Le rapport d’activité 2016 du Plan Bâtiment Durable dresse le panorama du déploiement du programme d’efficacité énergétique des bâtiments pour l’année écoulée et présente également des perspectives pour l’année 2017. Focus sur la rénovation énergétique des copropriétés.
On estime à 8,5 millions le nombre de logements en copropriété, les trois quarts ont été construits après 1949, et nombreux l’ont été, alors qu’il n’existait pas encore de réglementation thermique. Pourtant ce secteur peine à se lancer dans la transition énergétique, notamment en raison des difficultés inhérentes au fonctionnement des copropriétés et à des dispositifs de soutien qui ont tardé à être opérationnels.
Le parcours de rénovation énergétique des copropriétés est principalement organisé par la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 et la loi ALUR du 24 mars 2014.
La loi Grenelle 2 a organisé un processus pour les logements dotés de chauffage collectif, en différentes étapes qui doivent être portées par les syndics :
- la connaissance de l’état énergétique de l’immeuble : c’est la réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique à l’immeuble suivant le nombre de lots dans la copropriété ;
- la décision éventuelle d’entreprendre des travaux : c’est la proposition d’un contrat de performance énergétique ou d’un plan pluriannuel de travaux d’économie d’énergie.
« Ce parcours devait être réalisé avant fin 2016. En l’état des dispositifs de suivi, il paraît difficile d’estimer le nombre de copropriétés qui ont réalisé cet état énergétique de leur immeuble et qui au mieux, se sont engagées dans un processus de travaux. Les premières données disponibles sur la distribution, par un seul réseau bancaire, de l’éco-prêt collectif à taux zéro font état, à fin novembre 2016, de 32 dossiers représentant plus de 450 logements … Ce chiffre sera rehaussé en considérant notamment les logements en copropriété qui font l’objet d’une rénovation par le mécanisme du tiers-financement », explique Philippe Pelletier, Avocat, Président du Plan Bâtiment Durable.
La loi ALUR et la loi de Transition énergétique sont venues compléter le panorama. Deux ensembles de dispositifs sont donc en place : ceux destinés à améliorer la connaissance de l’état de l’immeuble et favoriser le passage à l’acte, ceux destinés à organiser le financement des travaux.
Sur la connaissance de l’état énergétique de l’immeuble, la loi ALUR, instaure, depuis le 1er janvier 2017, la mise en place d’un Diagnostic Technique Global obligatoire (DTG) pour tout immeuble en copropriété de plus de dix ans. Les modalités de réalisation du DTG sont détaillées par le décret du 28 décembre 2016.
Ce diagnostic global vient remplacer la réalisation du DPE ou de l’audit énergétique. Il est proposé par le syndic qui l’inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. S’il est voté et réalisé, il comprend une analyse de l’état des parties communes et des équipements, un état de la réalisation ou non des obligations réglementaires de la copropriété, un DPE ou un audit énergétique s’ils n’ont pas été réalisés, une analyse des améliorations possibles en matière de gestion technique et patrimoniale de l’immeuble et enfin une liste de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Dans l’année qui suit le vote de ce DTG, il doit être présenté à l’assemblée générale et accompagné de la proposition de souscrire un contrat de performance énergétique ou de réaliser un plan pluri-annuel de travaux.
En complément de la réalisation du DTG, le carnet numérique de suivi et d’entretien de l’immeuble, en expérimentation dans les années à venir, constituera également un outil de nature à améliorer la connaissance, par les copropriétaires, de l’état énergétique de leur immeuble et des travaux opportuns à engager.
Une fois cette sensibilisation opérée, la question de la maîtrise des consommations et de la contribution financière des copropriétaires devient centrale. Sur ce sujet, la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte comporte, pour la première fois, des dispositions pour contraindre les propriétaires d’immeubles résidentiels à maîtriser leurs consommations, par l’individualisation des frais de chauffage (décret du 30 mai 2016 et l’arrêté correspondant).
La loi relative à la transition énergétique rend également obligatoire le fonds de travaux créé préalablement par la loi ALUR. Pour financer les travaux, il convient de rappeler l’existence de l’éco-prêt à taux zéro collectif, l’extension de l’aide « Habiter Mieux » aux copropriétés fragiles, le déploiement progressif du tiers financement tout comme le droit de surélévation des immeubles, qui, par la vente de la construction nouvelle, permet d’apporter un financement à la rénovation de l’immeuble existant.
« Le développement, au cours de l’année 2017, du principe d’embarquement de la performance énergétique des travaux, notamment à l’occasion des ravalements, favorisera les opérations de rénovation énergétique en copropriété », souligne Philippe Pelletier.
Mais l’une des conditions de réussite de la transition énergétique de ce segment du parc reste la formation des acteurs professionnels intervenants en copropriété et au premier chef, des syndics. Nous reviendrons plus en détails sur ce point dans notre prochain article.
> Télécharger le rapport d’activité 2016 du Plan Bâtiment Durable (format pdf – 14.5 Mo – 30/01/2017)
> Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
> Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
> Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
