Réforme du droit des sûretés : la suppression ne concerne pas le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires

privilège spécial immobilier
La suppression du privilège immobilier du syndicat de copropriétaires n'est pas envisagée.

L’article 16 de la « loi Pacte » autorise le Gouvernement à prendre une ordonnance visant à réformer le droit des sûretés et le privilège spécial immobilier. Avec beaucoup d’inquiétude, un député interroge le ministère de la justice pour savoir si ce projet de réforme concerne aussi le syndicat des copropriétaires.

Domaine d’application du privilège spécial immobilier

 

Patrick Hetzel, député Les Républicains du Bas-Rhin s’interroge sur les conséquences de l’article 16 de la « loi Pacte ». En effet, cet article autorise le Gouvernement à prendre une ordonnance visant à réformer le droit des sûretés et des privilèges spéciaux.

Rappelons que le privilège spécial immobilier consenti au syndicat des copropriétaires est prévu à l’article 2374 du code civil et 19 de la loi du 10 juillet 1965. La loi accorde au syndicat des garanties spécifiques à l’encontre des copropriétaires défaillants.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie ainsi d’un privilège spécial immobilier en cas de mutation à titre onéreux du lot du débiteur en vertu de l’article 2374, 1° bis du code civil.

A ce titre, le syndic bénéficie du droit de former par acte extra judiciaire opposition au paiement du prix de vente lors de la mutation d’un lot à titre onéreux en vue d’obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien copropriétaire.

Précisons que le privilège spécial immobilier est dispensé de toute formalité de publicité foncière en vertu de l’article 2378 du Code civil. Par ailleurs il n’existe que dans l’éventualité d’une vente amiable ou judiciaire du lot du débiteur, suivie d’une opposition régulièrement formée.

Conséquences d’une suppression du privilège spécial

 

Il est certain que la suppression de la garantie offerte par le privilège consenti au syndicat des copropriétaires, pénaliserait gravement le bon fonctionnement des copropriétés, surtout les plus fragiles.

Cela dissuaderait les copropriétaires des syndicats qui ont subi des impayés de charges, d’entreprendre les travaux d’entretien nécessaires des immeubles et amènerait une dégradation rapide du parc immobilier, et ne faciliterait pas la rénovation énergétique pourtant si urgente.

Selon les informations diffusées par des associations de copropriétaires ou de consommateurs, et le registre des immatriculations des copropriétés, le nombre des copropriétés serait actuellement proche de 700.000, et le pourcentage actuel des copropriétés en grande difficulté se situerait aux environs de 19% de l’ensemble du parc d’immeubles en copropriété.

Les petites copropriétés, qui sont les plus nombreuses, seront le plus touchées. Supporter la défaillance d’un copropriétaire est plus pénalisant dans une copropriété de 3 à 5 lots, que dans une copropriété de 20 ou plus de lots principaux.

L’impact de la mise en œuvre du privilège sur les droits des autres créanciers disposant d’une hypothèque ou également d’un privilège, est négligeable par rapport au montant du prix de vente, du ou des lots concernés, et représente des dépenses nécessaires pour la préservation et valorisation du ou des lots.

Elle est profitable à tous les créanciers, notamment à ceux qui disposent des créances les plus importantes.

Pub Syndic Galian
Koproo solution ProArchives

RÉPONSE

La suppression du privilège immobilier du syndicat de copropriétaires n’est pas envisagée

 

L’article 60 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et à la transformation des entreprises, habilite le Gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance aux fins de réformer le droit des sûretés et le privilège spécial immobilier.

Parmi les mesures envisagées par le Gouvernement pour mener cette réforme, figure le remplacement des privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L’article 2374 du Code civil énumère neuf privilèges spéciaux immobiliers parmi lesquels figurent le privilège du vendeur, celui du prêteur de denier, des cohéritiers sur un immeuble dépendant de la succession pour garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retours de lots, ou encore celui du syndicat des copropriétaires.

Les privilèges spéciaux immobiliers, à l’exception de celui dont bénéficie le syndicat des copropriétaires, sont soumis au formalisme de la publicité foncière.

Leur inscription au fichier immobilier leur permet de prendre rang de manière rétroactive au jour de l’évènement qui leur a donné naissance, à la différence des hypothèques légales qui ne prennent rang qu’au jour de leur inscription.

Le rang du privilège n’est pas déterminé par la date d’inscription, mais par la date de naissance de la créance puisqu’il s’agit d’une sûreté légale. Par conséquent, si le créancier a respecté le délai légal d’inscription, cette formalité rétroagit au jour de la créance.

Cette prise de rang rétroactive, qui est la seule différence entre les privilèges spéciaux immobiliers et les hypothèques légales, a pour effet de les rendre occultes aux autres créanciers qui ne peuvent les anticiper et se trompent sur la priorité de leur propre créance.

Ce caractère occulte des privilèges spéciaux immobiliers ne sécurise donc pas le marché des transactions immobilières et leur financement.

Le Gouvernement envisage, par conséquent, de supprimer la rétroactivité des privilèges spéciaux immobiliers dès lors qu’ils sont soumis à publicité afin d’améliorer la prévisibilité des garanties financières.

Toutefois, ce projet de réforme ne concerne pas le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires, celui-ci n’étant pas soumis à publicité. Il est, par conséquent, expressément exclu du domaine de l’habilitation.

Question N° 23198 de M. Patrick Hetzel (Les Républicains – Bas-Rhin )

Question publiée au JO le : 01/10/2019 page : 8401
Réponse publiée au JO le : 12/11/2019 page : 9982