Interrogée sur la possibilité de constitution d’une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif, la Cour de cassation a répondu par la négative. En effet, selon les dispositions de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux.
Pas de servitude de passage sur une partie commune
En application de l’article n° 637 du Code civil, une servitude est une charge qui grève le fonds servant au profit du fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.
Or dans cette affaire, le règlement de copropriété prévoit que le lot n° X comporte la jouissance privative d’une parcelle de terrain commune. Celle-ci est grevée d’une servitude de passage au profit du lot n° Y. En l’espèce, le propriétaire du lot n° Y assigne celui du lot n° X afin qu’il enlève des aménagements situés sur l’assiette de ce passage.
Dans un premier temps, la cour d’appel accueille la demande. Ainsi, elle condamne le propriétaire du fonds servant à enlever à leur frais les aménagements situés sur la servitude de passage instituée aux termes du règlement de copropriété.
La question relative à la constitution de servitudes, entre deux parties privatives ou entre partie privatives et partie commune s’est donc posée. Pour rappel, en matière de copropriété, il est admis, la constitution d’une servitude entre deux parties privatives. Ces dernières doivent appartenir à deux propriétaires distincts.
En revanche, qu’en est-il lorsque la partie commune est à jouissance privative d’un propriétaire ?
Peut-on constituer une servitude sur une partie commune à jouissance privative ?
Sur ce point, il convient de se référer aux dispositions de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965. Ils prévoient que qu’une partie commune fait l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.
Or dans ce cas de figure, le propriétaire de la partie privative est également propriétaire d’une quote-part de partie commune. De fait, il s’avère impossible de constituer une servitude sur une partie commune au profit d’un lot privatif.
L’arrêt est donc cassé. La Cour de cassation rappelle le principe selon lequel il ne peut être constitué de servitude au profit d’un lot privatif sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.
Le droit de jouissance privative ne fait pas perdre la nature de partie commune. De sorte que la réunion du fonds dit servant et du fonds dit dominant en une main fait obstacle à la constitution d’une servitude. En effet, la servitude ne s’exerce pas sur le droit de jouissance lui-même, qui est privatif. Car, elle s’applique au fonds qui, lui, est commun. Aucune servitude ne peut dès lors être constituée au profit d’un lot même à jouissance privative.
Référence Légifrance
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 septembre 2021, 19-22.556, Inédit
- N° de pourvoi : 19-22.556
- ECLI:FR:CCASS:2021:C300663
- Non publié au bulletin, Cassation
Audience publique du jeudi 23 septembre 2021
Décision attaquée : Cour d’appel de Nouméa, du 20 mai 2019
Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP L. Poulet-Odent, SCP Yves et Blaise Capron
