Rénovation énergétique des copropriétés en Île-de-France

Rénovation énergétique des copropriétés en Île-de-France

On dénombre en Île-de-France 114 000 copropriétés, dont 17 % de copropriétés d’au moins 50 lots principaux. La performance énergétique de ce parc est donc à la fois un enjeu régional et national majeur. L’AREC nous présente une synthèse de la rénovation énergétique des copropriétés franciliennes.

Rénovation énergétique des copropriétés : les chiffres clés du financement

Parmi les 114 000 copropriétés recensées en Ile-de-France, les grandes copropriétés de 50 lots ou plus représentent 17 % du parc. Souvent construites avant les années 1990, les grandes copropriétés franciliennes, se caractérisent par un fort besoin de réhabilitation. Cela dit, elles ne satisfont pas aux normes plus récentes de confort thermique ni de performance énergétique.

Rénovation énergétique des copropriétés

Quant aux très grandes copropriétés de plus de 200 lots, elles ont été construites en seulement 15 ans, entre 1961 et 1974. Une période où la performance énergétique des constructions était peu prise en compte.

Toutefois, dans son ensemble, le parc des grandes copropriétés présente une situation financière saine. Aussi, 70 % de ces copropriétés ont un taux d’impayés de charges inférieur à 15 %. D’ailleurs, près de la moitié ont même un taux d’impayés, inférieur à 8 %.

impayés inférieurs à 15% dans les grandes copropriétés

Autrement dit, pour une grande majorité, ces grandes copropriétés ont accès à des prêts bancaires collectifs ou des prêts de tiers-financement. Un avantage considérable pour financer les travaux d’économies d’énergie.

Une plus grande précarité pour les copropriétés de plus de 200 lots

En effet, pour ces très grandes copropriétés, la situation financière est plus hétérogène. Cela dépend fortement du département. À savoir, que dans le Val d’Oise ou en Seine-Saint-Denis, on observe un nombre important de copropriétés fortement endettées. Au point que plus d’un quart des copropriétés de plus de 200 lots du Val d’Oise ont des impayés supérieurs à 25 % !

C’est un problème car trop endettées, ces copropriétés ne peuvent pas bénéficier des subventions et de l’accompagnement du programme Habiter Mieux Copropriété. En grande difficulté, elles sont alors recours à une Ope?ration programme?e d’ame?lioration de l’habitat (OPAH) ou a? un Plan de Sauvegarde pour la coproprie?te?.

Veille et observation des copropriétés (VOC)

C’est pourquoi l’Anah a mis en place un outil de veille et observation des copropriétés (VOC) permettant de recueillir des données sur l’état du parc de logements. De cette façon, il est plus facile de repérer les copropriétés nécessitant une intervention ciblée.

Des interventions sont menées dans tous les départements de l’Île-de-France, mais la majorité d’entre elles se situent en Seine-Saint- Denis. Un département où l’on dénombre au moins 18 interventions auprès des copropriétés (OPAH Copropriété et Plans de Sauvegarde). De même, dans le Val d’Oise, on compte 10 interventions à destination des copropriétés en difficulté.

Selon l’étude de l’Institut Paris Région sur l’habitat indigne, 58 % des aides nationales en soutien de copropriétés en difficulté sont attribuées en Île-de-France. Ainsi que 49 % des aides pour les copropriétés fragiles.

Le mode de chauffage le plus coûteux est le chauffage collectif

Selon une étude réalisée par l’INSEE en 2017, « les Franciliens en immeuble collectif dépensent en moyenne 3 % de leur revenu pour l’énergie consommée dans leur logement ».

Le mode de chauffage le plus coûteux est le chauffage collectif, générant une dépense énergétique moyenne de 1 456 € par an, contre 1 280 € tous types de chauffage confondus.

Mode de chauffage des grandes copropriétés franciliennes

Cela s’explique par le fait que la majorité des immeubles collectifs concernés datent de la période des Trente Glorieuses et se caractérisent par une mauvaise isolation thermique. C’est bien dommage, car le chauffage collectif est souvent plus performant que le chauffage individuel et électrique. Le problème ne vient pas du chauffage en lui-même, mais bien de la faible performance énergétique du bâtiment.

Aussi, ce phénomène s’applique particulièrement aux copropriétés franciliennes comptant plus de 200 lots principaux. En effet, à 84 % elles disposent d’un chauffage collectif ou mixte. Les très grandes copropriétés construites avant 1975 sont considérées comme des passoires énergétiques.

Autre constat, les ménages occupant un logement collectif privé en chauffage individuel et électrique sont ceux qui souffrent le plus du froid dans leur logement. En fait, pour contrôler leur dépense énergétique, ils éteignent complètement leur chauffage, même en période hivernale. Par conséquent, ils sont plus touchés par un inconfort thermique important.

Une chaudière collective alimentée au gaz naturel ou au fioul

En Île-de-France, le chauffage urbain représente 13 % de l’énergie consommée dans les copropriétés construites avant les années 1990. C’est très peu, alors que les chaudières collectives posent des problèmes quand elles commencent à vieillir.

Selon la DRIEE, le raccordement des bâtiments franciliens « à un réseau alimenté à 80 % en énergies renouvelables ou de récupération » permettrait « de diviser par cinq les émissions de gaz à effet de serre du chauffage ».

De plus, les tarifs du chauffage urbain sont moins sensibles aux variations des prix des énergies fossiles et bénéficient de la TVA à taux réduit.

Chauffage et rénovation énergétique des copropriétés

Notons que Le gaz naturel est l’énergie de chauffage principal dans les logements du parc collectif privé construits avant 1990. Toutefois, le fioul domestique représente encore 9 % de l’énergie consommée pour le chauffage. Il est particulièrement présent dans les logements collectifs privés des Hauts-de-Seine (13,8 %) et du Val-de-Marne (12,1 %), suivis par les Yvelines (9,4 %), ainsi que Paris, la Seine-Saint- Denis et le Val d’Oise (tous 8,2 %).

À cet effet, rappelons que la ville de Paris a fixé un objectif « Paris zéro fioul » à l’horizon 2030. D’ailleurs, c’est l’Agence Parisienne du Climat qui est chargée d’accompagner activement les copropriétaires. L’objectif est de les aider à raccorder leur immeuble à des réseaux d’énergie alternative.

Un manque d’indicateurs fiables pour évaluer la rénovation énergétique des copropriétés

Le Schéma régional climat air énergie (SRCAE) d’Île-de-France avait fixé l’objectif suivant : rénover 50 000 logements en copropriété par an jusqu’en 2020. Aucun indicateur permet d’évaluer cette dynamique. En effet, il semble que les différentes politiques se soient concentrées sur les passoires énergétiques.

Pourtant, 60 % des gains énergétiques proviendront des étiquettes C, D ou E. C’est-à-dire du parc dont la performance est moyenne. De plus, les occupants de ces logements sont des ménages non précaires, sans difficultés financières.

2 900 logements franciliens rénovés grâce à l’éco-PTZ

Parmi, les données collectées, on trouve les chiffres du rapport sur les logements franciliens de la DRIHL. On apprend ainsi que 2 900 logements en copropriété ont été rénovés avec l’éco-PTZ entre 2009 et 2018. Ce qui représente 13 % de l’ensemble des logements franciliens rénovés avec ce dispositif.

Sans surprise, ce sont les Parisiens qui en ont le plus bénéficié (80 %), suivi des Hauts-de- Seine (30 %) et de la Seine-Saint-Denis (20 %). À noter que l’éco-PTZ oblige les bénéficiaires à réaliser leurs travaux en seulement trois ans. Un mode de financement qui ne convient pas à une rénovation globale en copropriété, où la durée des travaux se situe en moyenne à cinq ans.

Par ailleurs, le programme national Habiter Mieux, lancé en 2017, permet de verser des aides directement au syndicat des copropriétaires pour la rénovation des parties communes de l’immeuble. Depuis 2017, plus de 6 000 logements en copropriété ont bénéficié des subventions de l’Anah en Île-de-France. En 2018, un tiers de ces logements subventionnés se situait en Essonne.

Pour sa part, l’Agence Parisienne du Climat (APC) a mis en place un observatoire de la rénovation des copropriétés franciliennes. De plus, 3 000 copropriétés de toutes tailles sont inscrites sur la plateforme territoriale de rénovation énergétique CoachCopro. Parmi celles-ci, plus de 300 ont déjà réalisé des travaux d’économies d’énergie.

Enfin, la société d’économie mixte Île-de-France Énergies accompagne spécifiquement les grandes copropriétés franciliennes dans des projets ambitieux de rénovation thermique. Ainsi, en 2019, IDF Énergies avait treize projets en cours. Des chantiers de rénovation dans des copropriétés de 45 à 904 logements et situées majoritairement en petite couronne.

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