Sans surprise, le nombre de ventes au premier semestre 2021 surpasse celui de l’année précédente, à la même période. Cette effervescence touche aussi bien les maisons que les appartements. De sorte que les prix s’en ressentent. Ainsi, le prix immobilier moyen au m2 progresse de +6,8% sur le segment des maisons et de +4% sur celui des appartements. On atteint de nouveaux records historiques.
L’espace dans le logement redéfinit la notion de “ bien vivre ”
On assiste à une redéfinition de la notion de « bien vivre » qui priorise indiscutablement l’espace. Nous privilégions davantage les espaces verts à proximité, et surtout les espaces dans le logement. Ces surfaces deviennent un lieu de travail régulier pour beaucoup et un refuge pour tous (ou presque).
Pour gagner en superficie et en espace, nos ménages quittent les mégalopoles pour se réfugier quelques kilomètres plus loin. Nous préférons généralement ces villes moyennes remplies de bonnes infrastructures, où l’urbanisation reste moins oppressante, aux hypercentres. Il s’agit plus de « sauts de puce » que de grandes migrations.
En province, par contre, on préfère les chefs-lieux de cantons et les sous-préfectures. Les foyers concernés réinjectent les bénéfices réalisés lors de la vente de leur habitation pour acquérir un logement plus spacieux. De ce fait, la superficie moyenne augmente (59,2 m² pour un appartement, contre 117,7 m² pour une maison). Le coût moyen d’une transaction atteint un nouveau record. En effet, il est de 223 982 € pour un appartement, contre 263 196 € pour une maison.
Prix immobilier : les chiffres sont formels
Boostés par des taux d’intérêt exceptionnellement bas, nos foyers utilisent les leviers du crédit à fond. La quotité de financement par emprunt passe de 79,7 % à 82,1 % en moyenne. Quant aux délais de vente, ils sont affectés par le déséquilibre Offre/Demande et se contractent fortement. La vente des maisons se finalise en 81 jours (contre 100 au premier semestre 2020) et celle des appartements en 79 jours (contre 90).
Ces nouveaux projets de vie touchent particulièrement les personnes de plus de 50 ans. En effet, la part de ces dernières progresse de +5,8 % parmi les acquéreurs. Généralement, si les ouvriers et les employés figurent dans la catégorie socioprofessionnelle la plus élevée, leur part est la seule à décliner (-7,7 %).
Dans la majorité des cas, nous réalisons les transactions pour acheter une résidence principale (62,4 %). Les achats dédiés à l’investissement locatif n’ont jamais été aussi nombreux (30,5 %). Aussi, ceux destinés à l’acquisition d’une résidence secondaire sont en nette progression (+14,5 %). Ils représentent 6,3 % des transactions au premier semestre 2021.
Ces résidences secondaires sont de deux natures. On distingue :
- celles acquises comme des lieux de villégiature pour les vacances ;
- celles achetées non loin de l’habitation principale pour faciliter le trajet en période de télétravail.
Aujourd’hui, la seconde catégorie est plutôt considérée comme une résidence “semi-principale” et non comme une maison de vacances.
Prix immobilier à Paris
Depuis le début de l’année 2021, le prix de l’immobilier a atteint un plafond de verre à Paris. Au cours du premier semestre, les prix parisiens se sont progressivement réajustés (-3,6 % comparés au premier semestre 2020). Ce fléchissement est relatif : le prix moyen au mètre carré, équivalant à 10 287 €, reste plus élevé qu’en 2019 ! Concernant les volumes de vente, ils sont supérieurs à 2020, mais chutent de -20 % par rapport à 2019.
Il n’y a qu’à Paris que les délais de vente se rallongent au premier semestre 2021. D’autre part, on perçoit un signe de rééquilibrage entre le prix immobilier de mise sur le marché et le montant de vente définitif. L’écart passe, en effet, de 2,9 % à 4,7 %. On constate également une réduction de la superficie moyenne des biens acquis (-2,1 m²) pour atteindre 50,9 m². Le montant moyen d’un achat parisien baisse de -3,8 % pour se situer à 526 047 €.
Les cadres représentent 84,3 % des acquéreurs. Pourtant, si les cadres supérieurs demeurent encore nombreux, leur tranche diminue de 12,8 %. Certains préfèrent quitter la Capitale, engorgée et bruyante, pour se réfugier dans la verdure et le calme. Les ouvriers et les employés voient leur part s’écrouler au fil des mois, ne représentant plus que 3,4 % des acheteurs parisiens.
À cet effet, Paris devient une ville de pied-à-terre et de placements. L’investissement locatif représente 32,3 % des transactions. Le nombre de résidences secondaires monte aussi en flèche (+30 %). Nous achetons à Paris, mais les acquisitions n’ont pas vocation à être occupées à plein temps.
Prix immobilier en Île-de-France
En Île-de-France, le prix immobilier avait déjà augmenté en 2020. Le rythme s’accentue entre le premier semestre 2020 et celui de 2021 :
- 3 425 € le mètre carré, soit +9,2 % pour les maisons ;
- 4 642 € le mètre carré, soit +9,8 % pour les appartements.
Les cadres qui ont quitté Paris pour un lieu de vie plus apaisant en région francilienne alimentent principalement cette hausse. On perçoit une progression des montants moyens d’acquisition :
- 386 471 €, soit +11,5 % pour les maisons ;
- 271 116 €, soit +6,5 % pour les appartements.
Le marché est incroyablement dynamique et les délais de vente se raccourcissent substantiellement. Ils s’établissent à 66 jours pour les appartements, contre 64 jours pour les maisons.
Qui achète?? Les cadres moyens représentent 42,4 % des acquéreurs à eux seuls, une proportion en croissance de +18,8 % comparée à l’an passé. Est-ce donc le prix immobilier qui bloque les ouvriers et les employés?? En tout cas, c’est la seule catégorie professionnelle dont la part chute, et ce, de manière significative : -19,9 %.
Par ailleurs, 72,4 % des achats franciliens sont dédiés à la résidence principale quand la part destinée aux résidences secondaires n’atteint que 0,9 %. Les achats effectués au titre de placement battent un record historique, représentant 26,4 % des transactions désormais.
En Île-de-France, les écarts de prix immobilier demeurent considérables entre départements. En Seine-et-Marne par exemple (département moins cher de la région), le prix moyen d’une maison est de 2 443 € le mètre carré. Dans les Hauts-de-Seine (département le plus cher), par contre, celui-ci atteint 6 550 €. L’écart de prix ne change presque pas pour un appartement (2 936 €/m² dans le 77, contre 7 407 €/m² dans le 92).
Prix immobilier dans les régions
Naturellement, l’activité reste supérieure à celle de l’année passée dans toutes les régions. Elle est aussi 10 % plus élevée qu’au premier semestre 2019. En Nouvelle-Aquitaine par exemple, on constate une nette hausse de +20,3 % pour les appartements et +14,8 % pour les maisons. À l’opposé, les hausses les moins importantes sont enregistrées en Auvergne Rhône-Alpes sur les appartements (+3,8 %) et dans le Grand Est sur les maisons (+0,1 %).
Conclusion
À moins que les taux d’intérêt n’augmentent rapidement, la dynamique de marché que nous ressentons devrait continuer sur le second semestre. Le confinement a causé une épargne forcée, permettant à de nombreux Français d’investir dans l’immobilier. Au sortir de ces divers épisodes de confinement, les ménages investissent plus affectivement et financièrement dans leur logement.
“ Un des effets du confinement a été l’épargne forcée qui a permis à de nombreux Français de se constituer l’apport personnel nécessaire pour investir dans l’immobilier, toujours considéré comme une valeur refuge.” – Laurent VIMONT, Président de Century 21 France.
Les habitants de l’hypercentre se sont légèrement éloignés pour gagner en superficie et en confort. De fait, les familles qui résident en périphérie des métropoles poursuivent ce mouvement pour augmenter l’espace viable. La qualité de vie semble redéfinie, et apparemment, elle devrait se pérenniser.
Les données sont indiquées selon l’ensemble des transactions du Réseau CENTURY 21 enregistrées au niveau national entre le 1er juillet 2020 et le 29 juin 2021.
