Petite copropriété : comment bien gérer son immeuble ?

Petite copropriété : comment bien gérer son immeuble ?

Avez-vous pensé à gérer votre copropriété vous-même ? Parfois, vous n’avez pas le choix. C’est le cas lorsque vous êtes dans une petite copropriété qui n’intéressent pas les syndics professionnels. Il est vrai que les petites surfaces sous-entendent une faible rémunération. Heureusement, il existe d’autres formes de gestion, parfois plus réactives et plus économiques pour votre copropriété…

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Qu’est-ce qu’une petite copropriété ?

Constituée d’une dizaine de logements, une petite copropriété est un bâtiment de taille modeste. Elle ne nécessite ni ascenseur ni gardien, allégeant ainsi les charges de copropriétés.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un régime spécifique aux petites copropriétés.

Il s’applique aux copropriétés de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Autre critère : le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. Par ailleurs, on distingue les “très petites copropriétés” qui comptent uniquement 2 copropriétaires, même si le bâtiment dispose de plus de 5 lots.

petite copropriete
source : canva

Qui prend les décisions dans ces cas-là ?

Une assemblée générale est facultative dans une petite copropriété. La prise de décisions s’effectue à l’unanimité dans le cadre d’une consultation écrite. Cependant, une réunion est toujours obligatoire pour le vote du budget prévisionnel, et pour l’approbation des comptes. Le syndic se charge de l’organisation de l’Assemblée Générale, à la demande d’un copropriétaire.

De fait, les décisions prises par voie de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires ont chacun exprimé leur vote. Ils peuvent le faire selon plusieurs modalités :

  • présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;
  • visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’AG ;
  • courrier, support papier ou électronique (décret du 17 mars 1967 : article 42-3 nouveau).

Dans un régime de très petite copropriété, le rassemblement revêt un caractère moins formel. Notamment dans le cas d’une copropriété à deux. En effet, toutes les initiatives sont tranchées à l’unanimité à l’occasion d’un échange sans formalité particulière.

En cas de conflits d’intérêts, l’action de paiement des provisions sur charges est alors lancée par le copropriétaire qui n’est pas syndic. Les décisions seront effectives, si aucun copropriétaire ne manifeste son opposition dans les 2 mois suivant la notification. À savoir, la contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire (décret du 17 mars 1967 : art. 42-10).

Choisir entre syndic bénévole et syndic coopératif

Le choix du mode de gestion d’une petite copropriété doit être soumis à un vote. Un juge mandaté peut effectuer la mission à défaut de désignation des membres.

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole est la forme la plus commune, pour gérer une petite copropriété. La fonction est remise entre les mains d’un copropriétaire à plusieurs conditions. Le syndic non-professionnel ne possède de carte professionnelle, ni de garantie financière. Évidemment, il se doit de maîtriser les outils informatiques, en l’occurrence les logiciels de comptabilité. Comme pour tout syndic, il doit disposer d’une bonne connaissance de la législation sur la copropriété.

Ses compétences juridiques sont profitables, ainsi qu’une souscription à une assurance responsabilité civile en cas de fautes. La sélection s’opère à la suite d’un vote majoritaire. L’élu exercera sa fonction pour un mandat d’un an, renouvelable à travers un nouveau vote. Une période suffisante pour évaluer ses capacités à gérer la copropriété.

À noter : le syndicat des copropriétaires doit ouvrir un compte bancaire à son nom.

Le syndic coopératif

Pour gérer une petite copropriété, il existe aussi l’option du syndicat coopératif.
Il s’agit d’un mode de gestion, dont les conditions d’application sont soulignées par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, au cours d’une réunion les participants désignent les membres du conseil syndical, pour un mandat de 3 ans. C’est obligatoire si le bâtiment dépasse les 10 lots.
Le conseil mandate, à son tour, un président du conseil syndical qui exercera sa fonction pour une même durée. En principe, celui-ci agit en qualité de syndic. Toutefois, les autres membres du conseil syndical l’assistent dans sa mission. En pratique, chaque membre s’attribue une tâche en fonction de ses compétences.

Autre solution pour une petite copropriété : le syndic « Low Cost »

Parfois, gérer une petite copropriété peut également s’effectuer via Internet. Le syndic Low-Cost est à même de répondre à la demande de gestion des bâtiments. Cependant, cette formule s’adresse uniquement aux immeubles équipés de moins de 30 lots. Le contrôle repose alors essentiellement sur les nouvelles technologies.

Cette approche moderne permet l’usage d’une base de données commune accessible au conseil syndical, ainsi qu’aux copropriétaires. Un logiciel centralise tous les documents juridiques, administratifs et financiers relatifs à la petite copropriété. L’absence physique du syndic nécessite une présence d’un conseil syndical. Celui-ci prend en charge l’organisation et la tenue de l’assemblée générale.

Le fonctionnement du syndic low-cost est bien différent de tout autre système. En somme, les membres de la copropriété paient un abonnement mensuel ou un forfait annuel en échange de services. Ces prestations incluent, de nombreux conseils, la gestion des impayés et des sinistres. Le forfait inclut le plus souvent des visites techniques, et la gestion du budget collectif. Mais, dans certains cas, la plateforme en ligne fournit uniquement des conseils par téléphone, email ou vidéoconférence.

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