Le 24 novembre 2017, Nicolas Hulot (ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire) et Jacques Mézard (ministre de la Cohésion des territoires) ont présenté la feuille de route du gouvernement en matière de rénovation énergétique des bâtiments.
Incitation à la rénovation énergétique
L’État veut changer d’échelle en réussissant la rénovation de 500.000 logements par an (soit deux fois plus que ce qui est fait aujourd’hui), dont 150.000 passoires thermiques, et ce, dès 2018 et pour toute la durée du quinquennat.
Parmi les mesures mises sur la table par le gouvernement, ce dernier souhaite inciter à la rénovation énergétique à l’occasion des transactions.
Alors que 2017 s’avère être une année record en nombre de transactions immobilières (986 000 transactions d’après la FNAIM), la piste est effectivement à creuser, car elle peut lever plusieurs blocages clefs :
– Le manque de communication auprès de l’ensemble des propriétaires sur l’enjeu de la rénovation énergétique de leur bâtiment, ce qui entrave le développement de la valeur verte ;
– La difficulté du financement : la rénovation énergétique sera financée par le crédit immobilier, dans le cadre de l’acquisition, sur la durée du crédit.
L’Etat contraint à investir dans la rénovation énergétique
Toutefois, plutôt que d’opter pour une pénalité fiscale (“bonus-malus” écologique sur la taxe foncière par exemple), le gouvernement doit contraindre les acquéreurs à investir dans la rénovation énergétique de leur nouveau bien.
En copropriété, cela peut passer par un abondement obligatoire au fonds travaux de la copropriété à l’occasion de toute acquisition immobilière. Le montant de l’abondement dépendrait de l’étiquette énergie et de la surface de l’appartement ou de sa valeur.
Les trois bénéfices de cette mesure
Ainsi, si un particulier achète un appartement dans un immeuble passoire thermique, il devra alors prévoir dans son budget d’acquisition, en plus des frais de notaires et des frais d’agence, un abondement au fond travaux.
Une telle mesure aura trois conséquences très positives :
– Les acquéreurs vont se tourner davantage sur des appartements performants énergétiquement, ce qui va accentuer très significativement le mécanisme de valeur verte (in fine, c’est l’état qui fixe la valeur verte par le montant de l’abondement) ;
– Un acquéreur qui a abondé fortement le fonds travaux de la copropriété va ensuite pousser sa copropriété à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, car il souhaitera que son investissement dans le fond travaux puisse lui bénéficier au quotidien ;
– Les copropriétaires qui n’auront pas encore abondé dans le fonds travaux seront plus enclins à suivre le mouvement de rénovation énergétique sachant qu’ils pourront valoriser l’investissement directement lors d’une future revente.
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Comment déterminer le montant de l’abondement ?
Le montant de l’abondement pour chaque classe énergie doit se déterminer en pourcentage de la valeur de l’acquisition (comme les frais de notaires), ou en montant forfaitaire dépendant du nombre de m².
Afin de déterminer le montant de l’abondement à prévoir, l’État doit s’appuyer sur les statistiques de l’Ademe concernant le coût des rénovations énergétiques à basse consommation d’énergie (BBC) selon l’étiquette énergie de départ.
Des milliers d’audits énergétiques ont été réalisés et cette information est donc disponible.
Pour les acquéreurs de maisons individuelles, la mesure que peut prendre le gouvernement consiste à consigner chez le notaire (Caisse des Dépôts) le “fonds travaux” qui sera rendu au propriétaire sur simple présentation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de niveau A ou B sur l’étiquette énergie.
Des dispositifs d’incitation très positifs dans certaines agglomérations
Cette mesure est donc un juste intermédiaire entre l’incitation et la contrainte, plus acceptable politiquement qu’une taxe. Seule une mesure nationale de ce type pourra véritablement massifier la rénovation énergétique du parc privé d’habitations.
En effet, les dispositifs d’incitation mis en place par certaines agglomérations (Eco-Rénovons Paris, Éco Rénov en métropole lyonnaise, Mur/Mur 2 à Grenoble Alpes Métropole) sont très positifs pour l’amorçage du marché, mais ces collectivités (figurant pourtant parmi les mieux dotées) n’auront pas les moyens de soutenir ces dispositifs dans un cadre de massification.
C’est donc en faisant en sorte que le marché immobilier valorise très favorablement les biens qui ont été rénovés que l’État réussira la massification des rénovations énergétiques.
