Litiges entre copropriétaires : peut-on les gérer par la médiation ?

Litiges entre copropriétaires : peut-on les gérer par la médiation ?

La vie en copropriété est source de conflits et de litiges. Son fonctionnement soumis à des textes de lois n’empêche pas les mésententes et le non-respect des règles. Aussi, les litiges peuvent concerner le syndicat des copropriétaires comme le syndic. Dans la plupart des cas, ces litiges entre copropriétaires peuvent se résoudre à l’amiable ou par l’intervention d’un médiateur. Mais parfois, le recours à la justice reste la seule issue…

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Les différents cas de litiges entre copropriétaires

Il est avant tout important de savoir catégoriser les litiges, afin de mieux les gérer. Voici un classement des conflits en copropriété selon leur degré de complexité :

  • Les troubles de voisinage. Les nuisances sonores (musique, travaux, etc.) peuvent perturber la tranquillité du voisinage et ainsi déclencher des mésententes entre les résidents de la copropriété ou des alentours.
  • Les usages abusifs. Certains occupants vont déranger la vie paisible de leurs voisins par leurs comportements ou par la transgression des règles de vie commune. C’est le cas de l’étendage de linge à sécher sur le balcon ou le changement du revêtement au sol de son appartement sans autorisation.
  • Les usages non autorisés des parties communes. Cela concerne le dépôt d’objets encombrants dans un couloir, ou l’organisation d’une fête privée dans un espace commun. Toujours sans l’approbation des autres copropriétaires.
  • Les charges impayées. Un copropriétaire peut avoir des difficultés financières. Dans ce cas, les autres copropriétaires doivent combler les retards de paiement du copropriétaire défaillant. Cela peut poser encore plus de problèmes s’il est de mauvaise foi.
  • Les litiges relatifs aux travaux. Les copropriétaires peuvent remarquer des malfaçons sur des travaux confiés à un prestataire extérieur. Le syndicat peut alors se retourner contre l’artisan ou l’entreprise.

Certains conflits d’intérêts en copropriété ne peuvent être résolus qu’avec l’aide du syndicat de copropriété. Il peut s’agir d’une malversation financière, d’une erreur administrative de la part du syndic ou encore d’une mésentente entre le syndic et les copropriétaires. Selon la gravité du litige, il est possible d’engager la responsabilité civile ou pénale.

Régler les litiges entre copropriétaires grâce à la médiation

En premier lieu, la médiation s’avère la meilleure solution. Mais pour cela, on doit convaincre les copropriétaires. Ce sera le cas, s’ils estiment que l’on peut encore résoudre le conflit à l’amiable et qu’il est préférable d’éviter le recours à la justice. Certes, une poursuite en justice peut s’avérer coûteuse, longue, risquée. Elle peut même parfois avoir l’effet inverse et aggraver le conflit !

Litiges entre copropriétaires - médiation

 

En effet, la médiation est avant tout une démarche volontaire entre les deux parties adverses. Le but est d’atteindre une solution d’entente, d’obtenir un compromis grâce à l’aide de la présence d’un tiers neutre : le médiateur.

À cet effet, on distingue deux méthodes de médiation, à savoir :

  • La médiation judiciaire. Elle est adoptée à la demande du juge ou de l’une des parties en conflit pendant un procès ;
  • la médiation conventionnelle qui se déroule avant ou hors procès.

Un renforcement par la loi de programmation justice

Notons que la mise en œuvre du règlement amiable des litiges existe depuis 1995. D’ailleurs, le ministère de la Justice incite à l’adoption de ce moyen pour régler les problèmes en copropriété. C’est pourquoi, la loi de programmation et de réforme pour la justice (LPJ) du 23 mars 2019 vient renforcer ce recours aux modes amiables.

Aussi, cette loi rend obligatoire la tentative de conciliation pour certains conflits. Elle est demandée avant de saisir le juge et peut prendre la forme d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Notons que pour cette dernière, seuls les avocats peuvent la réaliser. C’est notamment le cas, lorsque le litige porte sur une demande en paiement d’un montant de moins de 5 000 euros ou concerne un conflit de voisinage.

Cette obligation ne s’applique pas lorsque le litige est d’une très grande urgence ou si les justiciables ne parviennent pas à obtenir un premier rendez-vous avec un conciliateur dans un délai compatible avec leur litige.

Le rôle du médiateur dans les litiges entre copropriétaires

Le médiateur doit conserver son impartialité pour temporiser le dialogue lors du règlement amiable d’un affrontement en copropriété. Dans une procédure de médiation judiciaire ou conventionnelle, il a pour rôle d’arriver à un accord ou un bon compromis. Certes, la décision qui sera prise ne doit léser personne.

Alors comment trouver un bon médiateur ? Le syndic peut s’adresser à un avocat qui se chargera de vous indiquer une personne ou une association spécialisée en médiation. En effet, il existe de nombreuses associations spécialisées dans les litiges de copropriété. Par ailleurs, le ministère de la Justice souhaite instaurer une certification. En effet, il semble nécessaire d’encadrer le développement des services en ligne de conciliation, de médiation et d’arbitrage. Les sites Internet pourront alors arborer un logo qui garantit le respect en tout point des obligations définies par loi.

Le rôle du syndic dans l’accord à l’amiable

Rappelons que l’assemblée générale (AG) désigne le syndic comme étant le mandataire du syndicat des copropriétaires. Ce syndic a pour fonction de gérer la copropriété et d’assurer son administration comme son entretien. En cas de litiges entre copropriétaires, il joue le rôle de premier médiateur. De par ses compétences, il est en mesure de réguler la situation, d’atténuer le conflit voire de trouver la solution la mieux adaptée.

Si la situation ne s’arrange pas après son intervention, le syndic se chargera du rappel à l’ordre des parties défaillantes. Car sa mission est de faire respecter le règlement de copropriété et de rappeler à l’ordre le locataire ou le copropriétaire en tort. Le plus souvent, il enverra une lettre de mise en demeure aux personnes concernées qui auront 30 jours pour résoudre le problème. Si les parties en conflit n’ont pas trouvé elles-mêmes une résolution commune, le syndic peut proposer une procédure de médiation. Si aucune solution n’est encore trouvée à ce stade, il peut faire passer l’affaire en justice.

La convocation en AG et le respect des règles

De son côté, le syndic doit respecter ses engagements, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Il peut tout à fait commettre des fautes dans l’exercice de ses fonctions. Il est de son devoir de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, les règles de copropriété prévoient une réunion de l’AG obligatoire une fois par an. Aussi, figurent parmi les fautes les plus courantes commises par les syndics :

  • le fait de ne pas convoquer l’AG ;
  • la convocation de l’AG non conforme aux procédures ;
  • la négligence des demandes de réunion extraordinaire de l’AG ;
  • le fait de ne pas respecter le délai d’envoi du procès-verbal de l’AG (2 mois après la réunion au plus tard).
  • Le fait de commettre de lourdes erreurs administratives et comptables…

Le syndic a quelques obligations, notamment le respect des décisions de l’AG. Il ne peut pas agir sans l’autorisation de l’AG et faire réaliser des travaux dans l’immeuble, sauf en cas de besoin de réparation d’urgence.

Litiges entre copropriétaires : l’action en justice, dernier recours

Si le litige persiste malgré la procédure de médiation, il est toujours possible de mener une action en justice. L’un des copropriétaires peut notamment agir seul en justice. Pour ce faire, il doit en avertir le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’est pas obligé de demander l’approbation du syndic ni celle de l’AG.

Certains cas de litiges nécessitent cependant l’action en justice du syndic lui-même, après avoir obtenu l’autorisation de l’AG. Il peut s’agir par exemple d’un problème de paiement des charges communes par l’un des copropriétaires. L’action collective menée par plusieurs copropriétaires, est souvent requise lorsque les nuisances proviennent d’un immeuble voisin ou l’ordre de désordres affectant le bâti. C’est aussi le cas pour les travaux non autorisés ou des litiges avec un membre du personnel de la copropriété.

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate le syndic pour qu’il agisse dans l’intérêt collectif. Par la suite, la saisie en justice devra faire l’objet d’un vote à la majorité des voix lors de l’Assemblée Générale.

Quelle est la juridiction compétente ?

En ce qui concerne la juridiction à saisir, cela dépend de la nature du conflit. Par principe, la juridiction compétente est toujours celle du lieu de situation de l’immeuble. Ensuite, en fonction de la nature de l’affaire et de son importance, vous ne vous adresserez pas au même tribunal.

Le Tribunal de Grande instance (TGI) est compétent pour la plupart des différends portant sur la copropriété excédant 10 000 €. L’assistance d’un avocat y est obligatoire. Le Tribunal d’instance (TI) intervient pour juger les litiges dans lesquels les sommes en jeu sont comprises entre 4 001 et 10 000 €. C’est aussi vers lui que vous devrez vous tourner si vous êtes confrontés à des troubles de voisinage. Enfin, concernant les litiges avec un employé de l’immeuble, ils seront gérés par le Conseil des prud’hommes.

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