Les petites copropriétés représentent une majorité du parc immobilier en copropriété en France. Elles font face à de nombreux défis pour engager des travaux de rénovation, particulièrement dans le domaine de la performance énergétique. Vieillissement du bâti, précarité énergétique et fragilité de la gouvernance sont autant d’obstacles qui freinent la modernisation et la durabilité de ces logements. Réalisée par l’Observatoire National de la Précarité Énergétique (ONPE) et l’ADEME, cette étude approfondit les initiatives à mettre en œuvre pour mobiliser ces copropriétés. Ainsi, cette étude s’appuie sur des expérimentations locales et des recommandations précises pour les acteurs du terrain, les associations et les collectivités. Elle propose des solutions concrètes pour lever les obstacles de la rénovation des petites copropriétés.
Sommaire :
- Connaître les petites copropriétés : un état des lieux nécessaire
- Comprendre les fragilités et les besoins en accompagnement pour la rénovation des petites copropriétés
- Inspirez-vous des initiatives locales pour la rénovation des petites copropriétés
- Agir : recommandations pour une transition réussie dans la rénovation des petites copropriétés
- Aller plus loin : perspectives d’évolution pour un accompagnement renforcé
Connaître les petites copropriétés : un état des lieux nécessaire
Un parc majoritaire mais méconnu
Les petites copropriétés, souvent définies comme celles de moins de 20 lots, constituent une proportion importante du parc immobilier en copropriété. Selon les données de l’ANAH et du CEREMA, près de 80 % des copropriétés françaises comptent moins de 20 logements, et parmi elles, 45 % ont même moins de 6 lots.
Or, ces petites copropriétés sont majoritairement composées d’immeubles anciens, construits avant l’entrée en vigueur des premières réglementations thermiques de 1974. Ces caractéristiques rendent ces logements particulièrement énergivores. D’où l’importance de cibler les politiques de rénovation énergétique adaptées aux petites copropriétés.
Enjeux de la rénovation énergétique
La rénovation énergétique représente un potentiel considérable d’économies pour les copropriétés de petite taille. Cependant, les contraintes budgétaires sont souvent plus lourdes à assumer pour les copropriétaires aux revenus modestes. Et cela, d’autant plus que les restes à charge peuvent atteindre des montants élevés.
En effet, la sensibilité aux effets de seuils réglementaires, comme les 35 % de gains énergétiques requis pour certaines aides, rend encore plus complexe le financement des travaux dans ces copropriétés. Notons par ailleurs que la majorité de leurs occupants bénéficient de dispositifs tels que MaPrimeRénov’ pour compléter leur financement de la rénovation.
Comprendre les fragilités et les besoins en accompagnement pour la rénovation des petites copropriétés
Défis de gouvernance
Dans les petites copropriétés, la gouvernance est souvent confiée à des syndics bénévoles ou non-professionnels. Selon le registre d’immatriculation des copropriétés, 40 % des copropriétés de 1 à 10 lots sont ainsi gérées par un syndic non-professionnel, voire parfois sans syndic.
Cela implique le plus souvent un manque d’expertise dans les démarches administratives et comptables. Or, ces compétences sont essentielles pour coordonner des travaux de rénovation importants. En outre, cette configuration limite la mise en place de démarches collectives, comme les audits énergétiques. Parce qu’ils sont généralement perçus comme coûteux ou complexes. Or, cette absence d’accompagnement structuré accentue les obstacles dans la rénovation des petites copropriétés.
CartoCopro pour visualiser les enjeux de la rénovation
Pour pallier ce manque de connaissance et encourager les projets de rénovation dans les petites copropriétés, des outils spécifiques comme CartoCopro sont développés. Financé par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), CartoCopro permet aux collectivités de diagnostiquer et sensibiliser aux enjeux énergétiques des copropriétés locales.
En effet, ce système aide à identifier rapidement les copropriétés à rénover. De plus, il permet d’élaborer des stratégies de rénovation et de visualiser l’impact potentiel de différents projets. Grâce à cet outil de visualisation, les collectivités peuvent ainsi mieux orienter leurs actions de soutien envers la rénovation des petites copropriétés.
Inspirez-vous des initiatives locales
Initiatives inspirantes en France
L’étude présente plusieurs initiatives locales ayant accompagné des petites copropriétés dans leur transition énergétique, démontrant l’efficacité d’une approche de proximité. Par exemple, le dispositif Rénov’Habitat Durable dans l’agglomération Valence-Romans propose une aide graduelle, du conseil de base jusqu’à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO). Cette structure a démontré que les copropriétaires sont davantage motivés à entreprendre des travaux lorsqu’ils bénéficient d’un accompagnement de qualité. De plus, un soutien financier conséquent est essentiel pour encourager la réalisation de projets de rénovation dans les petites copropriétés.
Retours d’expérience en rénovation
Chaque expérience locale met en lumière des enseignements précieux, comme l’importance d’un suivi individualisé et d’une communication adaptée pour encourager la prise de décision. En outre, certaines collectivités ont instauré des aides complémentaires à MaPrimeRénov’. L’accès à ces aides est souvent conditionné par l’inscription des copropriétés sur des plateformes dédiées, telles que CoachCopro. Ainsi, cette approche simplifie l’accès aux financements et garantit un meilleur suivi des projets sur le long terme. Cette pratique est particulièrement bénéfique pour encourager la rénovation des petites copropriétés.
Agir : recommandations pour une transition réussie
Vers une gouvernance adaptée
L’étude recommande plusieurs actions pour renforcer la gouvernance et améliorer la prise de décision dans les petites copropriétés. Parmi les pistes proposées, on trouve :
- l’assouplissement des règles de majorité pour les votes de travaux,
- un renforcement de la représentation des locataires au sein des conseils syndicaux,
- ainsi que des formations dédiées aux syndics bénévoles.
Ces mesures visent à faciliter la mise en œuvre des projets de rénovation dans les petites copropriétés.
Accès aux financements pour les petites copropriétés
Pour les copropriétaires aux revenus modestes, les restes à charge représentent souvent un obstacle majeur dans les travaux de rénovation. Il est donc essentiel d’envisager des aides spécifiques pour les petites copropriétés, adaptées à leur capacité contributive. En réponse à cela, l’ANAH a récemment modifié ses critères de subvention pour inclure des dispositifs de financement prenant en compte la petite taille des copropriétés. Une évaluation régulière de ces mesures, grâce à un comité de suivi partenarial, permettra de réajuster les dispositifs en fonction des besoins spécifiques à la rénovation des petites copropriétés.
Aller plus loin : perspectives d’évolution pour un accompagnement renforcé
Dispositifs d’accompagnement pour la rénovation
Les petites copropriétés pourraient ainsi bénéficier d’un cadre d’accompagnement souple et évolutif pour leurs projets de rénovation. La création d’un plan d’action dédié aux petites copropriétés, avec des opérations ciblées dans les zones les plus fragiles, est envisagée comme une priorité. Par ailleurs, la mise en place de réseaux de soutien, combinée à une offre d’accompagnement adaptée, permettra de lever les freins financiers et techniques qui limitent les rénovations dans ces structures spécifiques. Enfin, une approche renforcée facilitera l’engagement des acteurs locaux vers une rénovation plus efficace et durable pour les petites copropriétés.
> Consulter le guide “Mettre en mouvement les petites copropriétés vers la rénovation et la transition écologique”. Un guide d’accompagnement à destination des acteurs de terrain.
