Observatoire de la FNAIM du Grand Paris : Stabilisation des charges de copropriété et augmentation des travaux pour 2016

Observatoire de la FNAIM du Grand Paris : Stabilisation des charges de copropriété et augmentation des travaux pour 2016
http://lamaisondelimmobilier.org

Pour cette 6ème édition de l’Observatoire des Charges de copropriété de la FNAIM du Grand Paris, plus de 220000 lots ont été passés au crible, à Paris mais aussi pour la première fois dans le 92 et 94. Il en ressort deux enseignements majeurs : la stabilisation des charges de copropriété pour 2016 et la hausse de l’investissement dans les travaux.

 

Une représentativité inégalée sur la métropole du Grand Paris

Le panel s’est élargi cette année aux départements des Hauts de Seine (92) et du Val de Marne (94), soit un territoire de près de 6 millions d’habitants avec Paris. Ainsi plus de 220000 lots ont pu être analysés : 104773 lots pour Paris, 71237 lots pour les Hauts de Seine et 47649 lots pour le Val de Marne.

L’observatoire affiche ainsi des taux de représentativité élevés et homogènes pour les 3 départements, avec 16,1% des lots à Paris, 18,5% pour les Hauts de Seine et 15,7% pour le Val de Marne. Les données collectées proviennent directement des données comptables extraites de la comptabilité des syndics et contrôlées par un huissier de justice.

La FNAIM du Grand Paris propose ainsi un outil d’analyse et de compréhension des charges de copropriété aux décideurs économiques et politiques ainsi qu’aux Franciliens. Pour mémoire, sur un total de 87836 immeubles à Paris, 55% sont en copropriété privée contre 48% dans les Hauts de Seine (35000 immeubles) et 49% dans le Val de Marne (32500 immeubles).

 

Stabilité des charges de copropriété en 2016

Après deux années de baisse consécutive, la FNAIM du Grand Paris constate une stabilité des charges de copropriété en 2016. L’indice des charges de copropriété, créé en 2013 pour favoriser une lecture plus claire aux yeux des copropriétaires s’établit à 90,26 pour 2016, contre 90,29 en 2015, soit -0,03%.

Le montant moyen des charges s’établit ainsi à 36,10€/m2 et 2.021,32 €/lot.

Didier Camandona, Président de la FNAIM du Grand Paris déclare : « La stabilité des charges de copropriété en 2016 confirme l’utilité et l’efficacité des syndics qui agissent comme des acteurs en faveur de la bonne gestion et de la modération. Le Maire et le gestionnaire de l’immeuble sont les deux seuls acteurs au bout de la chaîne du logement engagés sur le long terme, pour accompagner les habitants. La représentativité exceptionnelle de notre observatoire permet aux syndics d’engager un dialogue éclairé avec les copropriétaires et les acteurs politiques et économiques impliqués sur le terrain. »

 

Les postes de charges stables à Paris : eau, impôts, ascenseurs, honoraires de gestion des syndics (gestion courante). Ceux-ci représentent 32% du total des charges.

– Eau : 234,92 €/lot en 2016 vs 235,16 € / lot en 2015 soit – 0,10%

– Ascenseurs : 138,92 €/lot en 2016 vs 139,6 €/lot en 2015 soit -0,49%

– Honoraires de gestion des syndics : 196,70 €/lot en 2016 vs 194,80 €/lot en 2015 soit +0,99%

– Impôts : 76,87 €/lot en 2016 vs 76,72 €/lot en 2015 soit +0,20%.

Concernant les honoraires de gestion, entre 2013 et 2015, années marquées par la mise en application de la loi ALUR et du nouveau contrat de syndic, les honoraires de gestion des syndics ont augmenté de 18%, dont 11% en 2015. En 2016, on observe donc une stabilisation (+0,99%).

« Après l’augmentation des honoraires de syndics induite par la loi ALUR, nous assistons donc à une stabilisation. En dépit d’un accroissement de leur charge de travail, les syndics ont continué d’assurer leur mission de proximité au service de l’apaisement des tensions et de la bonne gestion des immeubles. Preuve que la grande majorité des copropriétaires reconnaissent le rôle indispensable de leurs syndics et la qualité du travail effectué, le rapport annuel de la cour de cassation fait état de très peu de recours concernant la copropriété », précise Didier Camandona.

 

Les plus fortes baisses : Electricité et chauffage

Le chauffage collectif poursuit sa baisse sur Paris : 270,23 €/lot en 2016 contre 283,26 €/lot en 2015, soit -4,60%, confirmant l’engagement de travaux d’économie de chauffage et une courbe climatique ascendante. Il s’élève en 2016 à 268,47 €/lot pour les Hauts de Seine et 265,50 €/lot pour le val de Marne.

L’électricité est en baisse de -1,30% à Paris (114,28 €/lot en 2016 vs 115,79 €/lot en 2015). Pour les Hauts de Seine, les charges d’électricité s’élèvent à 116,06 €/lot et 108,76 €/lot pour le Val de Marne.

 

Les hausses les plus importantes : Assurances, salaires et charges, charges financières et honoraires de syndic (hors forfait annuel)

La hausse des salaires et charges (470,85 €/lot en 2016 vs 456,69 €/lot en 2015 soit +3,10%) s’explique par l’obligation de souscription en matière de prévoyance et de mutuelles intervenue début 2016, les salaires bruts étant, quant à eux, restés stables. Cette hausse devrait d’ailleurs se prolonger pour 2017 puisqu’il est prévu un avenant à la convention des gardiens d’immeuble pour maintenir le pouvoir d’achat et une augmentation des salaires devrait compenser la hausse des charges.

 

Les assurances et les charges financières augmentent respectivement de +4,90% et +2,30%

Les honoraires de syndic annexes (hors forfait annuel) sont quant à eux en augmentation (61,36 €/lot en 2016 vs 54,40 €/lot en 2015 soit +12,80%). Compte tenu de la faible part de ces honoraires annexes (de 20 à23%), la hausse des honoraires globaux n’est donc que de +3,55% en 2016. Pour les Hauts de Seine, elles sont de 55,71 €/lot et de 51,52 €/lot pour le Val de Marne. A signaler, l’immatriculation des copropriétés devrait encore augmenter les honoraires hors forfait pour 2017.

 

Travaux : les Franciliens à nouveau confiants dans leur patrimoine

Le ratio travaux/charges est de 1,76 € à Paris contre 1 € il y a deux ans, démontrant ainsi le degré de confiance des copropriétaires dans leur patrimoine. Il est de 1,54 € dans les Hauts de Seine et 1,26 € dans le Val de Marne. C’est la première année que l’on observe une hausse considérable des travaux (classe 7 – travaux réalisés). Il sera intéressant de surveiller cette évolution en 2017 pour mesurer l’impact du fonds de travaux et du recours à l’emprunt collectif et au financement aidé dans le cadre de la rénovation énergétique.

Didier Camandona de conclure : « Les copropriétaires comprennent la nécessité d’investir au service de la valorisation de leur patrimoine. Cependant, nombreux sont ceux confrontés à des difficultés de financement de ces travaux. Il y a donc la nécessité de trouver des solutions de financement tel que le prêt solidaire.»



 

Source : http://lamaisondelimmobilier.org

Guide des Pros 2021 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support (728×150)
Chaîne Youtube (728×150)
Bonne année 2021