L’application progressive de la loi Climat & Résilience oblige les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation. En effet, sans amélioration de la performance énergétique, les logements mal isolés ne pourront bientôt plus être loués. Aussi, la vente des passoires thermiques ne cesse d’augmenter et leurs prix sont inférieurs à ceux du marché. Est-ce une aubaine pour les investisseurs ?
Interdiction de la location des passoires thermiques à l’horizon 2028
La France compte 4,8 millions de passoires énergétiques dans son parc immobilier, dont 2 millions sont en location. Ces logements vétustes, mal entretenus, peu isolés sont très consommateurs d’énergie.
Pour faire face à l’urgence climatique, la loi Climat & Résilience s’est emparée de la question des logements énergivores. Aussi, un des volets concerne directement la rénovation énergétique des passoires thermiques. Il est donc prévu d’interdire progressivement à la location les passoires thermiques à l’horizon 2028.
Ainsi, dès janvier 2023, les logements affichant une consommation d’énergie supérieure à 450kWh/m2 seront interdits à la location. Quelque 90 000 logements sont concernés par cette mesure. De même, les loyers des logements notés F et G ne pourront plus être augmentés si des travaux ne sont pas engagés. Conséquence, les professionnels de l’immobilier constatent une hausse du volume de mises en vente des logements notés E, F et G dans leur DPE.
Des investisseurs à l’affût de passoires thermiques
On observe que certains propriétaires bailleurs préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer de lourds travaux de rénovation. Selon une récente étude de l’Unpi, moins d’un tiers des propriétaires envisagent d’entamer des travaux de rénovation.
Les effets sur les prix ne se sont pas fait attendre. Puisque les prix pour ce type de biens chutent partout à l’exception des grandes villes. Les investisseurs en locatif toujours à l’affût d’une bonne affaire y voient une opportunité.
Entre 2020 et 2021, les mises en vente de logements énergivores ont progressé de 7,7 % avec les départements ruraux des Hautes-Alpes, la Lozère, le Cantal et la Creuse qui affichent la part de passoires thermiques la plus importante. Selon, une étude Meilleurs Agents et Se Loger, la valeur des logements classés F et G est désormais inférieure de 18% à un bien noté A ou B.
“ De fait, la baisse des prix devrait se poursuivre et même s’accentuer à mesure que les différentes échéances de la loi Climat & Résiliences approchent. Si l’investissement semble alléchant, il convient de considérer plusieurs critères comme l’état général du bâtiment, sa situation géographique et l’état du marché locatif. Une analyse indispensable pour s’assurer de la rentabilité du projet, d’autant que de lourds travaux de rénovation devront être engagés afin que le DPE du bien affiche à minima la notation D.” – Lior Pardo et Raphaël Pardo, cofondateurs d’Investir dans l’ancien.
Des aides conséquentes pour réaliser les travaux de rénovation des passoires thermiques
Les travaux de rénovation des passoires thermiques peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Destinés à rendre le logement décent, ils s’articulent autour de l’isolation, la ventilation et la consommation d’énergie pour le chauffage.
Aussi, pour inciter et accompagner les propriétaires et les bailleurs, l’État propose divers dispositifs incitatifs. D’ailleurs, soulignons le succès de MaPrimeRénov’. Cette aide a permis de financer en partie la rénovation de 800 000 projets en 2021. À noter, elle est reconduite en 2022 et doté d’un financement de 2 milliards d’euros. En effet, c’est un soutien considérable ouvert à tous les ménages en fonction de la nature des travaux.
Autre dispositif en vogue, l’éco-prêt à taux zéro ou éco PTZ. Ce financement permet d’obtenir un prêt sans intérêt d’un montant pouvant atteindre 50 000 euros et sans conditions de ressource. En complément de ces deux dispositifs phares, il existe aussi des aides locales pour financer en partie les travaux de rénovation des passoires thermiques.
Une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Denormandie
Enfin, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Denormandie. Toutefois, pour être éligible à ce dispositif, vous devez engager des travaux représentant au moins 25 % de la valeur du bien. Par ailleurs, ces biens seront obligatoirement localisés dans l’une des 222 villes du programme “Actions cœur de ville”.
Enfin, le bailleur s’engage à louer vide le logement comme résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans à un locataire respectant des conditions de ressources.
Dans le cas d’une location meublée, le statut LMNP incite les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation. En effet, ce statut leur permet de déduire ces charges de leurs revenus locatifs dans le cadre du régime réel. Précisions, que l’administration fiscale va jusqu’à autoriser le déficit foncier reportable sur plusieurs années pour réduire l’impôt sur le revenu.
“ Ainsi, malgré les nouvelles normes énergétiques sur les biens immobiliers, les passoires thermiques disposent de tous les arguments pour séduire les investisseurs. Même les moins aguerris peuvent investir dans l’ancien. Des avantages nombreux qui seront maintenus, voire étoffés, durant le nouveau quinquennat d’Emmanuel Macron. En rénovant les logements, on limite ainsi le bilan carbone du marché de l’immobilier.” – Lior Pardo et Raphaël Pardo.
