Signaler les marchands de sommeil… pas simple en copropriété

marchands de sommeil
La loi Elan demande au syndic de signaler en préfecture les copropriétaires en infraction.

Des marchands de sommeil dans les copropriétés, il en existe ! Pour essayer d’endiguer et de mettre un terme aux activités illégales de ces bailleurs, la loi Elan impose de signaler les marchands de sommeil. Mais comment faire en pratique ?

 

420.000 logements indignes en France

 

On le sait, le nombre de foyers vivant dans des conditions difficiles est important. L’état des lieux dressé par l’étude d’impact de la loi Elan a révélé des chiffres alarmants. En effet, le parc privé potentiellement indigne (PPPI) est estimé à 420.000 logements indignes ou dégradés sur le territoire français.

Près de 52% de ces logements « indignes » appartiennent à des propriétaires bailleurs privés ou « marchands de sommeil ».

Ils se constituent un parc locatif en achetant à bas prix des biens dégradés souvent situés dans un environnement dévalorisé puis ils les louent à des personnes vulnérables ou en situation de dépendance.

L’activité des « marchands de sommeil » a pour principale motivation un intérêt économique.

D’une part, ceux-ci cherchent à maximiser leur revenu en offrant à la location un bien en mauvais état qu’ils n’entretiennent pas et en tirant profit de la détresse de leurs locataires qui souvent paient leur loyer en liquide. D’autre part ces bailleurs indélicats organisent leur insolvabilité en ayant recours à des sociétés civiles immobilières (SCI) qui font écran.

Même s’il est difficile de quantifier cette activité illicite, il n’est pas de semaine sans que les médias s’en fassent l’écho. Pour autant les condamnations administratives et pénales sont peu importantes (mois de 100 par an). Voilà pourquoi la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 s’est attachée à lutter contre ce fléau.

 

Le syndic en première ligne

 

Un propriétaire qui loue un logement sans respecter les normes de décence et d’habitabilité est dans l’illégalité (cf. logement décent). Il exerce une activité sanctionnable pénalement, fiscalement, administrativement… si elle est révélée. Mais il n’est pas facile d’identifier ces pratiques.

Voilà pourquoi la loi Elan dans son article 193 oblige les syndics à dénoncer en préfecture les faits dont ils ont connaissance. La loi du 10 juillet 1965 s’enrichit ainsi de l’article 18-1-1 :

Le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal, L. 1337-4 du code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du code de la construction et de l’habitation. Ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de la déclaration prévue à l’article L. 561-15 du code monétaire et financier.

Seuls les syndics professionnels sont concernés par cette obligation.

Les faits doivent constituer l’une des infractions pénales suivantes :

➡ Atteinte à la dignité humaine ou à la protection des occupants de locaux frappés d’une mesure de police,

➡ Non-respect d’un arrêté d’insalubrité, d’un arrêté de péril, d’un arrêté relatif à la sécurité d’un ERP.

A savoir : La loi Elan modifie également la loi Hoguet (art. 8-2-1) pour imposer les mêmes obligations de déclaration en préfecture aux agents immobiliers et gestionnaires locatifs.

 

Trouver le juste milieu

 

Une copropriété dans laquelle sévit un marchand de sommeil est souvent constituée d’immeubles en mauvais état. Etre syndic dans ce contexte n’est déjà pas facile. Désormais, les syndics vont devoir, en plus, endosser un rôle de dénonciateur ! Mais c’est loin d’être évident et la profession s’interroge.

Il est compliqué pour un syndic d’avoir connaissance de telles situations. Comment effectuer les vérifications pour ne pas faire d’erreur ? Le syndic gère les parties communes et non les parties privatives.

Gilles Frémont, président fondateur de l’ANCG (Association nationale des gestionnaires de copropriété).

En fait, on peut imaginer qu’un copropriétaire louant plusieurs lots sans payer ses charges sera sur la sellette. Les autres copropriétaires et le conseil syndical peuvent également être source d’informations pour le syndic. Ils vivent aux côtés des locataires piégés par ces propriétaires peu respectueux.

La tâche ne va pas être facile, d’autant qu’un signalement intempestif peut avoir des conséquences malheureuses. Le syndic ne sera pas poursuivi. Mais le copropriétaire, dénoncé à tort, risque fort d’être mécontent… laissant la porte ouverte à un relationnel délicat par la suite.

Il faudra faire preuve de discernement même si cela ne va pas être une tâche facile et évidente.

Gilles Frémont

1 COMMENTAIRE

  1. Impulsé par la loi ELAN, le renforcement de la lutte contre l’habitat indigne passe aussi par des mesures de simplification des procédures de redressement des copropriétés dégradées et des sanctions lourdes contre les marchands de sommeil :

    > présomption de revenus tirés des activités frauduleuses ;
    > confiscation systématique de leurs biens et indemnités d’expropriation ;
    > impossibilité d’acquérir de nouveaux biens pendant 10 ans au lieu de 5 ans auparavant, notamment aux enchères ;
    > obligation pour les syndics ou les agences immobilières de les dénoncer.

    Pour rappel, le 9 janvier 2019, le tribunal correctionnel de Bobigny, condamnait un ancien médecin à trois ans de prison avec sursis et une amende de 150 000 euros, pour avoir logé une quarantaine de familles dans la clinique de Neuilly-sur-Marne.

    À la suite de cette annonce, le ministre a rappelé sa volonté de sanctionner durement les marchands de sommeil et a précisé avoir missionné le député guillaume VUILLETET pour réfléchir à des propositions de simplification des procédures à ce sujet. Ses propositions seront rendues fin mai et permettront un aboutissement des procédures plus rapides et en plus grand nombre.