Selon le baromètre BPCE / Audirep*, environ 7,5 millions de ménages occupent un logement locatif privé, ce qui représente environ un quart des résidences principales. Ce statut d’occupation est le second plus important après le logement social (5,3 millions de logements). 97% du parc locatif privé sont détenus par des personnes physiques, ce qui contribue à sa fragmentation. Découvrez le panorama du parc locatif privé en France.
Panorama du marché du parc locatif privé en 2022
Il est estimé que 7,5 millions de ménages français sont locataires de leur résidence principale dans le parc privé, représentant 24,7% des ménages. Ainsi, ce statut d’occupation est le deuxième plus important derrière les 5,3 millions de logements sociaux.
Un tiers des Français sont des bailleurs privés ou intéressés à le devenir
Le parc privé est majoritairement détenu à 97% par des personnes physiques, ce qui le rend très fragmenté et soumis aux choix d’une multitude de bailleurs privés. La construction neuve a été stimulée en partie grâce à l’octroi d’aides publiques et à des dispositifs fiscaux tels que le « Pinel », qui encouragent les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Les métropoles et certaines régions du sud de la France concentrent une grande partie des ménages locataires du parc privé. En effet, cette tendance s’est traduite par la disparition progressive dans le paysage immobilier d’une offre intermédiaire. Ce qui a alors entrainé une hausse du nombre de logements détenus par des bailleurs privés : 5,4 millions en 1984 contre 7,5 millions en 2021.
Qui sont les bailleurs du parc locatif privé ?
D’après le baromètre BPCE / Audirep mené en juin 2022, 13% des Français sont des bailleurs privés et 20% sont intéressés à le devenir. Ainsi, ils détiennent un bien locatif seul ou à plusieurs, directement ou via une société civile immobilière (SCI).
Les bailleurs privés ont des trajectoires différentes
Qui sont les bailleurs privés ?
Globalement, 62% des bailleurs privés sont des « investisseurs locatifs ». Ainsi, 21% le sont depuis moins de deux ans alors que 19% envisagent de se désengager dans les cinq prochaines années.
De plus, ces bailleurs proviennent surtout des classes moyennes et supérieures, avec une surreprésentation des 50-64 ans. Malgré cet âge moyen plutôt avancé, le renouvellement semble assuré grâce à l’appétence pour l’immobilier locatif chez les jeunes actifs. Près de la moitié des 18-29 ans envisagent, en effet, l’acquisition d’un bien immobilier locatif, bien que la concrétisation reste encore limitée.
Au total, parmi l’ensemble des bailleurs :
- 57% ont recouru à un crédit immobilier pour financer leur bien locatif,
- 31% ont un crédit immobilier en cours de remboursement,
- 30% ont acheté un bien neuf,
- 25% ont bénéficié d’un dispositif de défiscalisation.
Parc locatif privé : des modèles de location diversifiés
Selon l’Insee, 62% des bailleurs détiennent un seul bien. Cependant, 3% des multi-détenteurs possèdent six biens ou plus. Ce qui entraîne une concentration du parc locatif autour de ces derniers.
De plus, 3,5 % des ménages détiennent la moitié des logements en location et ces ménages ont 5 logements ou plus. Par conséquent, le modèle de la location vide ou nue d’appartements de petite surface est dominant. Puisque 67% louent un studio et/ou un deux pièces.
En termes de modes de gestion, ce marché est en grande partie intermédié. :
- la moitié des bailleurs traitent directement avec le locataire,
- 44% via un professionnel de l’immobilier,
- 10% via le gestionnaire d’une résidence de service (étudiant, senior, tourisme…).
Quelles sont les raisons de l’engagement dans le parc locatif privé ?
L’analyse des motivations et des critères de choix pour l’investissement dans le parc locatif privé a mis en évidence trois stratégies. Ces stratégies ne sont pas exclusives les unes des autres. Elles démontrent une prise de position commune des bailleurs privés pour le long terme. Ce qui illustre leur volonté de garantir l’avenir et leur croyance fondamentale dans les bienfaits du secteur immobilier.
Rente et patrimoine (38%)
Ce groupe comprend la plupart des multi-détenteurs qui représentent 30% des investisseurs et qui possèdent 3 logements ou plus. D’ailleurs, 71% d’entre eux tirent des revenus de leurs biens locatifs, ce qui est supérieur à la moyenne (43%). Ces investisseurs sont installés et ont une optique durable. En effet, ils visent à assurer la stabilité de leurs investissements et de leurs locataires.
Optimisation fiscale et diversification (29%)
L’immobilier locatif fait partie d’une stratégie de diversification pour ces investisseurs aux revenus et au patrimoine élevés. Dans la plupart des cas, ils font appel aux professionnels de l’immobilier pour gérer leurs biens (66%).
La question de l’optimisation fiscale est essentielle pour ce groupe. Ainsi, le principal motif de désinvestissement serait la fin des dispositifs d’aide (Pinel, Duflot…). Les personnes de 50 à 64 ans sont surreprésentées parmi ces investisseurs car elles subissent une plus forte pression fiscale suite au départ des enfants.
Valeur d’usage et attachement au parc locatif privé (33%)
L’origine des biens est principalement l’héritage ou la donation. La mise en location permet de maintenir dans son patrimoine un bien auquel on est attaché, à des fins personnelles ou familiales.
L’enjeu est moins d’optimiser la rentabilité que de couvrir les coûts. Ce sont surtout de jeunes actifs, dont certains issus des classes moyennes, et des indépendants (32%). Ils sont plus souvent propriétaires de petites surfaces (studio) et ne détiennent qu’un seul bien (74%). Par ailleurs, ces locations connaissent une forte rotation, ce qui peut entraîner certaines difficultés avec les locataires.
Une prise de conscience des risques de ce type de placement
L’investissement immobilier locatif présente des avantages, mais il comporte également des risques. Le bien locatif n’est pas seulement un actif, avec une valorisation et une rentabilité. Il a aussi une réalité humaine dont la liquidité est relative et qui est sujet aux aléas.
Notons que les principaux risques associés à cet investissement sont liés aux relations avec les locataires, à la réglementation et à la fiscalité. La politique publique peut également influer sur l’opportunité d’une opération.
La question de la rénovation énergétique dans le parc locatif privé
Instauré en 2007 et réformé en 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) comporte une étiquette énergie-climat (de A à G) intégrant deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Toutes les annonces immobilières doivent désormais afficher cette étiquette.
La question de la rénovation énergétique
Le parc locatif privé compte 1,6 million de « passoires thermiques », soit 9% dont le DPE est G et 11% dont le DPE est F. Ces logements ne pourront pas être loués après respectivement le 1/1/2025 et le 1/1/2028, ce qui souligne l’importance accordée à ce sujet.
Or, près de la moitié des bailleurs et plus de 80% des locataires ne connaissent pas le diagnostic de performance énergétique (DPE) de leur logement. De plus, les bailleurs qui affirment connaître cette performance énergétique semblent surestimer celle-ci.
Les bailleurs comprennent les enjeux de la rénovation énergétique
Pour autant, les bailleurs comprennent l’enjeu. Ils associent à la contrainte réglementaire, la disponibilité des aides. De plus, ils envisagent les gains futurs pour la valeur du bien et pour leur relation avec les locataires. Cependant, seulement 32% des bailleurs envisagent des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, on note une plus grande proportion des projets de rénovation énergétique chez les jeunes à un horizon de 5 ans (42%).
Des freins à l’investissement associés aux travaux de rénovation
Par ailleurs, le recours aux dispositifs d’aide est significatif avec un potentiel encore important. De fait, elles répondent à la dimension financière, mais d’autres freins viennent ralentir les investissements dans le parc locatif ancien :
- présence du locataire dans les lieux,
- négociation et accord à obtenir en copropriété pour des travaux d’envergure,
- qualité de l’offre et incertitude sur le rapport coût/bénéfice,
- manque d’expertise,
- difficulté à trouver des artisans compétents et fiables, etc.
Sans une adaptation adéquate du calendrier, le secteur locatif privé s’engage dans une période de confusion et même de conflit. Cette situation serait alors dommageable à la relation entre bailleur et locataire.
*À partir d’une enquête exclusive BPCE L’Observatoire menée auprès de 2050 Français et 446 bailleurs privés en juin 2022.
