Le Crédit Agricole analyse l’impact des principales mesures du nouveau plan logement et de la réforme de l’ISF, en voici les principales conclusions.
Les mesures du choc d’offre : libération du foncier public et privé, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs
Plan logement : Le « choc d’offre » vise à réduire le déficit de logements en zone tendue et à construire plus et à un moindre coût : hausse de l’offre, réduction des coûts de construction (foncier, normes) et des prix.
- Libération du foncier privé par des incitations fiscales pour cession de terrains. Pour les particuliers, en zones tendues, abattement marqué sur les plus-values de cession de terrains, de 70% (logement libre) à 100% (logement social), en cas de promesse de vente avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs.
- Libération du foncier public. Faciliter la cession de terrains publics aux collectivités. Celles-ci bénéficieraient d’un dispositif d’intéressement financier à la construction de logements.
- Simplification des normes. Aucune nouvelle norme ne sera créée.
- Lutte contre les recours abusifs, notamment dans les zones tendues.
Selon Olivier ELUERE, économiste au Crédit Agricole : « Ces mesures vont dans le bon sens. La libération du foncier public et privé permet, dans les zones tendues, à la fois d’accroître l’offre de nouveaux programmes et de faire baisser les prix des terrains, donc les prix du neuf. Les mesures sur les normes et la réduction des délais de recours favorisent également une baisse des prix du neuf. La hausse de l’offre et la baisse des prix stimuleraient les achats de logements neufs. Les promoteurs ont d’ailleurs accueilli ces mesures positivement. »
Mais l’impact sera graduel et limité. Les municipalités, qui délivrent les permis, tendent à privilégier les constructions d’immobilier d’entreprise plutôt que les constructions de logements. L’effet sur les ventes de logements en 2018 sera de toute façon très faible, compte tenu des délais de réalisation d’une opération immobilière.
Plan logement : La prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ
- Dispositif Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf prolongé pour quatre ans (jusqu’à décembre 2021) et recentré sur les zones tendues A, A bis et B1 (majeure partie de l’Ile-de-France, Côte d’Azur, Franco-genevois, la plupart des grandes agglomérations). Après amendement, le Pinel reste toutefois possible en 2018 en zone non tendue (B2 et C), si la demande de permis a été déposée avant fin 2017 et l’acte de vente conclu avant fin 2018, ou en cas d’aménagement de sites militaires en friche.
- Prêt à taux zéro (PTZ) prolongé pour quatre ans (jusqu’à décembre 2021) et recentré dans le neuf sur les zones tendues, A, A bis et B1, mais graduellement : maintien du PTZ en zones B2 et C pour deux ans, et part du prêt dans le coût de l’acquisition ramenée dans ces zones de 40 à 20%. Dans l’ancien à rénover, PTZ recadré sur les zones B2 et C (pour réhabiliter les logements dans ces zones).
« La prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ est très positive pour les promoteurs et pour le marché du neuf, mais leur recentrage sur les zones tendues va réduire les ventes de neuf », indique Olivier ELUERE.
Le recentrage du dispositif Pinel va profiter aux zones tendues, si l’offre se développe, mais conduira à une baisse des ventes investisseurs, de 12.000 environ (par rapport à 60.000 environ en 2017) et légèrement moins en 2018 du fait de l’amendement. En effet, les zones B2 et C sont désormais exclues de ce dispositif.
Le recentrage du PTZ sur les zones tendues est pour l’essentiel reporté à 2020, donc ne jouera que marginalement sur 2018. La réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition dans les zones non tendues va toutefois réduire le nombre d’achats dans le neuf d’environ 15 000. D’où au total une baisse des ventes en 2018 estimée à environ 12% dans le neuf promoteurs et 8% dans le neuf maisons individuelles.
Le plan logement et la réforme de l’ISF, et plus généralement les nouvelles mesures fiscales sur l’épargne
ISF remplacé par l’IFI, impôt sur la fortune immobilière. Assis sur les seuls actifs immobiliers, il repose sur le même seuil d’assujettissement (1,3 M €), le même barème et les mêmes règles (abattement de 30% sur la résidence principale) que l’ISF.
« Le patrimoine financier sort de l’assiette de l’IFI, constituée des seuls actifs immobiliers. Il n’y a donc pas pour les ménages concernés d’incitation à investir à nouveau dans l’immobilier, mais au contraire à vendre l’immobilier locatif pour acheter des placements financiers et notamment des actions. Environ 350.000 foyers fiscaux étaient concernés par l’ISF en 2017, 1% du total des ménages », souligne Olivier ELUERE.
Mais cet effet devrait être limité et les flux d’investissements locatifs devraient bien résister. Pour la plupart des ménages, le rendement de l’immobilier, quoiqu’assez modéré, restera plutôt compétitif. De plus, les Français restent prudents vis-à-vis des titres de marché et privilégient la sécurité. Pour les ménages les plus aisés, notamment ceux éligibles à l’ISF, le risque d’arbitrage est plus élevé, du fait de rendements après impôts qui peuvent s’avérer plus intéressants sur les placements boursiers et de la sortie de l’ISF du patrimoine financier.
Pour une bonne partie des ménages dont le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 2,4 millions d’euros, la résidence principale constitue une part importante du patrimoine. D’où au total un impact assez limité sur le logement, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs (neufs ou anciens) ou des achats de résidences secondaires de cette catégorie d’acheteurs, mais a priori pas de reventes massives de logements.
