L’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier publient aujourd’hui une étude consacrée à l’évolution du pouvoir d’achat immobilier selon l’âge des ménages dans les grandes villes d’Ile-de-France.
Cette étude intervient après la publication en décembre 2014 d’un premier volet portant sur les grandes agglomérations françaises. Trois années d’observation ont été retenues : 1998, 2004 et 2010. La mesure utilisée est celle du baromètre Capacim (CAPacité AChat IMmobilier) qui mesure le pouvoir d’achat immobilier des ménages pour un bien correspondant à leurs besoins et compte tenu de leur structure familiale.
La forte baisse du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010 en Ile-de-France
Du fait de la hausse des prix immobiliers, le pouvoir d’achat des ménages a diminué en Ile-de-France. Cette baisse s’inscrit entre 39% à Paris et 12% à Fontainebleau en douze ans. Plus précisément, toutes générations confondues, 44% des ménages étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins à Paris en 1998 contre 27% douze ans plus tard en 2010.
Cette proportion de ménages en capacité de se loger passe également :
– de 64% (1998) à 57% (2010) à Fontainebleau, de 73% (1998) à 62% (2010) à Saint-Denis et de 47% (1998) à 39% (2010) à Versailles, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus faible ;
– de 49% (1998) à 34% (2010) à Vincennes, de 45% (1998) à 31% (2010) à Boulogne-Billancourt et de 75% (1998) à 56% (2010) à Argenteuil, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus élevée parmi les douze communes d’Ile-de-France étudiées.
Des écarts générationnels importants
Corrélativement à cette baisse globale, il faut noter de très forts clivages entre générations. Les quinquagénaires disposent en Ile-de-France du pouvoir d’achat immobilier le plus élevé : en 2010, les deux tiers des 55-60 ans en moyenne pouvaient acheter un bien immobilier selon leurs besoins dans une des douze communes d’Ile-de-France étudiées et la moitié à Paris. Ce sont ensuite les sexagénaires qui ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins qui, par ailleurs sont moindres, les enfants ayant quitté le domicile familial.
Excepté les moins de 30 ans, les trentenaires connaissent le plus de difficultés pour acquérir un bien immobilier : en 2010, seulement un tiers en moyenne des 30-35 ans pouvaient acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des douze communes d’Ile-de-France étudiées et moins d’un sur quatorze (7%) à Paris.
Des clivages qui se creusent entre 1998 et 2010, au détriment des plus jeunes
En douze ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par trois en moyenne dans les douze villes d’Ile-de-France étudiées, et est devenu quasiment nul à Paris (1% en 2010). A l’inverse, les plus de 65 ans ont perdu de 1998 à 2010 en moyenne « seulement » un dixième de leur pouvoir d’achat immobilier dans les principales villes d’Ile-de-France et un quart à Paris.
En effet, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont bénéficié ensuite d’une revalorisation de leur patrimoine immobilier. La valeur de leur patrimoine suivant l’évolution des prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante. En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 (les moins de 50 ans en 2010 avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à le devenir.
Dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté, la perte de pouvoir d’achat immobilier est ainsi accentuée pour les générations les plus jeunes :
– à Paris, la baisse de pouvoir d’achat est de 34% pour les 50-55 ans, 51% pour les 45-50 ans, 65% pour les 40-45 ans, 71% pour les 35-40 ans, etc.
– à Vincennes, la baisse de pouvoir d’achat est de 26% pour les 50-55 ans, 40 % pour les 45-50 ans, 55% pour les 40-45 ans, 62% pour les 35-40 ans, etc.
Dans ces villes, beaucoup de ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la forte hausse des prix ont peu de chance de le devenir. C’est ce que montre l’indicateur Capacim appliqué aux seuls primo-accédants :
– à Paris, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins s’inscrit entre 1% pour les 20-25 ans (8% lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 11% pour les 50-55 ans (65% lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires) ;
– à Vincennes, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins s’inscrit entre 1% pour les 20-25 ans (13% lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 14% pour les 50-55 ans (76% lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires).
A l’inverse dans les agglomérations où la hausse des prix a été nettement moins importante (Fontainebleau, Saint-Denis, Versailles et Cergy) la perte de pouvoir d’achat immobilier touche de façon moins inégalitaire les générations.
La forte hausse des prix immobiliers observée durant la première décennie des années 2000 a ainsi eu pour effet d’accroître les disparités entre les générations dans les grandes villes d’Ile-de-France.
Source : http://creditfoncier.com/
