Meublés de tourisme : encadrement de l’activité en copropriété

Meublés de tourisme : encadrement de l’activité en copropriété

Les grandes villes encadrent tout particulièrement les locations de courte durée en meublés de tourisme. D’autant plus qu’elles peuvent générer des nuisances ainsi que des désagréments dans les immeubles en copropriété. En effet, ces nuisances sont des troubles manifestement illicites. D’autant plus que le règlement de copropriété interdit toute occupation gênante pour les autres copropriétaires.

Principes de l’encadrement des locations en meublés de tourisme

Les grandes agglomérations encadrent les locations en meublés touristiques de courte durée. À paris, la capitale, ville touristique mondiale plusieurs mesures sont en vigueur. Pour rappel, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils bénéficient à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le plus souvent, la location s’effectue à la journée, à la semaine ou au mois.

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Aussi, un premier contrôle s’effectue par les pouvoirs publics afin de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location. En effet, conformément à l’article L324-1-1 – Code du tourisme, “Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.”

Meublés de tourisme - encadrement des locations de courtes durées

À cet égard, le propriétaire d’un appartement ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d’une même année civile. Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Enfin, un propriétaire d’un appartement peut vouloir changer la destination de son bien. Par exemple, transformer un lot de copropriété, à l’origine à usage d’habitation, en meublés de tourisme. Mais, pour cela, il doit obtenir un changement d’usage avec compensation. Cet encadrement vise également à lutter contre les effets néfastes pour les autres propriétaires d’un immeuble en copropriété. Ces derniers peuvent alors décider d’agir afin de faire cesser les troubles subis. Or, dans ce cas, c’est le droit commun qui s’applique. En cela, l’ordonnance de référés rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 12 mai 2021 est particulièrement instructive.

Un trouble manifestement illicite

Cette affaire concerne deux sociétés propriétaires de six lots d’un immeuble haussmannien de standing à Paris. En effet, elles exercent une activité de locations de meublés de tourisme. Ainsi, elles proposent à une clientèle touristique de passage leurs lots sur des plateformes de réservations type Airbnb.

Il en résulte des nuisances liées à ces activités : tapage nocturne, dégradations des parties communes, dépôts d’ordures, etc. Aussi, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont décidé d’agir à l’encontre de ces sociétés. Ils estiment que ces locations sont non conformes aux termes du règlement de copropriété.

De sorte que le syndicat des copropriétaires assignent les deux sociétés. Il demande au juge des référés d’ordonner à ces dernières, sous astreinte, de cesser leurs activités de location saisonnière.

En premier lieu, le tribunal a jugé recevable l’action du syndicat des copropriétaires. Puisque ce dernier a un intérêt à agir. Alors que ces nuisances sont de nature à atteindre indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives.

Par la suite, le tribunal a considéré que l’activité de meublés de tourisme des deux sociétés constituait une violation des stipulations du règlement de copropriété. En conséquence, cela engendre un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

Meublés de tourisme : le règlement de copropriété au secours des copropriétaires

Le Tribunal rappelle, aux termes de son ordonnance, que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives doit respecter le droit concurrent des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

Ainsi, l’activité de location saisonnière ne constitue pas, en elle-même, une violation des stipulations du règlement de copropriété. À condition toutefois qu’elle n’engendre pas de trouble aux autres copropriétaires. De même, elle ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Précisons, en effet, que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune interdiction de louer leurs appartements à des touristes pour de courtes durées. En outre, aucune décision d’assemblée avait interdit la location de type Airbnb. De sorte que l’activité des deux sociétés bailleresses de meublés de tourisme n’apparaissait pas contraire au règlement de copropriété.

Une activité autorisée par le règlement de copropriété ne doit pas être source de nuisances

Il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme au règlement de copropriété, ne doit pas être source de nuisances. Aussi, les nombreuses nuisances et troubles illicites ont conduit le tribunal à ordonner la cessation de ces activités. L’activité cesse pour une durée de 16 mois avec une astreinte de 700 € par jour et par infraction constatée.

Cette sanction est assez redoutable puisque les autres copropriétaires dans le même immeuble peuvent louer, sans restriction. Toutefois, cette cessation ne pouvait pas être définitive. Puisque la location saisonnière au sein des locaux nécessite une interprétation du règlement de copropriété relevant du seul pouvoir des juges du fond.

Il est donc possible que le syndicat des copropriétaires décide d’agir afin d’obtenir réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage. D’ailleurs, le syndicat aurait pu invoquer ce motif en référé pour demander l’interdiction des activités des deux sociétés en cause.

C’est pourquoi, désormais, les rédacteurs de règlements de copropriété devraient inclure des dispositions interdisant ce type d’occupation au sein de certaines copropriétés.

TJ Paris, réf., 12 mai 2021, n° 20/56124

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