Vous souhaitez rénover votre appartement mais vous ne savez pas si vous devez demander une autorisation ? La question revient systématiquement : quels travaux en copropriété peuvent être réalisés librement et lesquels nécessitent un vote ? Le guide “Copropriété : parties privatives, parties communes”, publié en novembre 2025 par la Chambre des notaires de Paris, l’Ordre des Architectes d’Île-de-France (CROAIF), la Compagnie des architectes de copropriété, la FNAIM Grand Paris et l’UNIS, apporte enfin des réponses claires. Changer une fenêtre, abattre un mur, fermer un balcon : chaque projet suit des règles précises. La clé réside dans l’impact sur les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. Comprendre ces distinctions évite les conflits, les sanctions et garantit la réussite de vos travaux en copropriété.
Sommaire :
- Que faut-il savoir avant d’entreprendre des travaux en copropriété ?
- Quels travaux en copropriété peut-on réaliser sans autorisation ?
- Quels travaux en copropriété nécessitent une autorisation de l’Assemblée générale ?
- Quelles autorisations administratives pour les travaux en copropriété ?
- Comment se protéger des risques ?
- Quels professionnels consulter pour les travaux en copropriété ?
- Que se passe-t-il en cas de travaux non autorisés ?
À retenir – Travaux en copropriété
- Les travaux sans impact sur les parties communes ou l’aspect extérieur sont libres.
- Toute modification de la structure ou de l’apparence nécessite un vote en Assemblée générale.
- Les autorisations d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) s’ajoutent souvent aux autorisations internes.
- Les immeubles anciens exigent des diagnostics obligatoires avant travaux (plomb avant 1948, amiante avant 1997).
- L’architecte spécialisé en copropriété offre une vision globale indispensable pour les projets complexes.
Que faut-il savoir avant d’entreprendre des travaux en copropriété ?
Devenir copropriétaire, c’est intégrer une communauté où se croisent en permanence intérêts privés et enjeux collectifs. L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelle d’ailleurs qu’un lot comprend à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Toute décision de travaux doit donc respecter cette dualité essentielle.
Le règlement de copropriété précise la destination de l’immeuble — habitation, commerces, bureaux — et fixe les règles d’usage. Avant d’engager un projet, sa consultation est indispensable pour identifier les contraintes spécifiques.
Le guide rappelle enfin qu’une partie des travaux peut être réalisée sans autorisation, tandis que d’autres nécessitent un vote en Assemblée générale. Tout dépend de l’impact du projet sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble.
La distinction entre parties privatives et parties communes
La loi définit les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ». Elles regroupent notamment les appartements, caves, boxes ou locaux commerciaux.
À l’inverse, les parties communes sont destinées à l’usage ou à l’utilité de tous — ou d’une partie — des copropriétaires. Elles englobent le gros œuvre, les jardins, les parcs ainsi que les équipements collectifs. Cette distinction juridique a un impact direct sur les travaux pouvant être réalisés. Le guide rappelle aussi l’existence des parties communes à usage privatif : des espaces exclusivement utilisés par un copropriétaire mais qui restent juridiquement communs.
Toute intervention affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit donc obtenir une autorisation collective, conformément aux articles 25 et 26 de la loi de 1965.
Le rôle de l’Assemblée générale dans les travaux en copropriété
L’Assemblée générale est l’instance décisionnelle du syndicat des copropriétaires. Réunie au minimum une fois par an, elle permet aux copropriétaires de voter l’ensemble des résolutions liées aux travaux.
Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixent différents niveaux de majorité. La majorité simple s’applique aux décisions de gestion courante. La majorité absolue concerne des actes plus importants, notamment les travaux réalisés sur des parties privatives lorsqu’ils affectent les parties communes. La double majorité des deux tiers encadre les transformations plus lourdes. Quant à l’unanimité, elle reste réservée aux décisions les plus sensibles et les plus structurantes.
Le syndic, élu par l’Assemblée générale, est chargé de mettre en œuvre ces décisions et de veiller au respect du règlement de copropriété.
Quels travaux en copropriété peut-on réaliser sans autorisation ?
Les travaux en copropriété sur parties privatives sans impact sur les parties communes ne nécessitent aucune autorisation préalable. Toutefois, trois conditions cumulatives doivent être respectées :
- la destination de l’immeuble.
- les stipulations du règlement de copropriété.
- les droits des autres copropriétaires.
Ainsi, cette liberté d’aménagement reste encadrée par le cadre juridique de la copropriété.
Les modifications intérieures autorisées
Changer une porte intérieure relève de la liberté totale du copropriétaire. De même, la peinture, les papiers peints et le carrelage mural peuvent être modifiés sans formalité administrative. Le remplacement d’appareils sanitaires reste également libre. Néanmoins, une condition s’impose : ne pas déplacer les branchements sur les canalisations communes.
Ces travaux en copropriété n’affectent ni la structure ni l’aspect extérieur de l’immeuble. Par ailleurs, la démolition d’une cloison privative (non porteuse) est libre. Cependant, le guide recommande de prendre l’avis d’un professionnel et d’avertir le Syndic par précaution.
Les revêtements de sol : une vigilance particulière
La pose de moquette, parquet collé ou carrelage s’effectue librement dans la plupart des cas. Exception faite si le règlement de copropriété l’interdit expressément ou impose une autorisation.
Le guide alerte sur un point crucial : ces travaux en copropriété ne doivent pas dégrader les performances acoustiques de l’immeuble. En effet, les nuisances sonores pour les voisins du dessous constituent une limite juridique à cette liberté. Un copropriétaire pourrait voir sa responsabilité engagée en cas de dégradation significative de l’isolation phonique. Cette responsabilité découle des obligations de bon voisinage.
Le chauffage individuel électrique
L’installation ou le remplacement d’un chauffage électrique individuel ne requiert aucune autorisation des autres copropriétaires. En revanche, les travaux en copropriété touchant un chauffage central collectif (gaz, pompe à chaleur) exigent impérativement un vote en Assemblée générale.
De plus, les nouveaux radiateurs doivent être compatibles avec l’installation générale. Ils doivent également présenter une puissance équivalente aux anciens pour ne pas déséquilibrer le système collectif. Cette règle garantit ainsi le bon fonctionnement de l’installation commune.
Quels travaux en copropriété nécessitent une autorisation de l’Assemblée générale ?
Dès qu’un projet impacte les parties communes ou modifie l’aspect extérieur, une autorisation préalable devient obligatoire. Cette obligation découle de l’article 25 de la loi de 1965. Le copropriétaire doit déposer un dossier comprenant une étude de faisabilité technique auprès du Syndic.
L’Assemblée générale vote ensuite à la majorité absolue (majorité de tous les copropriétaires). Sans accord, la copropriété peut exiger la remise en état aux frais du copropriétaire fautif. Elle dispose également de la possibilité d’engager des poursuites judiciaires.
Les interventions sur les murs porteurs
La démolition, la création d’une ouverture ou la pose d’un mur porteur figurent parmi les travaux les plus sensibles en copropriété. Ils nécessitent obligatoirement une autorisation de l’Assemblée générale, car ils touchent à la structure même de l’immeuble et engagent la sécurité collective.
Le guide recommande par ailleurs de solliciter l’avis d’un professionnel qualifié et d’informer le syndic en amont de toute démarche. Les risques structurels — fissures, affaissements, voire effondrement — justifient pleinement ces précautions. Il est également conseillé de consulter l’architecte référent du syndicat, une étape parfois imposée par le règlement de copropriété. Dans de nombreux cas, ces interventions requièrent en outre une déclaration préalable en mairie.
Les modifications de façade et ouvertures
Le remplacement de fenêtres strictement à l’identique — mêmes dimensions, même matériau, même couleur — peut être réalisé librement. En revanche, la création d’une nouvelle ouverture ou l’agrandissement d’une baie en façade impose deux autorisations : celle de l’Assemblée générale et celle de l’administration (déclaration préalable ou permis de construire).
La même règle s’applique aux volets et aux stores. Leur remplacement à l’identique est libre, mais tout changement de couleur, de matériau ou de dimensions doit être validé.
La pose de barreaux aux fenêtres relève également de ce double niveau d’autorisation, puisqu’elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment. Enfin, certains règlements de copropriété prévoient une clause d’harmonie pour la porte palière. Dans ce cas, un accord préalable est nécessaire, même pour un remplacement sans modification apparente.
Les balcons et loggias : des espaces sensibles
La fermeture d’un balcon ou d’une loggia par une paroi vitrée modifie profondément l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle doit donc être autorisée par l’Assemblée générale, à la majorité absolue, et faire l’objet d’une démarche administrative — déclaration préalable ou permis de construire selon l’ampleur du projet. Certains règlements de copropriété peuvent d’ailleurs interdire complètement ce type de transformation afin de préserver l’harmonie architecturale.
Le guide rappelle enfin une règle de sécurité essentielle : les jardinières doivent toujours être fixées côté intérieur. La chute d’un objet depuis un balcon engagerait en effet la responsabilité civile du copropriétaire.
La plomberie et les canalisations communes
Le remplacement d’un appareil sanitaire — lavabo, baignoire ou WC — à son emplacement d’origine est libre. En revanche, dès qu’un projet implique de déplacer ces éléments ou de créer de nouveaux raccordements sur les canalisations communes, le cadre change : une autorisation de l’Assemblée générale devient indispensable. Sont notamment concernées la colonne montante et la conduite d’évacuation principale.
Ces réseaux, parce qu’ils relèvent des parties communes, ne peuvent être modifiés sans accord collectif. De plus, toute intervention sur ces canalisations peut fragiliser l’ensemble du système et provoquer des fuites pouvant toucher plusieurs logements.
Les dispositifs de ventilation
La pose ou le remplacement d’un système de ventilation doit être soumis à l’autorisation de l’Assemblée générale, et peut également nécessiter des démarches administratives. Ce type de travaux affecte en effet l’équilibre thermique et sanitaire de l’immeuble.
Une ventilation inadaptée peut provoquer des désordres importants : apparition d’humidité, condensation, voire nuisances sonores pour les voisins. Elle joue aussi un rôle clé dans la performance énergétique globale du bâtiment, ce qui justifie un encadrement strict de ces interventions.
Légende :
- Coche = Autorisation requise
- – = Non requis
- * = Vérifier le règlement de copropriété
- AG = Assemblée générale (majorité absolue)
- Urbanisme = Déclaration préalable (DP) ou Permis de construire (PC)
- BE = Bureau d’études
Quelles autorisations administratives pour les travaux en copropriété ?
Au-delà des autorisations internes à la copropriété, plusieurs autorisations d’urbanisme peuvent s’imposer. Elles sont régies par le Code de l’urbanisme. La municipalité délivre généralement ces documents. L’objectif : encadrer les constructions et garantir le respect des règles d’aménagement, de sécurité, d’environnement et d’esthétisme. Ces règles sont définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le permis de construire pour les travaux d’envergure
Les travaux en copropriété de grande ampleur nécessitent un permis de construire. Cette obligation est prévue par les articles L.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Cette autorisation d’urbanisme concerne les modifications structurelles importantes. Par exemple : création de surface de plancher supérieure à 20 m², surélévation, extension significative. Le dossier doit être déposé en mairie. Il sera ensuite instruit selon les règles du PLU. Le délai d’instruction varie de 2 à 3 mois selon la complexité du projet.
La déclaration préalable pour les petits projets
Les interventions plus modestes requièrent une déclaration préalable. Elle est encadrée par les articles L.421-4 et R.421-17 du Code de l’urbanisme. Ces travaux en copropriété transforment l’aspect extérieur sans modifier substantiellement la structure. Plusieurs cas sont concernés. D’abord, le changement de fenêtres pour un modèle différent. Ensuite, la pose de volets non identiques. Également, la création d’une ouverture de dimensions réduites. Enfin, la fermeture d’un balcon. Le délai d’instruction est d’un mois.
Le certificat d’urbanisme pour s’informer
Ce document ne constitue pas une autorisation de travaux en copropriété. Il informe simplement sur les règles applicables au terrain. Plusieurs informations y figurent :
- la constructibilité.
- les servitudes d’utilité publique.
- les taxes et participations d’urbanisme.
Il permet de vérifier la faisabilité théorique d’un projet avant d’engager des démarches plus lourdes. Sa durée de validité est de 18 mois.
L’Architecte des Bâtiments de France pour les sites protégés
Lorsque le bien est situé dans un périmètre de protection de monument historique, en site classé ou en secteur sauvegardé, une démarche supplémentaire s’impose. Il faut obligatoirement interroger l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Cet avis s’ajoute aux autres autorisations pour les travaux en copropriété. L’ABF vérifie que les modifications respectent le caractère architectural et patrimonial du secteur. Son avis conforme s’impose à l’administration.
Comment se protéger des risques ?
Les travaux en copropriété peuvent exposer à des dangers pour la santé. Ils peuvent également présenter des risques structurels. La vigilance s’impose particulièrement pour les immeubles anciens. En effet, ils ont été construits avant les réglementations sanitaires modernes.
Les risques sanitaires : plomb, amiante, termites
Les immeubles construits avant 1948 peuvent encore contenir du plomb dans les peintures, tandis que ceux édifiés avant 1997 sont susceptibles de renfermer de l’amiante, présent notamment dans les isolants, colles, dalles ou cloisons. Les travaux réalisés dans ces bâtiments imposent donc des précautions strictes : port d’équipements de protection, confinement de la zone et évacuation spécialisée des déchets.
Le bois peut également être fragilisé par les termites, un risque particulièrement présent dans certaines zones géographiques. Des diagnostics préalables permettent d’identifier ces dangers : le CREP pour le plomb et le diagnostic amiante avant travaux, obligatoire. Ces analyses conditionnent la mise en place de protocoles d’intervention adaptés et sécurisés.
Les performances acoustiques à préserver
La pose d’un nouveau revêtement de sol peut sembler anodine, mais elle ne doit en aucun cas dégrader l’isolation acoustique du logement. La réglementation impose en effet un niveau minimal de performance phonique. Remplacer une moquette épaisse par un parquet flottant peut, par exemple, provoquer des nuisances importantes pour les voisins : bruits d’impact, résonance, transmission amplifiée des pas. Une telle dégradation peut engager la responsabilité civile du copropriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Par ailleurs, certains règlements de copropriété fixent eux-mêmes un niveau d’isolation minimal, qu’il convient de respecter avant tout changement de revêtement.
Quels professionnels consulter pour les travaux en copropriété ?
Selon la nature des travaux en copropriété, plusieurs professionnels peuvent intervenir. On trouve notamment : architecte, bureau d’études, entreprise ou artisan. Le bricolage fait maison reste possible pour les interventions simples et sans risque. Cela concerne par exemple la peinture, la pose de papier peint ou les petits travaux de décoration.
L’architecte spécialisé en copropriété
Le guide rappelle que l’architecte est le seul professionnel capable d’avoir une vision globale du bâti. Son approche s’inscrit dans une logique cohérente, durable et tournée vers la rénovation énergétique. Son expertise couvre plusieurs domaines : l’analyse des problèmes techniques et la formulation de préconisations, l’examen global de l’immeuble pour hiérarchiser les priorités, l’étude de projets portant sur le gros entretien ou l’amélioration, ainsi que l’assistance technique dans le cadre d’expertises amiables, assurantielles ou judiciaires. Il peut également évaluer les projets de travaux privatifs lorsqu’ils ont un impact sur la structure ou les parties communes.
Pour les interventions complexes, consulter l’architecte référent du syndicat des copropriétaires est fortement recommandé. À noter aussi que le recours à un architecte devient obligatoire dès lors qu’un permis de construire porte sur plus de 150 m² de surface de plancher.
Le bureau d’études techniques
Pour les travaux en copropriété qui touchent à la structure du bâtiment, le bureau d’études joue un rôle essentiel grâce à son expertise en ingénierie. Sont notamment concernés les murs porteurs, les planchers ou encore les poutres. Ce spécialiste évalue la faisabilité technique du projet, réalise les calculs de dimensionnement et vérifie la résistance des matériaux. Son intervention garantit la sécurité des modifications envisagées et limite les risques d’effondrement ou de fissuration.
Les études techniques sont indispensables pour toute modification structurelle d’envergure, qu’elle concerne le béton armé, une charpente métallique ou les fondations.
Que se passe-t-il en cas de travaux non autorisés ?
Le non-respect des règles expose le copropriétaire à des sanctions civiles et pénales. Lorsque des travaux soumis à autorisation sont réalisés sans vote de l’Assemblée générale, le syndicat peut saisir la justice pour exiger une remise en état. Les coûts de cette remise en conformité — démolition, reconstruction ou réinstallation — sont alors entièrement à la charge du copropriétaire fautif.
Le guide rappelle l’importance de vérifier, en amont, toutes les prescriptions du règlement de copropriété. En cas de travaux entrepris sans autorisation administrative, les sanctions peuvent être beaucoup plus lourdes : l’administration peut infliger une amende allant de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré irrégulier, et peut même ordonner la démolition des aménagements non conformes.
