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Immobilier

Marché immobilier résidentiel : un grand dynamisme dans les villes moyennes

marché immobilier résidentiel dans les villes moyennes

Depuis le lancement du programme Action Cœur de Ville en 2018, le baromètre de l’immobilier des Notaires de France est publié chaque année. L’étude 2022 confirme l’augmentation de l’attractivité des villes moyennes. En effet, ces zones répondent aux exigences des ménages français en quête de logements accessibles, spacieux et pratiques (proximité avec la nature, commodités, services…). Le marché immobilier résidentiel se révèle ainsi dynamique, poussé notamment par la crise sanitaire.

Les villes moyennes retrouvent leur attractivité sur le marché immobilier résidentiel

Le marché immobilier résidentiel des villes moyennes a connu une forte croissance après deux ans de crise liée à la pandémie. Ainsi, entre 2020 et 2021, on observe une dynamique positive. Cela concerne aussi bien les prix que le volume des transactions. Rappelons que, selon les deux premières éditions du baromètre, la tendance se montre aussi positive entre 2018 et 2019. Ces constats démontrent la résilience et l’attractivité durable de l’immobilier des villes moyennes.

La crise sanitaire a fait naître de nouveaux comportements immobiliers en France. En effet, on constate les déplacements des habitants des grandes métropoles vers des villes moyennes et des départements voisins. Par ailleurs, de nombreux ménages ont accéléré la réalisation de leur projet d’achat immobilier en 2021.

Cette grande mobilité vers des communes de taille moyenne a aujourd’hui un fort impact sur le marché immobilier résidentiel. Cela explique le tassement des prix dans les grandes agglomérations (surtout à Paris). À l’inverse, on observe, une forte progression des prix des logements dans les villes moyennes. On assiste ainsi à un rééquilibrage des prix sur le territoire.

“ Cependant, cette redistribution constitue un enjeu de taille au regard de l’aménagement et du développement du territoire. Cette envie de verdure traduit une volonté de « déconnexion connectée ». Mais elle ne peut bénéficier qu’aux petites villes et villes moyennes équipées.” – David Ambrosiano, Président du Conseil supérieur du notariat (CSN).

Le programme Action Cœur de Ville sera prolongé pour la période 2023-2026

La prolongation de ce programme Action Cœur de Ville arrive au bon moment. Il est plus que jamais prioritaire de requalifier les cœurs des villes moyennes pour s’adapter à un marché immobilier résidentiel dynamique. Cette action permettra d’offrir à tous un logement abordable et qualifié dans les villes moyennes.

En effet, le programme Action Cœur de Ville vise à soutenir le développement de 234 villes françaises de taille moyenne. Il est financé par la Banque des Territoires, l’Anah et l’Action Logement. De même, il est réalisé de façon déconcentrée et décentralisée.




Ce programme global et interministériel encourage certaines actions, en l’occurrence :

  • la rénovation des logements anciens ;
  • la construction durable ;
  • la requalification de l’espace public ;
  • le développement de propres mobilités actives.

En revanche, il participe grandement à la lutte contre l’étalement urbain via l’initiative « Territoires pilotes de sobriété foncière ». De plus, les 27 agglomérations Action Cœur de Ville volontaires sont engagées dans cette étape du programme.

“ Elles apportent la preuve qu’un développement urbain, économique et résidentiel, peut s’appuyer sur les pratiques vertueuses d’aménagement. Parce qu’elles mettent en avant la sobriété foncière et l’accueil de nouveaux habitants dans des zones où un déficit de l’offre est observé.” – Rollon Mouchel-Blaisot, Directeur du programme national ACV.

Un marché immobilier résidentiel dynamique dans les villes moyennes

Depuis 2018, les villes moyennes profitent d’évolutions positives du marché immobilier résidentiel. Cela confirme que la dynamique est durable dans ces zones. En effet, les villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville profitent d’une hausse du volume des transactions (+17 %).

D’ailleurs, cette progression s’observe dans 164 villes sur les 200 villes étudiées sur la période entre 2018 et 2021. Dans 137 d’entre elles, le volume des ventes comme les prix ont progressé. Les prix des maisons anciennes ont augmenté de +16,6 % et ceux des appartements anciens de +15 %.

Cette augmentation reflète l’attractivité immobilière retrouvée de ces communes. Cependant, elle ne traduit pas forcément une accessibilité réduite au logement. Cela s’explique du fait que le prix médian moyen des logements dans les villes-centres Action Cœur de Ville est moins élevé que celui des périphéries.

Le prix médian moyen des appartements passe de 1 353 euros/m2 en 2018 à 1 557 euros/m2 en 2021 dans les villes-centres. Par contre, dans le reste des agglomérations, ce prix a progressé de 1 666 euros/m2 à 1 832 euros/m2.

Ces chiffres démontrent que la hausse des prix affiche un même dynamisme tant dans les villes-centres que dans les périphéries. Or, généralement, les prix sont plus abordables dans le centre-ville. Pour autant, ce constat est à relativiser, puisque les situations locales sont bien différentes.

Enfin, ces actions inscrivent les villes moyennes dans un cercle vertueux. En effet, elles renforcent la dynamique actuelle du marché immobilier résidentiel. Il convient d’encourager l’investissement privé dans ces villes moyennes. Les retombées sont positives en termes d’animation des villes et de leurs centres d’une manière générale.

Les villes-centres poussent le marché immobilier résidentiel dans plusieurs agglomérations

Grâce aux avantages fiscaux offerts par les périphéries, ces zones attirent constamment les acquéreurs. Toutefois, les villes-centres et leurs centres-villes concentrent la plus grande part du marché immobilier résidentiel des villes et agglomérations ACV. Ces villes-centres tiennent un rôle primordial à l’échelle nationale et locale. Elles bénéficient de nombreux équipements et services, ainsi que le cadre de vie exigé par les Français.

marché immobilier résidentiel en villes moyennes

Gains des volumes de ventes depuis 2018

 

En 2021, 84 villes Action Cœur Ville sur 200 se montrent plus dynamiques dans le reste de leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI). 29 % d’entre elles affichent un volume des ventes plus élevé que celui qui a été enregistré dans leur périphérie. Dans 11 % d’entre elles, les villes-centres ont porté le marché local, alors que leur périphérie a connu une baisse. Par contre, dans 14 % d’entre elles, les évolutions semblent identiques dans leurs villes-centres et le reste de leur EPCI.

Enfin, pour 44 % des villes Action Cœur Ville, leur ville centre est moins dynamique que leur périphérie. Dans 27 % d’entre elles, la hausse du volume de ventes de leur périphérie est plus importante que celle de leur ville centre. Dans 14,5 % d’entre elles, une baisse des ventes est constatée, bien que le reste de l’EPCI ait connu une progression.

Pour ce qui est de l’Île-de-France, le marché immobilier résidentiel reste porté par le marché des maisons. Ce qui conduit à une hausse annuelle des prix. Aussi, les villes du programme ACV d’Île-de-France restent plus dynamiques que la ville centre de Paris.

Quel est l’impact de la loi Climat et du nouveau DPE sur le marché des villes moyennes ?

Les pouvoirs publics visent à valoriser les biens mis en vente en pénalisant les passoires énergétiques et en favorisant la rénovation. Leur objectif est d’améliorer radicalement le parc immobilier résidentiel français.

Par ailleurs, le gouvernement a lancé des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique pour soutenir la transition. Dans cette même optique, la loi Climat et Résilience oriente désormais l’affectation du fonds travaux dans les copropriétés. De plus, le nouveau DPE semble accélérer la hausse des volumes de ventes des logements classés F et G.

Toutefois, les bases immobilières des Notaires de France restent incomplètes pour appuyer cette analyse. À l’heure actuelle, nous sommes dans l’incapacité de confirmer cette tendance. En effet, dans les mois à venir, on verra si l’intention première des pouvoirs publics se réalisera. Ces derniers envisagent de réduire significativement le taux des passoires énergétiques dans le parc immobilier hexagonal.

À la lumière des données des notaires, la performance énergétique globale du parc immobilier s’est améliorée depuis dix ans en France métropolitaine.

Volume des ventes dans les cœurs des villes moyennes

Volume des ventes dans les cœurs des villes moyennes

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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