La bonne tenue du marché immobilier a continué de se confirmer tout au long de l’année et 2016 s’achève avec 188.000 logements vendus en Ile-de-France, neuf et ancien confondus. En 2016, les ventes ont progressé de 8% en un an dans l’ancien et de 10% dans le neuf. Le mouvement de hausse annuelle des prix s’est intensifié dans Paris atteignant 4,4% au 4e trimestre 2016.
Les ventes en croissance régulière sont allées de pair avec une inversion de tendance sur les prix et une hausse qui s’est progressivement diffusée en 2016 du centre vers la périphérie de la Région. Les ressorts de l’activité n’ont pas changé. Les taux très attractifs en 2016 ont motivé les acquéreurs. La fin de l’attentisme et des politiques d’aide, en particulier dans le neuf, sont également venus dynamiser la demande. Mais les fragilités du marché immobilier demeurent dans un contexte économique et politique incertain.
Des volumes de ventes élevés sauf dans la Capitale
Près de 110.000 appartements anciens ont été vendus en Ile-de-France en 2016, soit 8% de plus qu’en 2015, et 11% de plus qu’en moyenne ces dix dernières années. Il manque néanmoins 2.600 ventes pour retrouver le niveau annuel moyen de la période 1999-2007 (-2%).
Les 2 et 3 pièces ont constitué la majorité des acquisitions d’appartements en 2016 pour une surface médiane de 55 m2 sur l’ensemble de la Région, sans grand changement par rapport à 2015.
Dans Paris, les tensions sur l’offre et le niveau élevé des prix semblent peser sur les ventes qui n’ont pas évolué de 2015 à 2016 et qui restent bien en-dessous des 38.300 ventes annuelles moyennes enregistrées de 1999 à 2007.
Les prix sont repartis à la hausse début 2016 dans Paris
Les hausses de prix les plus fortes sont généralement localisées sur les marchés qui sont déjà les plus coûteux. Le mouvement de hausse annuelle des prix s’est intensifié au cours de l’année dans Paris atteignant 4,4% au 4e trimestre 2016. Cette évolution se prolongerait au printemps 2017, d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats. On attend un prix au m2 d’environ 8.500 € en avril, et une augmentation annuelle de 5,6%.
Paris ne compte plus que quatre arrondissements à moins de 8.000 € le m2, contre six au 1er semestre 2016. Le rapport entre l’arrondissement le plus abordable et le plus onéreux est historiquement faible. Le 6e arrondissement est 1,76 fois plus cher que le 19e, contre 2,5 fois au 2e trimestre 2001.
Du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2016, le prix des appartements a augmenté de 3% en Petite Couronne et de 2% en Grande Couronne. Mais, contrairement à ce que l’on observe dans Paris, les valeurs n’évolueraient que marginalement dans les prochains mois. Au total et compte tenu des augmentations passées, la hausse annuelle des prix des appartements pourrait être ramenée à 2,3% en Petite Couronne et à 1,6% en Grande Couronne en avril.
2017 : rupture ou continuité ?
Sur bien des plans, le contexte de marché ne devrait guère évoluer, tant sur les perspectives de croissance que sur l’évolution du pouvoir d’achat. Le désir de devenir propriétaire de nombreux Franciliens, le manque de placements alternatifs sécurisants, les incertitudes sur le contexte international tant au Royaume-Uni qu’aux Etats-Unis plaident en faveur de l’immobilier et de sa valeur-refuge.
Les principales incertitudes qui pèsent sur l’activité tiennent au contexte financier. La solvabilité améliorée des ménages est extrêmement dépendante du niveau exceptionnellement attractif des taux d’intérêt et d’un accès facile et rapide au crédit habitat.
D’après les notaires franciliens, le contexte pré-électoral ne semble pas provoquer d’attentisme. Les dispositifs d’aide viendront encore accompagner les investisseurs dans le neuf (dispositif PINEL) ou les primo-accédants (PTZ). Cependant, la situation pourrait être moins assurée si un changement venait modifier substantiellement cette donne et apporter des changements notables aux conditions d’acquisition, de détention ou de revente d’un logement.
Un scénario de continuité, avec un bon niveau d’activité maintenu et des prix en hausses modérées semble raisonnablement pouvoir être attendu. Il n’en reste pas moins que la fragilité et l’extrême dépendance du marché immobilier à des facteurs extérieurs se renforcent et laissent planer de fortes incertitudes.
