Marché immobilier : la crise sanitaire a rabattu les cartes

Marché immobilier : la crise sanitaire a rabattu les cartes

Tout au long de cette année particulière, Orpi s’est attaché à décrypter le marché de l’immobilier. La crise sanitaire a accéléré l’évolution des comportements immobiliers. Il nous faut comprendre les nouvelles attentes pour mieux y répondre. Projet d’exode urbain, retour en force de la maison… Christine Fumagalli, Présidente d’Orpi tire le bilan de cette année inédite.

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Les effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier

La première période de confinement n’a finalement que peu impacté le positivisme des Français. Seuls les projets les moins matures ont été mis sur pause. Aussi, en mai, ils étaient seulement 32% à vouloir reporter leur projet.

Orpi a d’ailleurs assisté à une reprise sans précédent de son activité au mois de juin par rapport à la même période en 2019. En effet, nous avons observé un bond de 30% des visites et de 29% des compromis. Toutefois, la dynamique d’achat s’est ralentie dès l’annonce en octobre du second confinement. Principalement, à cause de l’interdiction des visites.

Néanmoins, les Français ont poursuivi leurs recherches immobilières. Pour preuve, on constate seulement 7% de baisse des recherches sur orpi.com en octobre contre 45% en mai dernier.

Marché immobilier : une accélération de l’évolution des comportements

Une nouvelle cartographie immobilière se dessine au profit des villes moyennes. Les habitants des grandes villes souffre du manque d’espace et de la cohabitation contrainte avec le voisinage. Ils rêvent d’espace, de verdure… Outre cela, ils reconsidèrent leur cadre de vie comme une priorité.

C’est pourquoi, à proximité des grands bassins économiques, les villes moyennes ont pu tirer leur épingle du jeu sur l’année 2020. Ce mouvement s’illustre par les recherches sur notre site où l’on voit apparaître de nouvelles villes. Par ordre d’intérêt en province : Limoges, La Rochelle, Pau et Cannes en province. En Île-de-France : Argenteuil, Antony, Massy, Champigny-sur-Marne et Saint-Maur des Fossés.

Toutefois les mêmes lois régissent ces nouveaux marchés. De la même manière, ils sont soumis à l’offre et la demande. Avec le risque de reproduire un déséquilibre du marché immobilier. Ainsi dans les villes où la demande augmente, les biens en vente trouvent très rapidement acheteur. Les phases de négociations sont réduites à l’instar des métropoles.

Bilan du marché immobilier 2020

 

Pour autant, les métropoles restent attractives et la demande est toujours supérieure à l’offre. Bien que l’on constate un léger réajustement des prix. Notamment sur les biens avec défauts ou travaux, et une plus grande exigence des futurs acheteurs.

La maison fait rêver les Français

En 2020, la maison individuelle est devenue le synonyme du logement idéal. Côté acquéreurs, cela s’est traduit dès le mois de juin par un pic exceptionnel de + 45% de recherches d’achat sur le site, par rapport à la même période en 2019 ! Une tendance qui s’est poursuivie tout l’été, et qui concerne également les jeunes locataires.

30% des recherches de maisons sont effectuées par des locataires entre 18 et 25 ans.

Sans surprise, le parcours d’achat s’est particulièrement complexifié cette année. À la fois par le “stop and go” des confinements mais aussi par l’impact de la crise et le durcissement des conditions des prêts bancaires. Dans les faits, les acquéreurs de maisons ont finalement peu fait évoluer leurs critères. Ainsi, la surface moyenne passe de 100 m² en 2019 à 103 m2 en 2020. Toutefois, cela reste insuffisant pour obtenir une pièce en plus ! Car le budget moyen demeure relativement stable : 217 617 euros (soit +2,2%).

Côté vendeurs, les estimations de maisons n’ont jamais été aussi dynamiques. En juillet et août, le site Orpi.com en a enregistré respectivement + 76% et + 78% par rapport à la même période l’an passé.

La résidence secondaire attire de nouveaux profils

L’attrait pour les maisons se confirme également dans les projets d’acquisition des résidences secondaires. La crise a fait émerger une tendance de bi-résidence permise grâce au télétravail.

Ainsi, de nouveaux profils d’acquéreurs s’intéressent désormais aux avantages des résidences secondaires. De sorte que ce marché de niche modernise peu à peu son image. Pour preuve, lors du sondage Orpi réalisé en juillet dernier, 1 répondant sur 4 déclarait envisager l’achat d’une résidence secondaire.

En effet, l’achat d’une résidence secondaire n’est plus un signe de réussite passé la cinquantaine ! 28 % des acheteurs de maisons secondaires ont moins de 39 ans et 11 % ont moins de 30 ans. De plus, un quart d’entre eux est locataire de sa résidence principale.

Un report sur le marché immobilier de la location longue durée

Les deux confinements ont eu un impact fort à la fois sur le comportement des propriétaires bailleurs et celui des locataires. Du côté des propriétaires-bailleurs, ceux qui avaient misé sur la location courte durée ont dû revoir leurs projets, le tourisme étant très limité. Néanmoins, ce serait un raccourci d’affirmer que tous les investisseurs se sont reportés sur le marché de la location longue durée.

Du côté des locataires, plusieurs cas de figure les ont amenés à quitter leur logement. Le plus fréquent concerne les étudiants rentrés chez leurs parents. Bien que temporaire, cela a permis de remettre immédiatement de l’offre sur le marché immobilier.

D’autre part, la période actuelle a poussé bon nombre de locataires à changer de logement. C’est ce que démontre notre dernier sondage mené auprès de 750 répondants locataires. On y apprend que 38% des sondés aspirent à déménager. Aussi, 32% d’entre eux y réfléchissent encore, alors que 34% prévoient de concrétiser leur projet dans les 6 mois.

Parmi les locataires qui songent à déménager, près de 40% souhaitent accéder à la propriété. Toutefois, si l’envie reste présente, les conditions d’accès au crédit peuvent devenir un frein. Parmi les 62% des sondés qui ne souhaitent pas changer de logement, 11% mettent en cause les difficultés pour obtenir un prêt.

En ce qui concerne le réseau Orpi, nous avons observé + 30% de recherches en location au mois de juin 2020 par rapport à 2019. Dans les agences, cela se traduit par l’augmentation des signatures de mandats de location mais aussi celle des signatures de baux. Preuve que les projets vont bon train, même si le second confinement a ralenti cette dynamique.

Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2021 ?

Malgré des taux restés très bas, les restrictions des banques entravent sérieusement la confiance des Français et réduisent la solvabilité des ménages. Le dernier trimestre a été brutal pour certains profils. En particulier, ceux qui avaient reçu un accord de la banque puis qui se sont vus exclus du parcours de financement une fois le bien de leur rêve trouvé.

Dans le réseau se sont 3 fois plus de refus de crédits. L’immobilier est souvent le projet d’une vie. L’agent immobilier joue le rôle de premier filtre en présentant un candidat à l’achat solvable. Notre défi 2021 est de redonner confiance aux ménages les plus fragiles et primo-accédants. En effet, nous devons les accompagner plus que jamais pour rétablir un accès équitable à la propriété. Si on ne revoit pas ces conditions, c’est la santé économique du marché immobilier qui pourrait être impactée.

Un accès au crédit bancaire assoupli

Face à l’appel de toute la profession, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a réagi. Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a récemment annoncé que la durée maximum d’emprunt passerait de 25 à 27 ans. De plus, le taux maximum d’endettement sera porté à 35% contre 33% précédemment. Des règles qui devront désormais être suivies obligatoirement par les banques. Cette nouvelle va dans le bon sens, mais le réseau restera vigilant.

Pour Orpi, il est primordial de prendre en compte le profil du porteur de projets et de ne pas se limiter au taux d’endettement. Sinon on risque d’écarter du parcours immobilier certains profils comme les bailleurs ou les indépendants. Bien que le cadre soit assoupli, il ne permet pas un traitement individualisé des profils.

Quid de l’encadrement des loyers dans les grandes villes ?

L’encadrement des loyers consiste à appliquer un loyer maximum correspondant au loyer médian du quartier, augmenté de 20%. Or cette mesure pourrait être contreproductive ! En effet, elle peut avoir pour conséquence d’augmenter les prix des loyers actuels. Puisque les propriétaires qui pratiquent actuellement des prix modérés s’aligneront au prix médian, quitte à augmenter leur loyer. Aussi, pour éviter des disparités entre les territoires, la réflexion doit avant tout être portée sur l’offre.

Quant à l’attrait pour les zones rurales ou villes moyennes, le réseau constate déjà quelques revirements. On observe, à la marge pour l’instant, que des biens achetés par des citadins dans des zones plus rurales à l’issue du premier confinement sont de nouveau mis en vente aujourd’hui. D’où l’importance de se projeter sur le long terme. Le futur acquéreur doit se faire accompagner par un professionnel pour bien questionner son projet…

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