Le marché de l’immobilier affiche une résilience notable au premier semestre 2023. Et, cela, malgré les contraintes extérieures telles que l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et les travaux de rénovation énergétique. Ainsi, on observe une tendance de rééquilibrage entre l’offre et la demande. Toutefois, les ventes connaissent un recul dans toutes les régions, en particulier en Île-de-France. Bien que l’on observe une légère correction des prix sur une année, celle-ci reste modérée à l’échelle nationale (environ 2%), tandis que les prix continuent d’augmenter dans les régions.
Sommaire :
- La demande freine sur le marché de l’immobilier
- Marché de l’immobilier : une offre en hausse, mais insuffisante pour faire baisser les prix
- Un volume des transactions en contraction
- Un impact différencié sur les prix entre grandes villes et régions
- Un allongement des délais de vente au niveau national
- L’écart de prix se creuse, intensifiant les négociations
La demande freine sur le marché de l’immobilier
Au premier semestre 2023, le marché de l’immobilier connaît un ralentissement de la demande. Selon les données du réseau Laforêt, on observe une baisse de 15 % au niveau national par rapport à la même période de l’année précédente.
Ainsi, les acheteurs potentiels se trouvent confrontés à un secteur en constante évolution. Or, cette situation est particulièrement préoccupante pour les primo-accédants et les ménages modestes. Puisque ces derniers peinent à constituer un apport suffisant pour accéder au crédit. Ils se tournent alors vers le parc locatif.
Prudence des investisseurs face à l’inflation et aux contraintes
Les investisseurs, quant à eux, adoptent une approche plus prudente. Ils tiennent compte de l’inflation, de l’encadrement des loyers et anticipent les contraintes liées à la rénovation énergétique.
Ainsi, la part des primo-accédants dans les acquisitions immobilières a chuté pour atteindre désormais 27 %.
Alors que les secundo-accédants dominent le marché avec 54 % des transactions. Ces chiffres reflètent la baisse de la production de crédits immobiliers, qui s’établit à 35,5 % en glissement annuel à fin mai 2023.
Baisse des achats “de confort” dans un contexte anxiogène
Les achats qualifiés de “confort” subissent également un ralentissement. De fait, le climat économique et politique anxiogène incite de nombreux acquéreurs potentiels à repousser leurs projets. La confiance des Français est ébranlée. Ce qui les conduit à faire preuve d’une prudence accrue. En cela, ils sont plus exigeants dans leurs recherches et accordent une attention particulière à la qualité des biens qui leur sont proposés.
Marché de l’immobilier : disparités régionales et résistance à Paris
À Paris, la baisse de la demande est moins marquée que dans le reste du pays (-6 %). La capitale conserve son attrait et bénéficie de la dynamique de relance post-Covid. En revanche, en Île-de-France et dans les régions, les intentions d’achat reculent plus nettement (-16 %), avec des disparités régionales significatives. Les grandes métropoles souffrent davantage que les villes moyennes, qui jouent un rôle d’amortisseur sur le marché. Les zones rurales sont également impactées, notamment en raison des coûts énergétiques et d’entretien souvent plus élevés pour les logements individuels.
Marché de l’immobilier : une offre en hausse, mais insuffisante pour faire baisser les prix
Au cours des 12 derniers mois, l’offre sur le marché de l’immobilier a connu une augmentation de 35 %. Cette progression est importante, mais il est essentiel de la considérer avec prudence. Elle demeure insuffisante pour satisfaire pleinement la demande et induire une véritable baisse des prix.
En pratique, une agence immobilière qui présentait initialement 10 biens à la vente en propose désormais 13.
Des prétentions élevées des propriétaires malgré la prise de conscience
D’un point de vue qualitatif, certains biens mis en vente continuent d’afficher des prix qui ne sont pas en adéquation avec la demande solvable. Malgré la prise de conscience des propriétaires quant à la nécessité de faire des ajustements, nombreux sont ceux qui persistent à afficher des prétentions élevées.
Des disparités régionales dans la reprise de l’offre
À Paris, la reprise de l’offre se déroule à un rythme plus lent, avec une augmentation de 25 %. Tandis qu’en Île-de-France, elle enregistre une hausse de 36 % au premier semestre 2023. Toutefois, le parc immobilier du Grand Paris reste limité en raison d’un niveau de construction toujours très faible.
Marché de l’immobilier : une légère augmentation des logements énergivores
Une tendance remarquée sur le marché de l’immobilier est la légère augmentation de la présence de logements classés F et G, les plus énergivores. Au premier semestre 2022, ces biens représentaient 9,6 % des mises en vente, mais ce chiffre a maintenant grimpé à 15,4 %. Cette évolution soulève des préoccupations quant à l’efficacité énergétique des logements disponibles sur le marché.
Marché de l’immobilier : le volume des transactions en contraction
Un repli de 14 % entre 2022 et 2023
Le volume des transactions immobilières a enregistré une baisse de 14 % entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023. Cependant, depuis le début de l’année, ce recul s’est limité à 12 %. Ainsi, le marché de l’immobilier, qui avait amorcé une stabilisation en fin d’année dernière, se rapproche de son point d’équilibre.
Toutefois, il faut considérer l’exceptionnalité des deux dernières années, marquées par des niveaux de transactions sans précédent. Malgré tout, le volume de transactions reste élevé et se situe actuellement à des niveaux comparables à une année “classique” telle que 2018.
Paris résiliente, mais une baisse en Île-de-France
La capitale, bien que connaissant une perte de population post-Covid, ne subit pas un arrêt brutal (-5 %) de ses transactions au cours des 12 derniers mois. Au contraire, elle fait preuve de résilience face aux contraintes.
En revanche, l’Île-de-France souffre davantage que le reste du pays, avec un recul de 16 % du volume des transactions. Cette diminution est plus marquée dans la première couronne (-18 %), où les prix avaient atteint des sommets, tandis que la seconde couronne résiste mieux avec une baisse de 13 %.
Marché de l’immobilier : impact différencié sur les prix entre grandes villes et régions
Au premier semestre 2023, le marché de l’immobilier enregistre un léger déclin des prix au mètre carré par rapport à la même période en 2022. Cependant, cette baisse, bien que non spectaculaire, confirme une tendance baissière amorcée en début d’année.
Ainsi, sur les six derniers mois, les prix ont diminué de 1,1 %, contre 2 % au niveau national sur un an.
Les propriétaires, s’ils ne sont pas contraints de vendre, préfèrent attendre un moment plus favorable pour céder leur bien, ce qui contribue à cette évolution.
Régions résistantes, grandes villes touchées
Dans les régions, on constate même une légère hausse des prix (+0,8 %). Certaines régions, telles que l’arc atlantique avec des villes comme Brest (+2,5 % à 2 483 €/m²), Lorient (+6,1 % à 2 724 €/m²), La Rochelle (+5,7 % à 5 421 €/m²) et Arcachon (+4,5 % à 8 647 €/m²), restent très attractives pour les acquéreurs.
En revanche, dans les grandes métropoles, la baisse des prix est plus marquée. Par exemple à :
- Lyon, les prix ont reculé de 4,8 % en 12 mois (4 974 €/m²),
- Bordeaux : -3,9 % (4 708 €/m²),
- Lille : -2,1 % (3 414 €/m²).
Toutefois, Marseille continue de voir ses prix progresser (+2,4 %), grâce à un prix au m² encore relativement bas (3 813 €/m²).
À Paris, la baisse est de 4,3 %, et huit arrondissements se trouvent désormais sous la barre des 10 000 €/m² (10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 18e, 19e et 20e), bien que le prix moyen reste élevé à 9 989 €/m².
Impact sur la fluidité du marché en Île-de-France
En Île-de-France, la baisse des prix est cependant plus nette (-5,2 %), sans pour autant avoir de réelles conséquences sur la fluidité du marché. En première couronne, les prix se maintiennent à un niveau élevé, ce qui freine les transactions.
Un allongement des délais de vente au niveau national
Un allongement des délais de vente au niveau national
Au niveau national, les délais de vente dans le marché de l’immobilier s’allongent, passant à 88 jours. Ce qui représente une augmentation de 8 jours par rapport à l’année précédente. Cette prolongation des délais reflète un changement de comportement des acheteurs, qui se montrent plus prudents et prennent davantage de temps pour comparer, évaluer leurs finances et s’assurer de la solidité de leur dossier de financement avant de s’engager.
Fluidité relative sur le marché immobilier parisien
Dans la capitale, la situation est légèrement différente. Puisque le délai de vente moyen s’éloigne des 80 jours pour atteindre 78 jours. Cela donne l’impression d’une plus grande fluidité sur le marché immobilier parisien.
Cependant, en Île-de-France, la situation est morose. Les délais de vente ont connu une augmentation significative, avec une hausse de 12 jours supplémentaires.
Cette situation s’explique en partie par le maintien de prix élevés en première couronne et une demande moins forte pour les maisons en seconde couronne.
Impact des territoires ruraux moins attractifs
Dans les régions, le délai de vente s’élève à 89 jours, ce qui représente un allongement de 9 jours. Bien que les temps de décision aient augmenté, ils restent cohérents avec les tendances historiques.
Pour autant, certains territoires ruraux sont moins attractifs. Ils sont souvent moins bien desservis par les transports et en déficit de services publics. Ainsi, ils contribuent largement à cette moindre fluidité sur le marché immobilier.
L’écart de prix se creuse, intensifiant les négociations
Dans le contexte actuel du marché de l’immobilier, l’écart entre le prix de mise en vente d’un bien et le prix final d’achat atteint désormais 5,28 % au niveau national. Cette marge de négociation souligne la pression croissante exercée par les acquéreurs sur les vendeurs. Au-delà des ajustements effectués lors de la mise en vente initiale, les propriétaires sont souvent contraints de consentir des efforts supplémentaires pour concrétiser la transaction.
Une négociation plus marquée en Île-de-France
En Île-de-France, la tendance à la négociation est encore plus prononcée, reflétant une attractivité post-Covid en baisse. Ainsi, cela se traduit par une demande moins nombreuse et plus exigeante.
De fait, l’écart entre le prix proposé et le prix final se rapproche de 5 % (4,80 %) en Île-de-France.
Des acquéreurs plus offensifs cherchant à maximiser leur pouvoir d’achat
Cette accélération des négociations illustre une tendance plus générale du marché immobilier. Elle met en évidence l’offensive des acquéreurs qui cherchent à récupérer une partie de leur pouvoir d’achat immobilier. Ils sont devenus plus avertis, en comparant attentivement les biens proposés sur le marché. De plus, ils maîtrisent leur enveloppe financière pour l’acquisition ainsi que pour les éventuels travaux de rénovation.
Cette dynamique souligne la nécessité pour les vendeurs de s’adapter à des acquéreurs plus exigeants et de bien évaluer leur prix de mise en vente initial. Les acheteurs, quant à eux, bénéficient d’une plus grande marge de manœuvre dans les négociations et peuvent tirer parti de cette situation pour réaliser des transactions plus avantageuses.
