Mandat de syndic : pas de substitution sans vote de l’assemblée générale

Mandat de syndic : pas de substitution sans vote de l’assemblée générale

La loi du 10 juillet 1965 exclut toute substitution du syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, une société titulaire d’un mandat de syndic par le moyen d’une opération de fusion-absorption ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic.

Absence de mandat de syndic en raison d’une fusion-absorption

Dans cette affaire, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic. Il veut faire constater l’absence de mandat de syndic du fait de l’absorption du syndic par une société tierce. Aussi, il souhaite annuler l’assemblée générale convoquée par ce syndic.

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Dans un premier temps, la cour d’appel rejette ses demandes. Certes, le syndic a changé de forme juridique à la suite de la fusion absorption. Pour autant, il n’a jamais cessé de représenter le syndicat des copropriétaires. De plus, il a conservé la même dénomination et le même siège social.

Mandat de syndic : pas de substitution

Toutefois, aux vues des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, cet arrêt est cassé. En effet, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Celles concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics ne s’adoptent qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par conséquent, le syndic ne peut se faire substituer. Seule l’assemblée générale peut autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

Substitution de la personnalité morale par la société absorbante

En premier lieu, l’arrêt constate la validité du mandat de syndic. Aussi, il rejette la demande en annulation de cette assemblée générale. En effet, la cour retient, en l’espèce, que la société titulaire du mandat de syndic avait conservé le même nom et le même siège social. De fait, si le syndic a changé de forme juridique par l’opération de fusion absorption, il n’a jamais cessé de représenter le syndicat.

Il n’en demeurait pas moins que le syndic en place avait fusionné avec une autre société. Celle-ci, l’avait absorbé en lui transmettant la totalité de son patrimoine. À cet effet, le caractère personnel du mandat de syndic interdit qu’il soit transmis sans l’accord du syndicat des copropriétaires. De sorte que la société titulaire du mandat détient une entité juridique nouvelle. Cette dernière résultant de l’opération de fusion-absorption par une société tierce.

En conséquence, si une personne morale a été désignée en qualité de syndic, sa dissolution entraîne la fin de sa mission. Aussi, l’interdiction pour le syndic de se faire substituer conduit à exiger une décision préalable sur la désignation d’un nouveau syndic en cas de fusion-absorption. D’ailleurs, c’est ce que rappelle la Cour de cassation de façon constante.

En conséquence, il convient, au préalable, que le syndicat des copropriétaires désigne la nouvelle entité, ou tout autre personne, comme nouveau syndic de la copropriété. À défaut, la copropriété se trouverait dépourvue de syndic. De sorte que toutes les décisions que pourrait prendre cette nouvelle personne morale seraient entachées de nullité. Un vote du syndicat des copropriétaires était donc indispensable pour que cette nouvelle entité puisse conserver son mandat de syndic.


Référence Légifrance

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 janvier 2021, 19-22.714 19-22.720, Inédit

Cour de cassation – Chambre civile 3

  • N° de pourvoi : 19-22.714, 19-22.720
  • ECLI:FR:CCASS:2021:C300119
  • Non publié au bulletin, Cassation

Audience publique du jeudi 28 janvier 2021
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris, du 05 juin 2019
Président :M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Foussard et Froger, SCP Thouin-Palat et Boucard


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