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Patrimoine

Résidence services : quelle dynamique pour ces actifs gérés ?

Résidence services

L’IEIF présente son focus sur les résidences étudiantes, résidences seniors, coliving… Quelle dynamique pour ces actifs en résidence services à la sortie de crise ? Le vieillissement de la population et les changements de mode de vie sont parmi les facteurs qui renforcent ces actifs. Apprenez-en plus sur les évolutions et les tendances du marché de la résidence services gérée en France.

Sommaire

Aperçu global du marché de la résidence services

L’appétence des investisseurs institutionnels pour la résidence services gérée a fortement accru en 2021. En effet, le résidentiel géré leur permet de revenir sur le marché résidentiel avec un risque limité. Cette garantie résulte de la présence d’un gestionnaire exploitant.

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Résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, etc. Quelle dynamique pour ces actifs en sortie de crise ?

 

Toutefois, la résidence services gérée représente seulement 15 % des volumes engagés dans le marché résidentiel français en 2021. Ce volume a chuté de -11 % par rapport à celui enregistré en 2020. Néanmoins, il se rapproche de la moyenne des trois années passées. Ce recul est dû au déséquilibre entre l’offre et la demande. Ainsi, 1,1 milliard d’euros ont été investis.

Le recul s’observe surtout au niveau des résidences étudiantes et des résidences seniors. Elles ont, ainsi, connu une baisse respective de -54 % et de -44 % sur un an. À l’inverse, les transactions des actifs en coliving ont affiché une croissance. Elles ont même atteint un niveau record de 455 millions d’euros en 2021. Pour la première fois, ces actifs sont donc placés en première position. Leur volume est 15 fois plus important que celui observé en 2020.

L’évolution dans la résidence services seniors (RSS)

Avec le vieillissement de la population, le marché de la résidence services seniors présente un fort potentiel de développement. Sur le plan géographique, les RSS se concentrent maintenant dans les communes de 15 000 habitants et plus. Néanmoins, certains acteurs se montrent motivés à investir dans des plus petites communes.




Le modèle de l’entreprise exploitante/gestionnaire spécialisée, soutenue par un groupe de promoteurs généralistes, prédomine aujourd’hui. Ainsi, cette configuration permet d’associer :

  • l’intensité capitalistique dont on a besoin pour réaliser les opérations durant les premières années de développement de l’exploitation ;
  • la mise en œuvre des savoir-faire et des concepts de services dédiés aux résidences seniors.

En France, on a observé une forte baisse des montants investis dans la résidence services gérée pour seniors en 2021. En revanche, une croissance significative est notée en Europe (14,1 milliards d’euros d’engagements). Elle est estimée à plus de 25 % par rapport à 2020 et à la moyenne obtenue sur les 5 années précédentes.

Pour les années à venir, ce type de résidence services devrait évoluer fortement. En effet, avec une forte croissance du grand-âge, la perte d’autonomie sera considérée. Il faudra aussi adapter l’offre pour préparer l’arrivée de jeunes actifs seniors.

De plus, les résidences services seniors vont devoir faire face à l’introduction d’autres formes d’habitats intermédiaires sur le marché : l’habitat inclusif, l’habitat intergénérationnel, le coliving de seniors, etc. Une autre forme de concurrence à laquelle il faut se préparer…

L’évolution dans la résidence services pour étudiants

Au cours de son premier quinquennat, Emmanuel Macron a prévu de construire 60 000 nouveaux logements étudiants. Cependant, seuls 37 000 ont été réalisés en décembre 2021 (moins de 10 000 logements du CROUS).

La résidence services pour étudiants présente tout de même un potentiel de développement important, avec 152 600 logements (soit 1 153 établissements). Précisons que l’offre en résidences étudiantes privées, hors CROUS, permet uniquement de répondre à 5 % des besoins en 2022.

En France, 146 millions ont été investis dans ce type de résidence services. Ainsi, on a constaté un recul de -54 % par rapport à 2020. Cette chute s’explique par le manque d’offre dans le neuf (non par le désintérêt des investisseurs).

Le modèle de résidence services étudiants doit s’adapter aux changements de mode de vie des Français. En effet, une nouvelle offre voit déjà le jour, notamment la combinaison de deux concepts “résidence étudiante” et “coliving”. Celle-ci constitue une concurrente directe de l’offre existante.

Enfin, il convient également de relever d’autres défis. Depuis le 1er janvier 2021, la chute des APL a fragilisé fortement de nombreux étudiants. De plus, le développement des cours à distance risque de réduire la demande à terme.

Le coliving, un concept en plein essor en France

Le marché du coliving représente plus de 8 300 places en 2021, contre seulement 5 000 en 2019 (Source : BNP Paribas RE). Selon les prévisions de Mazars, 14 500 lits en coliving pourraient être disponibles en 2023. Alors qu’en 2020, la France comptait uniquement 2 600 lits.

On retrouve le plus grand nombre de logements en coliving dans la région Île-de-France. Toutefois, plusieurs projets se créent aujourd’hui en province. Composé de 177 résidences services, le marché recense 59 opérateurs en 2021. Pour 2022, 100 nouvelles résidences soient 3 000 logements sont envisagés.

En 2021, les montants investis en coliving en France ont été multipliés par 13,5 avec 455 millions d’euros d’engagements. Par rapport aux autres actifs résidentiels, les taux de rendement “prime” dans ce type de résidence sont très attractifs.

En effet, ils s’établissent à près de 4 % à Paris et en Petite Couronne. Ils varient de 4,1 à 4,2 % en Grande Couronne et dans les métropoles régionales. Au 4e trimestre 2021, ils dépassent les 4,2 % en régions.

Pour autant, la résidence services, gérée en coliving, doit faire face à un grand défi d’ordre réglementaire. Jusqu’à maintenant, ce marché fonctionne sans aucun régime juridique pour l’encadrer. La nature du contrat de bail est définie selon la destination de l’immeuble, son usage et les conditions d’exploitation convenues. Il peut s’agir, en effet, d’un bail mobilité, meublé classique ou d’un contrat de location saisonnière.

Quelles sont les perspectives ?

Depuis janvier 2022, les constructions peinent à redémarrer. De plus, certains projets risquent d’être fragilisés ou annulés par l’impact économique et financier du conflit russo-ukrainien. Cette situation pourrait, d’ailleurs, empirer face aux surcoûts occasionnés par la flambée des prix des matières premières. Notons aussi le resserrement des conditions d’obtention de financements auprès des banques.

Sur le long terme, les acteurs de la résidence services devront considérer la solvabilité de leur public cible. En effet, le pouvoir d’achat des seniors pourrait chuter suite à la réforme des retraites. Les étudiants pourraient être confrontés à une éventuelle baisse de budgets à cause de la réforme des aides au logement (APL/APS).

Enfin, le coliving est en plein succès aujourd’hui. Cependant, les modèles proposés sont limités. Ils ciblent principalement des profils de jeunes actifs “cadres”. Toutefois, en vue d’étendre la cible et d’élargir la clientèle, il faudrait proposer des offres plus abordables.

D’ailleurs, les Français veulent-ils se tourner vers une autre option d’habitat que la propriété ou le logement individuel ? Ils restent très attachés au logement comme un actif patrimonial et tout autant à leur intimité !

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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