La performance énergétique des logements anciens a des répercussions positives ou négatives non négligeables sur leur vente et leur prix. Dans ce contexte, les notaires de France présentent leur étude statistique annuelle sur l’immobilier et la valeur verte des logements français. À travers cet article, découvrez l’effet d’une variation de l’étiquette énergie sur les prix des logements.
La réforme du diagnostic de performance énergétique
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique a permis notamment une meilleure lisibilité de l’évaluation de la performance d’un logement. Un nouveau DPE, opposable et fiable, est ainsi mis en application à partir du 1er juillet 2021. Aussi, on n’utilise plus la méthode des « consommations réelles » reposant sur l’analyse des factures des ménages. Désormais, le calcul du DPE est basé seulement sur l’évaluation des caractéristiques physiques du bien immobilier concerné :
- logement occupé ;
- isolation utilisée ;
- type de chauffage ;
- variables météorologiques ;
- etc.
De plus, le nouveau DPE prend en considération les effets du choix de l’énergie sur l’émission de gaz à effet de serre. Néanmoins, le calcul en énergie primaire est toujours maintenu. L’électricité et le bois sont ainsi les types d’énergie privilégiés au détriment du gaz et du fioul.
En termes de performance énergétique, les logements sont donc redistribués autrement. D’une part, 800 000 logements jugés plus énergivores passent de la classe E à la classe F. D’autre part, 800 000 autres logements s’améliorent énergétiquement et avancent de la classe F à la classe E.
Des passoires thermiques : il en existe encore !
Le nombre de passoires thermiques reste exactement le même, bien que les logements concernés ne sont pas les mêmes. Selon la base des diagnostics de performance énergétique de l’ADEME, environ 5 millions de passoires thermiques sont ainsi répertoriés dans le parc immobilier.
Toutefois, les propriétaires ont aujourd’hui la possibilité d’entreprendre plus facilement des travaux d’amélioration énergétique. Les bénéficiaires d’aides à la rénovation énergétique accèdent désormais à des conseils et à une estimation du coût des travaux. Les travaux de rénovation sont dorénavant classés sur deux niveaux, en l’occurrence, les travaux essentiels et les travaux à envisager.
Notons également que certains dispositifs d’aide sont attribués sous des conditions de ressources. Il s’agit notamment de MaPrimeRénov’, du programme « Habiter Mieux » et du dispositif « Coup de Pouce ». Par ailleurs, l’aide MaPrimeRénov’ est aujourd’hui ouverte à tous les propriétaires occupants. Au début, celle-ci était accordée seulement aux propriétaires occupants modestes et très modestes. Rappelons aussi qu’il est parfois possible de cumuler plusieurs aides pour les mêmes travaux.
La performance énergétique des logements anciens vendus en 2020
Sur le marché immobilier résidentiel ancien, les logements les plus économes (classe A-B) représentent 7 % des transactions effectuées en 2020. Par contre, 11 % des ventes concernent les logements les plus énergivores (classe F-G).
En effet, la répartition des transactions selon l’étiquette énergie est la même que celle de 2019. Une légère augmentation de la proportion des ventes de classe A-B (+1 point) est tout de même observée. En contrepartie, la part des ventes de logements de classe C a légèrement baissé.
Selon l’étude des notaires de France, la part des ventes de logements de classe F-G demeure importante dans certaines régions :
- la Bourgogne-Franche-Comté (17 %) ;
- le Grand Est (16 %) ;
- le Centre-Val de Loire (16 %).
Inversement, elle est faible en Provence-Alpes-Côte d’Azur (6 %), en Nouvelle-Aquitaine (7 %) et en Occitanie (7 %). D’ailleurs, en Nouvelle-Aquitaine, la proportion des ventes de logements de classe A-B passe de 8 % en 2019 à 10 % en 2020. C’est la plus importante augmentation (+2 points) constatée sur le marché immobilier français.
Pour autant, à Paris, seuls 3 % des transactions concernent les logements les plus économes. Notons que la part des logements construits après 2010 et vendus en 2020 y est particulièrement faible (1 %).
Les effets de la performance énergétique sur l’étiquette énergie puis sur les prix
La performance énergétique et environnementale est mesurée dans cette étude par la seule étiquette énergie du DPE. Quel est l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements anciens en 2020 ? Les notaires de France décryptent ce sujet à travers son étude statistique immobilière.
L’impact sur les prix des appartements anciens
La plus-value générée sur les prix des appartements anciens de classe C en 2020 reste stable (par comparaison à ceux de classe D). Comme sur le marché immobilier de 2019, elle ne dépasse pas +6 %. Par ailleurs, les prix des appartements dont la performance énergétique est de classe E accusent une moins-value de -4 %.
Par contre, les prix des appartements anciens de classe F-G sont plus affectés en 2020 qu’en 2019 dans plusieurs régions. En Nouvelle-Aquitaine, la moins-value constatée passe de -9 % en 2019 à -14 % en 2020. En Grande et Petite Couronne, celle-ci reste néanmoins faible et stable (-2 %).
Quant à l’évolution de l’effet des meilleures étiquettes énergie dont la performance énergétique est de classe A-B, elle varie grandement d’une région à l’autre. Dans le Centre-Val de Loire, les prix des appartements anciens de classe A-B augmentent de +17 % en 2020. Cette hausse est remarquable, car elle était de +7 % en 2019.
Par contre, dans ce registre, la Bourgogne-Franche-Comté enregistre une hausse de prix de seulement +8 % en 2020. C’est un grand recul si l’on considère que cette hausse était de +16 % en 2019.
Enfin, en Provence-Alpes Côte d’Azur, l’impact du niveau de la performance énergétique sur les prix de l’immobilier reste faible en 2020. Néanmoins, cette région affiche une forte part de ventes d’appartements anciens de classe A-B (7 %). Toutefois, cette part de ventes est encore plus élevée en Nouvelle-Aquitaine (9 %). Cette plus-value est significative puisqu’elle affiche +14 %.
L’impact de la performance énergétique sur les prix des maisons anciennes
L’impact des étiquettes énergie sur les prix des maisons anciennes en 2020 a peu évolué en comparaison à 2019. Le rapport s’effectue entre les maisons anciennes de classe D et celles des autres classes. En Île-de-France, cet impact est toujours peu significatif. Il est d’ailleurs plus faible, comparé à celui constaté dans les autres régions.
L’effet des meilleures étiquettes énergie (classe A-B) sur les prix des maisons anciennes se ressent plus à l’Ouest qu’à l’Est. À titre d’exemple, si la plus-value est de +12 % en Nouvelle-Aquitaine, elle est seulement de +7 % en Auvergne-Rhône-Alpes.
Globalement, les évolutions sur un an (2019-2020) sont minimes. Cependant, la Bourgogne-Franche-Comté connaît les évolutions les plus importantes. La plus-value y est de +8 % en 2020, contre +6 % en 2019. Dans le Grand-Est, une grande baisse de la plus-value est constatée (de +16 % en 2019 à +11 % en 2020).
Quant aux moins bonnes étiquettes énergie dont la performance énergétique est de classe F-G, la moins-value sur les prix des maisons anciennes demeure plus importante. Dans le sud-est, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Provence-Alpes-Côte d’Azur affichent une moins-value respective de -6 % et de -8 %. Ailleurs, l’impact des moins bonnes étiquettes énergie varie au moins de -10 % en province jusqu’à -20 % en Nouvelle-Aquitaine.
Notons que la moins-value enregistrée en 2020 est particulièrement proche de celle en 2019. La plus grande évolution est constatée en Auvergne-Rhône-Alpes (de -3 % en 2019 à -6 % en 2020).
