’une personne décède sans héritier apparent et que personne ne se manifeste pendant plusieurs mois, cela peut susciter des inquiétudes au sein de la copropriété et potentiellement entraver la réalisation de futurs travaux.”
Le rôle du généalogiste successoral
Le généalogiste successoral est un professionnel du droit missionné spécifiquement pour retrouver les héritiers dans le cadre d’une succession. En cela, cette spécialisation distingue le généalogiste successoral du généalogiste familial. Car, ce dernier se concentre sur la recherche d’ancêtres pour des particuliers.
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les généalogistes successoraux ne travaillent pas uniquement avec les notaires. D’ailleurs, en matière de copropriété, de nombreux professionnels peuvent faire appel à leurs services.
Les notaires
Les notaires font appel aux services du généalogiste successoral dans trois situations principales :
- Après un décès où la descendance semble incomplète ou inconnue, pour compléter ou établir la dévolution successorale. La mission est alors d’identifier les héritiers ou leurs ayants droit.
- En présence d’un testament, pour vérifier l’absence d’héritiers réservataires.
- Pour retrouver le ou les propriétaires d’un bien immobilier qu’un tiers souhaite acquérir.
Les syndics de copropriété
Le décès d’un copropriétaire sans héritiers connus peut avoir des conséquences préjudiciables pour la copropriété. L’expertise du généalogiste successoral permet ainsi de protéger les intérêts de la copropriété tout en respectant les procédures légales.
“ Nous offrons aux syndics une solution complète pour gérer les successions vacantes en copropriété. En effet, notre intervention permet de retrouver les héritiers légitimes, d’accélérer le recouvrement des charges, de faciliter le paiement des créanciers. Et, si nécessaire, de procéder à la vente du bien. Mais, ce qui distingue notre approche, c’est qu’elle ne génère aucun frais pour la copropriété. De plus, nous pouvons intervenir même après que la DNID ait été contactée.”, explique Jacques-Régis du CRAY, généalogiste chez Andriveau.
Les avocats
Les généalogistes successoraux proposent aux avocats une alternative efficace et économique à la nomination de la DNID pour les successions sans héritiers connus. À cet effet, l’avocat peut représenter un syndic de copropriété, un administrateur de biens ou défendre les intérêts d’un créancier d’une personne décédée. Dans ces cas, la mission consiste à retrouver les héritiers légitimes et à les représenter auprès du notaire lors du règlement de la succession.
“ Dans 80% des cas que nous traitons, nous parvenons à retrouver des héritiers dans un délai de 3 à 6 mois, contre plusieurs années pour une procédure classique avec l’administration des domaines.”, indique Jacky MEGUEDDEM.
L’histoire et l’évolution de la généalogie successorale
Une profession née de la révolution industrielle
La généalogie successorale, bien que basée sur des pratiques anciennes de recherche familiale, est une profession relativement récente. En effet, cette profession est née d’un besoin spécifique lié à l’évolution de la société au XIXe siècle.
Jacques-Régis du CRAY poursuit : “ Le souci de nos vaillants pionniers en 1830 était le suivant, c’est que des successions s’ouvraient, mais les héritiers n’étaient pas connus des personnes en charge de la succession.”
Une profession avec une riche histoire
Andriveau, fondée à Paris en 1830, est la plus ancienne étude de généalogie successorale. Cette longévité témoigne de l’importance et de la pérennité de cette profession. Un fait remarquable est que l’entreprise a été dirigée par cinq générations d’une même famille, assurant ainsi une continuité et une transmission des connaissances uniques dans le domaine.
Le contrat de révélation : pierre angulaire de la profession
Le fondement juridique de la généalogie successorale repose sur un contrat particulier : le contrat de révélation. Ce contrat, créé initialement par le ministère des Finances sous la Révolution française, permet aux généalogistes de proposer leurs services sans frais directs pour les mandataires.
Jacques-Régis du CRAY explique : “Ce contrat nous sert encore tous les jours ! Lorsque nous identifions des héritiers, nous leur proposons de leur révéler l’existence d’une succession dont ils n’avaient pas connaissance. En échange de cette information, notre rémunération est prélevée sur la part nette de l’héritage qui leur revient.”
Un fonds documentaire exceptionnel
Certes, au fil des années, les méthodes de recherche ont considérablement évolué.
Les généalogistes d’Andriveau ont constitué une base de données impressionnante, comme le souligne Jacques-Régis du CRAY : “ Entre 1830 et 1930, soit sur une période d’un siècle, notre société a constitué une base de données exceptionnelle de 200 millions de fiches individuelles. Ce travail colossal nous permet de retracer efficacement l’histoire des familles et de retrouver la trace des héritiers potentiels jusqu’à nos jours.”
L’ère numérique a transformé les méthodes de recherche, apportant de nouveaux défis. Notons que la numérisation de l’état civil français datant de plus de 100 ans a considérablement facilité les investigations. Cependant, cette évolution technologique s’accompagne de nouvelles complexités.
Les étapes de la gestion d’une succession vacante en copropriété
Dès qu’un décès est constaté et qu’aucun héritier ne se manifeste, il est important d’agir rapidement. En effet, l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que “Tout copropriétaire ou son représentant légal doit notifier au syndic son domicile réel ou élu”. Cette obligation facilite l’identification rapide des situations de succession vacante.
Le généalogiste va alors mener une enquête approfondie pour tenter de retrouver d’éventuels héritiers. Ainsi, il utilise des méthodes variées, allant de la consultation des registres d’état civil à l’analyse des réseaux sociaux, en passant par des enquêtes de terrain. Chaque cas est unique et nécessite une approche sur mesure.
Pendant la durée des recherches, il est conseillé de mettre en place des mesures de protection du bien.
De même, certaines études de généalogie proposent des avances de trésorerie pour couvrir les charges courantes, limitant ainsi l’impact financier sur la copropriété. Ces avances sont remboursées sur l’actif de la succession une fois celle-ci réglée.
Jacky MEGUEDDEM explique : “Dans certains cas, pour soulager temporairement la copropriété, nous proposons de faire une avance sur les charges impayées. Cette solution permet d’alléger la dette en attendant la résolution de la succession. Récemment, dans un dossier traité en collaboration avec un avocat, nous avons effectué une avance de 5 000 € pour soulager les comptes de la copropriété concernée.”
Si des héritiers sont retrouvés, le généalogiste les contacte et les informe de leurs droits. Dans le cas contraire, il peut conseiller sur les démarches à suivre pour que l’État devienne propriétaire du bien. En cela, l’article 811 du Code civil prévoit que “Lorsque l’État prétend à la succession en qualité de successeur irrégulier, il doit demander l’envoi en possession au tribunal de grande instance”.
Les défis de la généalogie successorale
L’un des principaux défis auxquels sont confrontés les généalogistes aujourd’hui est la mobilité accrue des populations.
Jacques-Régis du CRAY explique : “La mobilité accrue des populations modernes complexifie considérablement nos recherches. De nos jours, il est de plus en plus rare que les membres d’une même famille naissent dans la même localité. Cette dispersion géographique s’accompagne souvent d’une diversification des noms de famille, notamment en raison des familles recomposées et des différentes pratiques de transmission du nom. Ces évolutions sociétales rendent le travail de généalogie successorale plus complexe, mais aussi plus crucial que jamais.”
Par ailleurs, cette internationalisation pose des problèmes spécifiques, notamment en termes d’accès aux données d’état civil dans certains pays. De même, les changements dans les structures familiales et les modes de vie posent de nouveaux défis. Le développement des unions libres, des familles recomposées et l’augmentation des personnes vivant seules complexifient les recherches généalogiques et la détermination des héritiers.
C’est pourquoi, les généalogistes sont parfois confrontés à des situations particulièrement complexes, tant sur le plan humain que sur le plan pratique. L’exemple du “syndrome de Diogène” est évoqué, où des appartements peuvent être trouvés dans un état d’encombrement extrême après le décès du propriétaire. Or, ces situations nécessitent une approche délicate et une gestion minutieuse de la part des professionnels.
Une équipe pluridisciplinaire au service des familles
La généalogie successorale repose le plus souvent sur une équipe pluridisciplinaire. Ainsi chez Andriveau, l’équipe se compose de :
- Généalogistes professionnels pour la recherche des héritiers
- Juristes pour le règlement de la succession
- Une équipe internationale pour gérer les cas impliquant plusieurs pays
Cette approche multidisciplinaire permet de gérer efficacement tous les aspects d’une succession, de la recherche initiale des héritiers jusqu’au règlement final de la succession.
Conclusion
La gestion d’une succession vacante en copropriété est une situation délicate qui nécessite une action rapide et efficace. Faire appel à un généalogiste successoral apparaît comme une solution avantageuse pour toutes les parties prenantes. Cette démarche permet de résoudre plus rapidement la situation, mais également de préserver les intérêts de la copropriété tout en respectant les droits d’éventuels héritiers.
La généalogie successorale, bien qu’ancrée dans une tradition bicentenaire, continue d’évoluer pour répondre aux défis du monde moderne. Face à la mobilité croissante des populations, à l’internationalisation des familles et aux changements sociétaux, les généalogistes successoraux adaptent constamment leurs méthodes et leurs compétences.
En fin de compte, le recours à un généalogiste successoral dans le cadre d’une succession vacante en copropriété offre bien plus qu’une simple recherche d’héritiers. C’est un service complet, assuré par une équipe pluridisciplinaire, capable de gérer tous les aspects d’une succession complexe. Pour les syndics de copropriété confrontés à ces situations, faire appel à ces professionnels permet de résoudre rapidement les problèmes liés aux charges impayées, mais aussi d’assurer une gestion éthique et légalement solide de la succession, dans l’intérêt de toutes les parties prenantes.
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