Marché immobilier : une baisse des prix limitée dans le résidentiel

Marché immobilier : une baisse des prix limitée dans le résidentiel

Quelles sont les conséquences de la crise sur le marché immobilier du neuf et de l’ancien ? Xerfi vient de publier une étude et nous livre ses prévisions pour l’immobilier de logements en France et en régions à l’horizon 2022.

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Le marché immobilier s’apprête à vivre des jours plus moroses

Après avoir très bien résisté en 2020, avec environ un million de ventes, le marché immobilier français de l’ancien s’apprête à vivre des jours plus moroses. Selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta, les impacts de la crise sur l’emploi et les revenus vont ainsi se traduire par un repli des transactions de 5,1% en 2021 puis de 3,3% en 2022.

Dans ces conditions, les prix devraient baisser de 1,3% l’an prochain. Car, le marché de l’ancien ne pourra attirer que les ménages les plus solvables. Ceux dotés d’apports ou de revenus élevés qui sont, en outre, ceux qui ont accumulé le plus d’épargne depuis le début de la crise.

Dans le neuf, pénalisé en 2020 par l’arrêt des chantiers et des freins à la délivrance des permis de construire, le rebond des ventes sera modeste. Ainsi, il faudra patienter jusqu’en 2021, voire 2022, pour que l’activité retrouve un niveau comparable à celui de 2019.

Toutefois, les experts de Xerfi Precepta envisagent un effet de rattrapage après un exercice amputé de plusieurs mois. Aussi, on assistera à un rebond des ventes de détail des promoteurs. Elles passeront de 4,7 % en 2021 et de 7,4 % en 2022. Au-delà de l’activité de détail, les promoteurs pourront également compter sur la bonne tenue des ventes de programmes en bloc. Notamment grâce aux engagements des acteurs du logement social, CDC Habitat et Action Logement.

Une forte disparité du marché immobilier selon les régions

Paris, c’est fini ?

On observe que les mises en chantier et les ventes dans l’ancien ont chuté dans une proportion bien plus marquée en Ile-de-France qu’au niveau national. Les indicateurs confirment la désaffection d’une partie des familles pour Paris et sa très proche périphérie. La tension immobilière dans la capitale et sa petite couronne, habituellement très forte, a ainsi baissé d’un cran en 2020.

Marché immobilier - prévisions des experts de Xerfi
Source : Xerfi Precepta

 

Ce mouvement va entraîner une réduction des prix à Paris et dans la périphérie. Les prix dans l’ancien devraient ainsi céder 1,1% en 2021 et 1,5% en 2022 dans la capitale. En réalité, il s’agit d’un déplacement de la demande à la faveur de la mise en service des nouvelles lignes du Grand Paris Express.

L’exode urbain n’aura pas lieu

Toutefois, le recul des prix de l’ancien en province sera limité à 0,9% en 2021 et 1,2% en 2002 en province. Ces chiffres diffèrent fortement selon les régions et les métropoles. Ainsi, l’exode urbain, un temps envisagé en raison des périodes de confinement, n’aura pas lieu. La centralisation des emplois ou encore la difficulté à mener de front vie professionnelle dans la capitale et résidence à la campagne (coût, organisation) constitueront de fait de sérieux freins.

Les ménages franciliens candidats au départ opteront pour l’Arc atlantique et le Grand Ouest (Nantes, Rennes, Bordeaux, Angers) ou les grandes villes à forte attractivité. Les prix pourraient même continuer à progresser dans certaines d’entre elles (Lyon, Nantes, Strasbourg, Rennes). Certaines branches du marché immobilier seront en outre préservés, comme celui des maisons en zones péri-urbaines.

En revanche, la situation sera plus difficile dans les villes de moins de 100 000 habitants et en zones rurales. Les conséquences de la crise sur l’emploi marquent plus fortement le marché immobilier dans certains territoires. Notamment ceux qui connaissent des difficultés structurelles (Hauts-de-France, Grand Est, Occitanie). Les prix des logements, déjà dans une dynamique d’ensemble défavorable, y accuseront un recul plus marqué à l’horizon 2022.

Des banques plus sélectives dans l’octroi de crédits immobiliers

La hausse des prix des logements est une tendance de fond du marché immobilier dans l’Hexagone. En effet, il faut aujourd’hui l’équivalent de cinq années de revenus pour acquérir un bien. Alors qu’à la fin du 20ème siècle, le prix d’un achat immobilier représentait 2,5 ans.

Dans ces conditions, la part des crédits assortie d’un taux d’effort supérieur à 30% avait considérablement augmenté. Négligeables en 2001, les dossiers sans apport ou en surfinancement représentaient ainsi 15% de la production de crédit à l’habitat en 2019.

La donne a changé sous l’effet de la crise. Les établissements bancaires sont désormais plus sélectifs dans l’octroi de crédits immobiliers. Les professionnels des secteurs les plus concernés (tourisme, événementiel…) auront dès lors davantage de difficultés à accéder au financement bancaire. Des établissements qui ont d’ailleurs commencé dès 2020 à limiter radicalement le surfinancement des projets sans apport.

Valeur refuge pour les ménages, la pierre l’est aussi pour les investisseurs institutionnels qui ont opéré un retour massif vers le marché immobilier du logement en 2020. Seul bémol : la rareté des actifs. Dans ce contexte, ils peuvent s’associer à un opérateur immobilier pour développer une offre neuve. Le sourcing auprès de promoteurs sur des lots complets est une autre piste. En clair, un relais de croissance se dessine pour les groupes de promotion immobilière.

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