La question de la non-conformité de certains règlements de copropriété est relancée par un parlementaire. Faute de mise à jour régulière, un important décalage s’est creusé entre le règlement de copropriété et la réalité. En particulier ceux établis antérieurement à la loi du 10 juillet 1965. Aussi, Jean-François Parigi propose une mise en conformité obligatoire tous les 20 ans financée par le fonds de travaux. Le gouvernement ne donne pas suite…
Faut-il instaurer des mises à jour régulières du règlement de copropriété ?
Jean-François Parigi attire l’attention de la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement. Que peut-on faire pour éviter la non-conformité de certains règlements de copropriété avec la législation en vigueur ?
Rappelons que le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble. Ce document indispensable se réfère à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. C’est-à-dire le fondement du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour autant, en cinquante ans, cette loi a connu une quarantaine de modifications législatives plus ou moins importantes.
Or, sans une mise à jour régulière des textes de loi, un important décalage risque de se creuser avec la réalité du terrain. De fait, la plupart de ces règlements contiennent des dispositions illégales, en particulier ceux établis antérieurement à la loi du 10 juillet 1965.
À titre d’exemple, il est fréquent que le règlement de copropriété fasse figurer les règles de majorité applicables lors des votes en assemblée générale. Ce rappel législatif est fort utile. Toutefois, pour de nombreux règlements comportent des clauses erronées qui peuvent être source de litiges.
Ainsi, une obligation de mise en conformité du règlement de copropriété avec la législation en vigueur sur une périodicité vicennale pourrait être envisagée. Bien entendu, cette obligation engendre un surcoût pour la copropriété. Puisque le financement des révisions se facture entre 2 000 et 3 000 euros. Afin de ne pas alourdir les charges de copropriété, Jean-François Parigi propose que le financement provienne du fonds de travaux imposé par la loi du 1er janvier 2017, dite loi Alur. Est-ce qu’une éventuelle évolution de la législation en matière de règlement de copropriété pourrait aller dans ce sens ?
Quel financement pour la mise à jour du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967. Ce document obligatoire est établi antérieurement ou postérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble.
De sorte qu’il détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. De plus, il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Enfin, il intervient dans la fixation de la créance de charges du syndicat sur chacun des titulaires des lots et fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes.
Plus le règlement de copropriété est ancien, plus le risque que certaines de ses clauses ne soient plus conformes au droit positif est important.
Cependant, la mise à jour du règlement de copropriété ne se réalise pas de façon régulière. Sa complexité et son coût demeurent un frein pour la copropriété. En conséquence, il est difficile d’imposer une mise en conformité du règlement de copropriété à intervalle régulier. En effet, cela conduirait à une augmentation des charges difficilement supportable pour les plus petites copropriétés.
Pour autant, il n’est pas question d’imputer cette charge en prélevant sur le fonds de travaux. Notons qu’il s’agit d’une réserve constituée par les copropriétaires pour la bonne conservation de leur bien et la réalisation de travaux. De plus, ce fonds représente une sécurité en cas d’urgence. En outre, ils sont indispensables et ne peuvent être dévoyés pour la réalisation d’un acte de gestion administrative. Surtout lorsque celui-ci ne répond pas de la préservation de l’immeuble.
Des clauses réputées non écrites
Pour pallier cette difficulté, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 propose un traitement des clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application. De fait, elles sont réputées non écrites.
C’est le cas notamment lorsque certaines clauses font référence à des règles erronées de majorité de vote en assemblée générale. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut fait constater judiciairement l’inexistence de telles clauses. De même, l’assemblée générale des copropriétaires peut voter la suppression de la clause litigieuse du règlement de copropriété.
À cet égard, le législateur est déjà intervenu pour faciliter et encourager l’adaptation du règlement de copropriété. Ainsi, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article 49. Cet article permet à l’assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité simple de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété. Assurément, certaines adaptations sont rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.
La loi ALUR confirme un avantage fiscal
Par ailleurs, signalons que la loi SRU a octroyé un avantage fiscal. La publication des adaptations apportées au règlement de copropriété est effectuée au droit fixe et non pas au droit proportionnel. Initialement ouverte pour une durée de 5 ans, cette possibilité offerte à l’assemblée générale des copropriétaires a été prolongée de trois ans. Dans un premier temps par le I de l’article 94 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL. Puis, cette mesure se pérennise par l’article 22 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009.
Enfin, si la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a supprimé l’article 49 susmentionné, les dispositions de ce texte ont été reprises au f) du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il n’est pas prévu en l’état d’évolution de la législation en matière de règlement de copropriété.
Pour en savoir plus
Question N° 32889 de M. Jean-François Parigi (Les Républicains – Seine-et-Marne )
Question publiée au JO le : 13/10/2020 page : 7003
Réponse publiée au JO le : 20/07/2021 page : 5849
