Logement des ménages modestes : développer le parc social et l’accession aidée

Logement des ménages modestes
Les barèmes d’éligibilité au logement social selon le revenu des ménages .

En Île-de-France, bien que 45% des ménages sont des locataires éligibles au parc social, la moitié est pourtant logés dans le parc privé au prix de taux d’effort élevés. Un constat de l’IAU qui plaide pour la poursuite du développement du parc social, mais aussi de l’accession aidée.

 

45% des ménages franciliens sont des locataires éligibles au logement social

 

Selon la dernière enquête nationale Logement de l’Insee, l’application des plafonds de ressources en vigueur au 1er janvier 2017 montre que 80% des ménages franciliens sont éligibles à un logement social classique (PLAI, Plus) ou intermédiaire (PLS, PLI). Les 20% restants qui disposent de «hauts revenus », sont ainsi écartés du dispositif du logement social ainsi que les 35% propriétaires ou logés gratuitement.

Parmi ces locataires, 34,5% ont des revenus modestes et sans aides publiques, ces ménages auraient des difficultés pour se loger correctement.

Par ailleurs, on dénombre 1.244.000 logements locatifs sociaux dans la région-capitale, soit un quart du parc francilien.

 

764.000 ménages modestes sont logés dans le parc locatif privé francilien

 

Il s’agit surtout de ménages d’une ou deux personnes (72%), plutôt jeunes: 55% ont moins de 40 ans. Leurs ressources s’élèvent en moyenne à 1969 €/mois, soit moitié moins que le revenu moyen francilien. Leur quittance est de 750€/mois: 581€ pour le loyer, aides au logement déduites, et 169€ pour les charges globales.

Ils consacrent donc en moyenne 38,6% de leurs revenus à la dépense logement contre un taux d’effort de 26,5% pour les ménages modestes logés dans le parc social.

 

5 dispositifs pour rendre les logements du parc privé abordables

 

Ce parc devient en effet hors de prix pour de nombreux ménages franciliens dès que la surface augmente. Or il joue un rôle central dans le déroulement des parcours résidentiels, notamment pour les jeunes ménages ou ceux en phase de transition.

Des dispositifs visent à réduire le loyer demandé par les propriétaires, en contrepartie d’une réduction d’impôt sur leurs revenus, d’une garantie de paiement des loyers, ou encore de subventions pour la réalisation de travaux d’amélioration. Comme dans le parc social, les occupants de ces logements doivent respecter des plafonds de ressources pour pouvoir y accéder.

À ce jour, les cinq principaux dispositifs sont :

  • l’investissement locatif (dit aussi « Pinel » depuis 2016),
  • les logements conventionnés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
  • les logements locatifs intermédiaires lancés en 2014 et destinés aux zones tendues,
  • les logements en intermédiation locative (Louez Solidaire à Paris, Solibail dans le reste de la région) afin de mobiliser les logements vacants,
  • le bail à réhabilitation institué par la loi Besson de 1990, visant à mettre en œuvre le droit au logement.

Au total, ces cinq dispositifs, essentiellement à loyers intermédiaires constituent seulement 11% des effectifs du parc locatif privé.

 

Cette faiblesse des effectifs s’explique par la limitation dans le temps des conventions et des contrats. En effet, dans la majorité des cas, les propriétaires bailleurs quittent ces dispositifs au terme de la période d’engagement pour relouer aux conditions du marché, à un prix plus élevé. Ces sorties permanentes rendent ainsi délicat le dénombrement des logements, mais aussi la constitution pérenne d’un parc locatif privé abordable.

L’offre privée à «loyer contenu» est donc très marginale et ne représente que 1,7% du parc locatif privé, montrant ainsi les limites de la mobilisation de ce parc pour développer une offre abordable et pérenne à destination des ménages franciliens modestes et à revenus moyens.

Ce constat invite à renouveler les solutions pour dérouler les parcours résidentiels en dehors du parc social, notamment en devenant propriétaires. Ce qui, par conséquent, relance la question du développement de l’accession aidée : prêt à taux zéro (PTZ), accession sociale sécurisée des bailleurs sociaux, offices fonciers solidaires, etc.