Risques locatifs : 5 conseils pour réconcilier locataires et bailleurs

Risques locatifs : 5 conseils pour réconcilier locataires et bailleurs

Quelles sont les nouvelles attentes des bailleurs et des locataires ? Loin d’être toujours d’accord, ils nourrissent des doutes et des craintes en matière de caution, de discrimination ou de loyers impayés. Suivez ces 5 conseils pour vous prémunir au mieux des risques locatifs.

Comment récupérer sa caution dans le bon délai ?

Dès la fin du contrat de location, le propriétaire bénéficie d’un mois, voire de deux mois pour restituer le dépôt de garantie à son locataire. Cela dépend de l’état des lieux, est-il conforme ou non aux attentes du propriétaire ? En effet, c’est un vrai problème car selon un sondage réalisé par le groupe SeLoger, 27 % des locataires font face à des retards pour récupérer leur caution.

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Sur ce point, précisons que le propriétaire doit pouvoir compter sur le dépôt de garantie lorsque le logement est laissé dans un moins bon état à la sortie. De même, il peut manquer certains éléments présents pourtant à l’entrée dans les lieux. À noter, C’est d’ailleurs pour cela que le montant du dépôt de garantie se limite à un mois de loyer, hors charges, lorsqu’il s’agit d’une location vide.

Consigner la caution pour éviter les risques locatifs

Cette question de la gestion de la caution revient régulièrement et fait l’objet de 65 % des conflits entre propriétaires et locataires. Toujours selon l’enquête Seloger, 71 % des locataires préféreraient disposer d’un dépôt de garantie consigné par un professionnel de l’immobilier, sur un compte séquestre. Il semble bien que la source principale des conflits provienne de l’encaissement direct par le propriétaire.

D’ailleurs, c’est un sujet dont s’est emparé le député Mickaël Nogal. Il en a fait l’un des enjeux majeurs de sa proposition de loi “louer en confiance”.

“ Le système actuel génère de la méfiance chez les deux parties. Ce n’est pas qu’un sujet français. On voit d’ailleurs de plus en plus de pays opter pour la consignation auprès d’un tiers.” – Mickaël Nogal, député LREM.

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Une Garantie Loyers Impayés pour renouer la confiance

Prévue pour pallier les risques locatifs (loyers impayés, dégradations, action en justice ou départ prématurés…), la Garantie Loyers Impayés (GLI) doit être souscrite par le bailleur auprès de sa compagnie d’assurance. Toutefois, précisons que celui-ci doit choisir entre la Garantie Loyers impayés et le dépôt de garantie. Car ces deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler ; excepté pour les étudiants ou apprentis.

“ La clé pour renouer avec la confiance c’est d’abord de sécuriser les revenus locatifs. ” – Mickaël Nogal.

Par ailleurs, les conditions de solvabilité du locataire doivent être respectées. En effet, ce dernier doit souvent justifier d’un revenu trois fois supérieur au montant du loyer. Un obstacle de plus pour le locataire, mais une sécurité pour le propriétaire. On constate que les bailleurs sont inquiets de ne pas percevoir leurs loyers. Aussi, trois bailleurs sur dix souscrivent à la Garantie Loyers Impayés.

“ Il nous faut recréer un cercle vertueux dans lequel le propriétaire peut être totalement sécurisé et en même temps faciliter l’accès au logement pour les locataires. En bref, un système gagnant-gagnant.” – Mickaël Nogal.

La garantie Visale, populaire auprès des locataires

Pour bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit avoir l’un des profils suivants :

  • Salarié,
  • Fonctionnaire,
  • Étudiant, jeune en alternance,
  • moins de 31 ans (ou plus de 30 ans pour le secteur privé).

Cette garantie fiable et gratuite dispense le locataire de verser une caution à son propriétaire. Côté bailleur, on est assuré de percevoir ses revenus locatifs jusqu’à la fin du bail. Pourtant, cette garantie est encore trop méconnue des locataires. Ils sont seulement 35 % à en avoir entendu parler et 22 % pensent y souscrire.

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Faute de mieux, la plupart s’orientent vers des garanties “classiques” comme la caution d’un proche. Alors que lorsque l’on évoque la gratuité de la garantie Visale, 48 % des locataires se disent intéressés et même 68 % approuvent son utilisation.

Risques locatifs et discriminations

Tout aussi révoltante que la discrimination à l’embauche, la discrimination à la location touche 1 locataire sur 5. Tout y passe : âge, sexe, couleur de peau, orientation sexuelle… Sous prétexte d’éviter au maximum les risques locatifs, le bailleur peut en profiter pour imposer ses critères de sélection. C’est un véritable fléau auquel sont confrontés près de 28 % des locataires qui estiment avoir déjà été discriminés en Île-de-France.


Étude SeLoger réalisée entre le 14 et le 18 mai 2020.


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