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Copropriété

Plans annexés aux actes de copropriété : le monopole du géomètre-expert

Plans annexés aux actes de copropriété : le monopole du géomètre-expert

Un arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation confirme que les plans annexés aux actes de copropriété relèvent du monopole des géomètres-experts. En effet, les plans qui délimitent les droits fonciers des copropriétaires doivent être établis par un géomètre-expert. À défaut, ils sont inopposables.

Plans annexés aux actes de copropriété : quel est le rôle du géomètre expert ?

Dans cet arrêt n° 20-18.136 du 29 juin 2022, la Cour de cassation fait référence aux articles instituant l’Ordre des géomètres experts. Ainsi, il est rappelé que le géomètre expert est avant tout un technicien. Il réalise des études et des travaux topographiques afin de fixer les limites des biens fonciers. Il s’ensuit qu’il dresse des plans de divisions, de bornage et de délimitation de la propriété foncière.

Plans annexés aux actes de copropriété : le monopole du géomètre-expert

Le géomètre-expert dispose d’un monopole incontestable

 

De fait, la loi consacre aux géomètres experts, la mission d’établir les plans annexés aux actes de copropriété ayant une finalité de délimitation. En effet, ce monopole incontestable permet de sécuriser le droit de propriété. En cela, les propriétaires ont la garantie que les actes de délimitation des biens fonciers seront réalisés par une profession réglementée et contrôlée. Puisque l’exercice de cette profession exige une forte expertise ainsi que respect d’une déontologie.

C’est pourquoi, les géomètres experts sont les acteurs légitimes pour réaliser toutes les activités indissociables au droit foncier. Et, notamment, les plans annexés aux actes de copropriété.

Validité des plans annexés aux actes de copropriété

La loi de 1965 qui fixe le statut de la copropriété répartit la propriété par lots entre plusieurs personnes. Mais, il peut s’agir d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis. En cela, on distinguera la copropriété verticale ou horizontale.




On parle de copropriété verticale lorsque l’immeuble représente un bâtiment d’un seul tenant. Or, pour les copropriétés horizontales, on aura une configuration avec plusieurs bâtiments. Par exemple, des maisons individuelles sur un terrain commun partageant des parties communes.

Dans cette affaire, on a justement le cas d’une copropriété horizontale. Au départ, un ensemble immobilier est détenu par une SCI. Il est constitué de deux parcelles qui comprennent chacun un chalet et un jardin privatif. Dans le but de les vendre, la SCI a alors formé une copropriété horizontale de deux lots dont le chemin d’accès à la voie d’accès est une partie commune.

Une demande en annulation du plan de division

Or, à l’origine, les plans annexés aux actes de copropriété avaient été dressés par la SCI sans intervention d’un géomètre expert. Après plusieurs cessions successives, un des deux propriétaires reproche à l’accès à la voie publique d’empiéter sur son jardin privatif. Ainsi, il assigne le syndicat des copropriétaires, ses vendeurs, l’ancien gérant de la SCI ainsi que le notaire.

En effet, il demande la substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété. En outre, il réclame une indemnisation de son préjudice. Afin de trancher ce litige, la cour d’appel de Chambéry a examiné les plans annexés au règlement de copropriété en estimant qu’ils étaient suffisamment clairs et précis.

Autrement dit, ils s’imposaient aux futurs copropriétaires bien qu’ils ne soient pas réalisés par un géomètre expert. C’est pourquoi, la Cour d’appel a rejeté les demandes du copropriétaire aux fins de voir annuler le plan de division.

Les plans annexés aux actes de copropriété relèvent du monopole des géomètres-experts

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt. En effet, elle se fonde sur la loi du 7 mai 1946 en considérant que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. Puisque les plans annexés aux actes de copropriété délimitaient les droits fonciers des copropriétaires.

Pour conclure, il en résulte donc que les plans annexés aux actes de propriété ainsi qu’à l’État descriptif de division délimitant les droits fonciers des copropriétaires sont irréguliers dès lors qu’ils n’ont pas été réalisés par un géomètre-expert. De même, ces plans ne seront opposables aux copropriétaires successifs que s’ils sont dressés par un géomètre expert.

Selon Maître Bertrand Périer, avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation : “ La généralité des termes employés montre que la Cour de cassation n’entend pas cantonner cette solution à une copropriété horizontale ou à la situation très particulière d’une copropriété à deux. La solution est applicable à toutes copropriétés quelle que soit leur nature ou le nombre de copropriétaires.”

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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