Réforme du droit de la copropriété : disparition du plan pluriannuel de travaux

Réforme du droit de la copropriété
Pour la FNAIM, les débats ont permis d’aboutir à une réforme relativement équilibrée.

Le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi ELAN, a été adopté. Des dispositions qui devraient améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux en matière de copropriété. Pour la FNAIM, les débats ont permis d’aboutir à une réforme relativement équilibrée.

Plus d’obligation de mise en place d’un plan pluriannuel de travaux

 

Au lendemain de l’adoption du projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi ELAN, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) constate que les débats autour de ce projet ont permis d’aboutir à une réforme relativement équilibrée.

Elle regrette cependant la disparition de la mesure phare de cette ordonnance, pourtant approuvée à l’unanimité par l’ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs, la mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).

La mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans, présente jusqu’au dernier moment dans le projet de réforme, a disparu du texte final publié au journal officiel du 31 octobre 2019.

C’est pour les professionnels de la copropriété une réelle déception. Ils se demandent quels moyens, le gouvernement compte mettre en place pour lutter contre le délabrement de nombreux bâtiments.

Le plan pluriannuel de travaux que nous appelions de nos vœux, aurait permis une plus grande anticipation pour les copropriétaires, notamment grâce à l’obligation d’abonder les fonds travaux à hauteur de 2,5% minimum du PPT. Concrètement, cette mesure aurait permis de mieux prévenir la dégradation des immeubles et d’éviter des drames comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille.

Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

Des avancées pour les propriétaires et la gestion des syndics

 

Toutefois, les professionnels semblent avoir été entendu sur des questions essentielles. C’est le cas du maintien d’un régime unique de gestion pour les petites et grandes copropriétés. Il était important de conserver une égalité des copropriétaires face au droit, quelle que soit la taille de la copropriété.

Le risque était de créer un régime de copropriété à deux vitesses, qui aurait pu engendrer une rupture en matière de services proposés aux copropriétés de 5 lots au plus en les faisant sortir de la gestion professionnelle.

Jean-Marc Torrollion.

Pour autant, cette réforme a tenu compte des spécificités des immeubles comme ceux entièrement tertiaires (locaux professionnels et commerciaux) ou encore les petites copropriétés, qui nécessitent une souplesse de gestion. Certains immeubles pourront également, de manière conventionnelle, adapter leurs règles de fonctionnement.

Par ailleurs, la réforme donne la possibilité aux syndics de proposer un contrat socle, marquant une avancée concrète pour les services proposés par le syndic, au-delà du contrat type qui limitait jusqu’alors cette possibilité.

Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété.

L’ordonnance maintient la mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque échéance, malgré les interrogations de la profession quant au bien-fondé de cette mesure. Cependant, la FNAIM a obtenu que la mise en concurrence soit sous la responsabilité unique du conseil syndical et que le non-respect du processus n’ait aucune incidence sur la validité du contrat.

Cela permet au syndic de travailler avec sérénité et que sa mission ne puisse être remise en cause dans le cas où la mise en concurrence ne serait pas appliquée dans les délais.

Jean-Marc Torrollion.

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Un renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical

 

On peut citer notamment le renforcement des pouvoirs du président du conseil syndical et l’encadrement de la délégation des pouvoirs accordée au conseil syndical pour l’exécution de certaines décisions.

Les conseils syndicaux pourront disposer de pouvoirs étendus, par délégation et sous le contrôle de l’assemblée générale qui reste souveraine. En conséquence, le conseil syndical reste dans son rôle, il n’a pas été donné suite à l’idée d’un conseil d’administration dans les grandes copropriétés. Il faut dire que cette perspective ne correspondait pas à la vision des professionnels en matière de gestion des immeubles en copropriété.

Cela aurait remis en cause l’esprit de la loi de 1965, basé sur un fonctionnement démocratique de la copropriété.

Jean-Marc Torrollion

Une plus grande fluidité dans la gestion

 

De nombreuses dispositions présentes dans ce texte vont permettre d’assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété. On peut citer par exemple :

  • l’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes,
  • la facilitation du vote par correspondance,
  • la portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic,
  • l’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé,
  • la mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges,
  • ou encore, l’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.

Bien que le pragmatisme l’ait emporté dans beaucoup des mesures et que cette réforme préserve les équilibres indispensables au bon fonctionnement de la copropriété, la FNAIM regrette le manque d’ambition dans certaines mesures pourtant essentielles, à l’image du plan pluriannuel de travaux.

Jean-Marc Torrollion.

Les mesures entreront en vigueur à compter du 1er juin 2020. Une seconde ordonnance sera prise l’an prochain pour codifier l’ensemble des textes applicables.

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Ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.19 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis publiée au journal officiel du 31 octobre 2019.