Manque de précisions dans le mandat du syndic pour agir en justice

Le mandat délivré au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’autoriser à agir en justice doit préciser suffisamment l’objet de l’action contentieuse à engager pour habiliter valablement le syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.

Un maire accorde un permis de construire autorisant la surélévation d’une maison individuelle qui, avant la scission intervenue quelques années plus tôt, constituait l’un des lots d’une copropriété voisine. Le syndic, agissant au nom du syndicat regroupant les copropriétaires restants, demande au tribunal administratif d’annuler, pour excès de pouvoir, ledit permis.

Cette demande est successivement rejetée par le tribunal administratif, puis par la cour administrative d’appel, jusqu’à ce que le Conseil d’État, statuant au contentieux, décide que le permis litigieux est « entaché d’une erreur manifeste d’appréciation quant à l’insertion du projet dans son environnement architectural ».

Par suite, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Versailles qui, cette fois, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en annulant le jugement accordant un permis de construire (CAA Versailles, 1er mars 2018, n° 16VE00266). Mais les pétitionnaires et la commune forment à leur tour un pourvoi en cassation.

Le Conseil d’État rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice.

Et de poursuivre, en soulignant qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi : « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (…). Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Il résulte de ces dispositions que dans les cas où une autorisation pour agir en justice est requise, le syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires est tenu de disposer, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une autorisation formelle de l’assemblée générale.

En revanche, dès lors que le syndic dispose d’une telle autorisation pour engager une procédure contentieuse, ces dispositions n’exigent pas qu’il sollicite une nouvelle autorisation pour interjeter appel et, le cas échéant, se pourvoir en cassation.

Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par une délibération du 14 juin 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice « dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ».

En jugeant que ce seul mandat, qui se bornait à désigner l’auteur d’une possible demande de permis de construire à venir, pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet du recours contentieux autorisé et habilitait ainsi le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire, sans qu’il soit besoin d’une délibération ultérieure régularisant l’action en justice engagée, la cour administrative d’appel de Versailles a commis une erreur de droit.

Cassation partielle
Demandeur(s) : SCI GRM , société civile immobilière
Défendeur(s) : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Eden II, représenté par son syndic, la société Foncia Alpes (Foncia Ami), société par actions simplifiée ; et autre.

Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jariel, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Ohl et Vexliard – Me Balat – SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

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