Rénovation énergétique : Pour un Plan National de Rénovation des Copropriétés

Rénovation énergétique : Pour un Plan National de Rénovation des Copropriétés
Plurience

Dans la perspective de l’élection présidentielle et de la campagne des législatives, l’association Plurience* a élaboré des propositions visant à refonder la politique du logement. Il s’agit d’une refondation en profondeur de la politique du logement et notamment d’une prise en compte de la priorité de la rénovation du parc collectif existant.

Les mesures du plan national de logements à rénover dans le court terme sont inopérantes pour le parc collectif privé compte tenu de la spécificité du régime de la copropriété qui a été insuffisamment prise en compte.

L’Observatoire Clameur qui suit depuis de longues années l’indicateur d’effort d’amélioration et d’entretien des logements, estime qu’entre 30.000 et 40.000 logements pourraient disparaître du parc chaque année pour des raisons d’obsolescence et notamment énergétique. Cette faiblesse de la rénovation énergétique dans le parc collectif privé renforce les différentiels de qualité et d’attractivité entre parc locatif ancien et parc locatif récent.

Un Plan National de grande ampleur de Rénovation pour les Copropriétés (PNRC)

Sous la forme d’une « loi de programmation quinquennale », le “PNRC” s’imposerait pour sanctuariser les moyens et aides consacrés au soutien de la rénovation énergétique dans ce parc locatif privé. Cette loi intègrerait les mesures de gouvernance des copropriétés indispensables et pérenniserait le cadre financier. Elle instituerait une discrimination positive entre les copropriétés selon leur taille. En effet, un traitement spécifique doit être accordé aux petites copropriétés, la majorité des 700.000 copropriétés, doit être différencié en allégeant les contraintes et le formalisme pour en faciliter la gestion digitalisée.

Les moyens de financement d’un tel programme doivent être maintenant clarifiés et stabilisés. Dans l’incertitude actuelle, les assemblées de copropriétaires resteront dans l’attentisme. « Il faut s’inspirer de ce qui a été fait et réussi pour les bailleurs sociaux dans les opérations ANRU. Pourquoi ne pas élargir à ce parc collectif privé la méthode retenue pour le parc d’intérêt général, et consacrer une enveloppe de financement des investissements négociés auprès de la BEI en bonifiant les intérêts ? Dans un contexte de taux d’intérêt relativement faible, la dépense publique liée à cette bonification sera largement justifiée par les économies énergétiques pour les ménages et largement compensée par une partie des recettes de TVA sur les travaux », commente Olivier NIVAULT (Directeur général adjoint du Crédit Agricole Immobilier), président de Plurience.

Adapter la gouvernance des copropriétés

L’objectif est de rendre la copropriété aux copropriétaires qui s’investissent dans les décisions en interdisant aux copropriétaires absents aux Assemblées Générales de s’opposer aux décisions prises par les copropriétaires présents.

Dans le même ordre d’idée, pourquoi ne pas rendre les conseils syndicaux délégataires de décisions concernant les diagnostics ? « Les conseils syndicaux pourraient engager la réalisation des audits quel que soit le montant. Ceci pour gagner du temps, sortir de la contrainte du rythme annuel de l’assemblée générale, et par souci d’efficacité dans la prise de décision », indique Henri DELIGNE, délégué général de Plurience.

Améliorer la crédibilité et la garantie des audits

De toute façon, il faudra redéfinir les conditions des audits et créer un processus d’habilitation et d’agrément des professionnels du diagnostic. Le refus de réaliser ces audits devrait s’accompagner de sanctions en termes d’éligibilité aux aides. Pourquoi ne pas mettre en place le mécanisme de bonus-malus, accélérateur de prise en compte par le marché du critère de qualification énergétique des logements. Il n’est pas nécessaire d’envisager dès lors un financement public pour financer les bonus, l’autorégulation de marché suffirait.

Lutter contre la dispersion de l’information

La territorialisation des politiques de rénovation énergétique, que l’on ne peut qu’encourager, doit, pour éviter une trop large dispersion, s’appuyer sur une plateforme nationale d’information et de relais unique.

Poursuivre la mise en œuvre des fonds de travaux

Cela demandera du temps. Encore faut-il clarifier le cadre juridique et comptable. « Pour lever les réticences liées à la nouveauté du mécanisme, Il faut aussi permettre au copropriétaire épargnant de récupérer son épargne, si elle n’a pas été dépensée en travaux au moment de la vente de son bien. De même, en cas de malus sur un immeuble passoire énergétique, ce malus doit être versé dans le fonds de travaux de la copropriété concernée », explique Karine OLIVIER (DG d’Oralia), trésorière de Plurience.

Simplifier et pérenniser les financements

Les propositions en matière de financement sont nombreuses, Plurience souhaite dans un premier temps simplifier le mécanisme de financement via les certificats d’économie d’énergie et les mettre à l’abri des fluctuations de marché par la couverture des risques de taux. « Nous souhaitons systématiser un versement partiel de leur valeur en début de travaux avec un contrôle a postériori de la régularisation après travaux », explique Eric DERELY (PDG de Sergic), secrétaire général.

En ce qui concerne la TVA, le taux réduit de 5,5% s’appliquerait alors sur l’ensemble du bouquet des travaux dès lors que des travaux intègrent des investissements d’économie d’énergie. Il faut également sanctuariser et promouvoir le crédit d’impôt pour la transition énergétique et conditionner le dispositif aux résultats en termes de performance énergétique. « Une obligation de résultat devrait pouvoir garantir la performance énergétique de la rénovation pour rassurer les Syndicats de Copropriété lors de la prise de décision des travaux », précise Henri DELIGNE.

Enfin et surtout, Plurience revendique la négociation d’une enveloppe bonifiée auprès de la BEI qui soit au niveau de l’ampleur des besoins d’investissements et qui soit individuellement mobilisable par les copropriétaires qui le souhaiteraient.

Faire des Syndics des relais de ces politiques

Le contrat de syndic doit pouvoir s’inscrire dans la durée en modifiant les règles de mise en concurrence. « La conduite d’une politique de rénovation énergétique est incompatible avec une durée déterminée courte du contrat. La revalorisation de la fonction et de son rôle sociétal est un des facteurs de succès du plan de rénovation énergétique. Le Syndic peut être également un partenaire recherché lorsque les collectivités locales doivent accompagner des copropriétés fragiles. Il faut conforter cette orientation », commente Karine OLIVIER.

*Plurience rassemble les dirigeants des principaux groupes et réseaux de l’administration de biens représentant 40% de l’intermédiation immobilière et 22 000 emplois. Ils réfléchissent à l’avenir du logement et alimentent la réflexion des syndicats professionnels, des associations de consommateurs et des pouvoirs publics. Ses membres : Advenis, Billon Immobilier, Citya-Belvia Immobilier, Crédit Agricole Immobilier, Dauchez, Foncia, Immo de France, Loiselet & Daigremont, Nexity, Oralia, Sergic et Square Habitat.

Source : Plurience