La FNAIM est consciente de l’enjeu de la rénovation du parc immobilier français. Depuis plusieurs mois, la Fédération nationale de l’Immobilier appelle l’État à anticiper les effets des mesures contraignantes imposées par la loi Climat. Par ailleurs, elle dénonce le manque d’accompagnement des propriétaires de passoires thermiques. Dans cette optique, cette organisation syndicale présente ses propositions visant à atteindre efficacement l’objectif de rénover le parc collectif.
Un risque de déficit de l’offre à cause de la sortie des passoires thermiques du parc locatif
La Fédération Nationale de l’Immobilier a mené une enquête auprès de plus de 500 de ses adhérents travaillant sur le terrain. Le but était d’en apprendre davantage sur le comportement des propriétaires bailleurs de passoires thermiques. En effet, ces particuliers prévoient plusieurs options face à la prochaine pénalisation des logements énergivores. Plus précisément, 32 % pensent rénover leur bien, tandis que 26 % envisagent de le vendre. 6 % prévoient de passer à la location de courte durée.
“ Près de 500 000 logements très énergivores actuellement loués seraient ainsi susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans. Il s’agit principalement de petites superficies, dont l’achat peinera de surcroît à être financé. Cela ne créera pas une catégorie de propriétaires modestes.” – Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.
L’enjeu est cependant énorme, car le marché locatif privé contribue significativement à l’accès au logement en France. Il assure d’ailleurs la mobilité des Français, notamment des jeunes et des actifs.
L’importance de rénover les passoires thermiques situées dans les copropriétés
La majorité des sondés (93 %) pensent que le coût des travaux constitue le principal obstacle à la rénovation des passoires thermiques. Néanmoins, plus de 60 % ont évoqué les difficultés techniques. Pour 40 %, la réalisation des travaux dépend uniquement d’une décision en assemblée générale de copropriété.
Dans le parc locatif privé, pour 1,6 million de logements énergivores, 63 % se trouvent en copropriété. En effet, en collectif, les passoires thermiques doivent subir des travaux d’isolation pour pouvoir obtenir une bonne étiquette DPE. Toutefois, ces travaux ne peuvent pas être réalisés sans une décision collective.
En effet, la Loi Climat a prévu deux autres calendriers, en plus de celui des « interdictions de location » ou de l’indécence des logements. Il s’agit de celui de l’élaboration des plans pluriannuels de travaux (PPT) et celui de l’obligation d’établir un DPE collectif.
Face à ce contexte complexe, la FNAIM propose une stratégie globale afin d’encourager la rénovation du parc collectif. Elle anticipe, en effet, une sortie massive des logements sur le marché de la location. Cette organisation syndicale dévoile donc quelques recommandations tenant compte des impacts écologiques positifs et des coûts.
L’éradication des passoires thermiques via le plan pluriannuel de travaux en copropriété
Aujourd’hui, trois mesures imposées par la loi Climat et résilience concernent les immeubles collectifs :
- l’interdiction à la location des passoires thermiques ;
- l’établissement de plans pluriannuels de travaux en copropriété ;
- la réalisation de DPE collectifs dans les immeubles.
Ainsi, la FNAIM incite les copropriétaires à rester plus que jamais solidaires et cohérents. Selon Jean-Marc Torrollion, en adoptant un plan pluriannuel de travaux (PPT), une copropriété pourrait réaliser de réelles économies d’énergie. Cela suspendrait automatiquement l’indécence énergétique d’un logement durant les dix ans du PPT. Les travaux de rénovation pourraient ainsi être lancés et leur coût, étalé sur une période assez longue.
Plus de solidarité entre copropriétaires afin de rendre opposable le DPE collectif
Certains logements ne parviennent pas à sortir du statut de « passoire » en raison de leur situation dans l’immeuble (dernier étage, pignon nord…). Peu importe les travaux mis en œuvre, il est difficile d’améliorer leur performance énergétique. Dans ce cas, les propriétaires de ces logements ne souhaitent pas voter des travaux collectifs. Et pour cause, le DPE individuel restera toujours pénalisant pour eux.
Afin de résoudre ce blocage, la FNAIM suggère de rendre opposable le DPE collectif. Cependant, la valeur de celui-ci devrait dépasser celle du DPE individuel. Le but serait d’encourager les copropriétaires à établir un plan de rénovation ambitieux tout en prévenant les litiges entre copropriétaires.
“ Le DPE individuel interviendrait dans les immeubles comme le seul moyen de qualifier un mieux par rapport au classement collectif. Un autre intérêt : Le DPE collectif peut aussi devenir un instrument de contrôle utile pour démontrer la réalité des travaux accomplis au sein de la copropriété. À chaque logement correspond un invariant fiscal et chaque DPE est désormais remonté à cet invariant fiscal.” – Jean-Marc Torrollion.
La mise en place des conditions de l’éradication des passoires thermiques
Jean-Marc Torrollion déplore le fait que la législation actuelle focalise ses objectifs de rénovation énergétique sur le parc locatif uniquement. Pourtant, on vise la neutralité carbone d’ici à 2050. Du point de vue écologique, il est essentiel d’éradiquer les logements les plus énergivores (passoires thermiques). C’est pourquoi les propriétaires occupants devraient aussi être concernés, autant que les bailleurs.
La FNAIM propose ainsi de considérer l’étiquette F comme standard minimum de performance énergétique pour tous les logements d’ici à 2030. En nombre, c’est le même effort que la rénovation du parc locatif privé et social classée F et G : 2 millions de logements à rénover.
En ce sens, on devrait exiger la rénovation énergétique lors de la mutation d’un bien immobilier. Notons que la mutation d’un logement individuel est le moment propice à la réalisation d’importants travaux. Le coût de ces derniers est inclus dans l’opération d’achat immobilier.
La mise en valeur de l’épargne des copropriétaires
D’après l’enquête de la FNAIM, la question financière peut devenir un véritable frein à la rénovation des passoires thermiques. La fédération soutient alors l’idée de maintenir MaPrimeRénov’Copro et de renforcer l’aide destinée aux propriétaires bailleurs. Toutefois, elle ne pense pas que l’État assurera le financement intégral de la rénovation énergétique.
En effet, il serait impossible de s’appuyer seulement sur les aides publiques. Selon les derniers rapports, les finances de l’État ne pourront pas le supporter. Avec les ressources nettes dédiées, il sera impossible de couvrir la rénovation de tous les logements énergivores en France. Pour cette raison, la Fédération Nationale de l’Immobilier recommande la diversification des solutions de financement.
“ Une ingénierie financière dédiée à la copropriété doit se mettre en place. Les fonds travaux sont une épargne constituée, d’environ 800 millions d’euros cumulés. Il serait utile de développer un principe de garantie de l’État à un prêt rénovation à la copropriété.” – Jean-Marc Torrollion.
Des solutions financières pour réussir la rénovation
Cela nécessitera certaines innovations au niveau des banques, en l’occurrence :
- la création de produits bancaires axés sur la copropriété avec une garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété ;
- le développement d’un produit d’épargne rénovation permettant de réaliser effectivement des travaux lors de l’achat.
En d’autres termes, il faut inventer le Plan d’épargne logement Vert ou Compte épargne logement Vert. Par ailleurs, les CEE, qui sont un système particulièrement vertueux, doivent être préservés. Pour autant, nous devons prévoir des ajustements des objectifs en cours de période afin de limiter les chutes du cours de CEE.
“ Nous suggérons toutefois là encore de mieux intégrer la réalité de la copropriété dans ce système. Ainsi, l’adoption d’un PPT déclencherait l’abondement par un programme CEE spécifique, qui serait dédié à la copropriété.” – Jean-Marc Torrollion.
En cela, ces solutions devraient nous aider à parvenir à une rénovation ambitieuse de notre parc immobilier. Avec le soutien des pouvoirs publics, les professionnels de l’immobilier s’engagent entièrement en vue d’atteindre cet objectif. Ainsi, ils conseillent et accompagnent les propriétaires de passoires thermiques.
Enfin, soulignons que la FNAIM prévoit d’enclencher 50 000 rénovations de copropriété en trois ans. En 2022, environ 30 % des syndics ont déjà fait voter de grands travaux de rénovation énergétique. Avec les outils adaptés, il est possible de réduire l’empreinte carbone des bâtiments dans les années à venir.
“ D’ores et déjà, près d’un tiers des syndics ont fait voter davantage de travaux de rénovation énergétique cette année. Avec l’ensemble des outils entre nos mains, nous pourrons réellement atteindre les objectifs de réduction carbone. Il importe de réussir la rénovation : l’efficacité doit désormais primer.” – Jean-Marc Torrollion.
