Marché de l’immobilier ancien : une réussite malgré tout

Marché de l’immobilier ancien : une réussite malgré tout

Après plusieurs semaines d’arrêt de l’activité immobilière, le marché de l’immobilier ancien aurait dû enregistrer une baisse de -25% en 2020. Pourtant, le Réseau CENTURY 21 affiche un recul des ventes de -12,1%. Une performance comparée à d’autres secteurs économiques !

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Une relance entre les deux confinements pour le marché de l’immobilier ancien

Durant les mois qui ont suivi la période du premier confinement, un phénomène de “rattrapage” s’est produit. D’autant plus, pendant la période estivale, qui a connu un record en termes d’activité. Par la suite, lors du second confinement, le phénomène de retenu n’a pas été observé.

En effet, les Français ne l’ont pas vécu de la même manière, une majorité de la population continuait de travailler. Aussi, les ventes initiées avant fin octobre ont pu aboutir. De sorte que les compromis ont pu être signés réduisant l’engorgement.

Certes, la demande a été soutenue par des taux bas, elle est restée vigoureuse en 2020. Toutefois, on constate un écart important entre le segment des maisons et celui des appartements. En effet, sur l’année, le nombre de transactions n’a reculé que de -6,5% pour les maisons, contre -22,3% pour les appartements.

Une pression supplémentaire s’est ressenti entre l’offre et la demande, notamment au niveau des prix ! Ces tensions se traduisent alors par une progression des prix, plus forte pour les maisons (+4,1%) que pour les appartements (+1,2%).

Une hausse des prix au m2

Le prix moyen au m² atteint en 2020 un record historique. Comparé à l’an passé, il faut compter 2193€ le m² pour les maisons et 3682€ le m² pour les appartements.

Cette évolution des prix s’observe également dans le montant moyen d’une acquisition. Ils franchissent un nouveau palier : 248 437€ pour une maison et de 215 763€ pour un appartement. Certes, une hausse des prix pour le marché de l’immobilier ancien mais pour une plus grande superficie ! Sans doute, une des conséquences du confinement. Les Français achètent plus grand. En effet, la surface moyenne est de 116,9 m² pour une maison et 58,7 m² pour un appartement.

Cela est possible du fait des conditions d’emprunt plus que favorables. Notamment la durée des prêts, au plus haut, jusqu’à 21 ans. Un financement par emprunt qui représente désormais 80,5% de la somme globale investie.

marché de l'immobilier ancien
Source : Century21

 

Parmi les catégories d’âges ayant le plus investi, les plus de 60 ans arrivent en tête. Ils représentent 7,2%, à eux seuls soit 17,9% des transactions de l’année. Par ailleurs, on observe une diminution de l’investissement locatif au 1er semestre avec une correction au second semestre. Au global, le placement représente 29,4% des transactions réalisées. Ce niveau est sans précédent en France entière. En comparaison, il n’était que de 17,4% en 2017.

Le marché de l’immobilier ancien à Paris

C’est sans surprise, que l’on observe une hausse des prix à Paris, avec +5,3% en 2020. Le prix moyen au m² atteint 10 599€. Avec ce nouveau record, le plafond est-il atteint ? C’est bien ce que semble indiquer la tendance du dernier trimestre.

Car en raison des niveaux de prix très élevés, la reprise de l’activité n’a pas été aussi soutenue à Paris que sur le reste du territoire. Ainsi, sur l’année, le nombre de ventes chute de -35,4%. À noter, une partie des Parisiens, confinés à la campagne, ne sont retournés dans la Capitale que vers mi-juin retardant ainsi les projets immobiliers.

Le montant moyen d’une acquisition parisienne est désormais de 548 950€ pour une superficie moyenne de 53,1m² (+3,8m² en 2020). En effet, les Français doivent désormais s’adapter au télétravail. Pour un meilleur confort, le besoin de plus d’espace se fait ressentir. Alors comment financer son achat tout en obtenant plus de surfaces ? Les Parisiens doivent allonger la durée de leur crédit ! Il est de 21,6 années en moyenne.

En revanche, ces niveaux de prix excluent du marché de l’immobilier ancien les ménages les moins fortunés. La part des employés-ouvriers s’écroule (-16,3%). Les plus modestes sont contraints de s’éloigner des villes. Ils ne représentent plus que 4,1% des acquisitions en 2020.

Autre fait marquant en 2020, c’est le recul de l’investissement pour les résidences secondaires. La part des acquisitions pour ce marché ne représente que 3,7%. Cela s’explique par l’absence des étrangers. En revanche, l’investissement locatif a le vent en poupe (31,1% des acquisitions). Rappelons que dans la capitale, les achats immobiliers sont destinés à 60,8% aux résidences principales.

Le marché immobilier au cœur de l’Ile-de-France

La hausse des prix du marché de l’immobilier ancien est encore plus forte dans les départements franciliens : +6,2% pour les maisons et +8% pour les appartements. Le prix moyen au m² établit un nouveau record : 3249€ le m² pour une maison, 4357€ le m² pour un appartement.

Cependant, ce n’est pas sans conséquence sur l’activité qui recule plus fortement qu’à l’échelle nationale. En effet on observe un recul de -21,1% pour le segment des maisons et -25,6% pour celui des appartements. Ces prix élevés creusent encore les inégalités entre les ménages. Ce sont les cadres moyens, les cadres supérieurs et professions libérales qui sont les plus représentés, respectivement 38,2% et 15% des acquéreurs.

Pour les Parisiens qui choisissent de quitter Paris, les raisons sont diverses. Certains achètent une maison en première couronne pour profiter d’un jardin. D’autres profitent des prix plus abordables pour réaliser des investissements locatifs (23,9%).

À l’échelle départementale, la vente de maisons résiste mieux dans le Val-de-Marne (-11,9%) et le Val d’Oise (-12,1%).

Le cas des autres régions

Sur l’ensemble du territoire français, l’activité recule sauf pour deux régions en ce qui concerne la vente des maisons. Ainsi, on observe une augmentation des transactions pour le Grand Est (+2,6%) et la Normandie (+6%).

Sur tout le territoire, les prix augmentent avec cependant de grandes variations. De plus 0,7% pour les maisons en Auvergne-Rhône-Alpes, à plus 10% pour les maisons dans les Pays de la Loire ainsi qu’en Bretagne.

Il en est de même pour les appartements où des écarts de prix sont importants du nord au sud de la France. En effet, le montant moyen d’une acquisition est de 114 394€ dans les Hauts-de-France et de 237 719€ en PACA. Quant aux maisons, elles se vendent entre 146 691€ en Bourgogne-Franche-Comté et 471 324€ en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Contrairement aux mauvais pronostiqueurs, la Covid n’a pas effondré le marché de l’immobilier ancien. Il résiste, envers et contre tout. De cette crise sanitaire, on retire un enseignement : les Français s’ajustent, s’adaptent et rebondissent. La pierre reste une valeur refuge, une sécurité pour les familles, dans les périodes de crise.

Dans ce contexte, l’assouplissement des conditions d’octroi du crédit depuis mi-décembre est un signal positif pour les futurs acquéreurs. L’acquisition immobilière résonne comme un symbole de progrès pour les générations futures.


Étude réalisée le lundi 4 janvier 2021 par le réseau CENTURY21 société du groupe Nexity.


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