Présence de mérule : Faut-il compléter l’information du futur acquéreur ?

Présence de mérule : Faut-il compléter l’information du futur acquéreur ?

En matière de présence de mérule, la loi ALUR impose plusieurs niveaux d’obligations. En effet, le vendeur d’un bien immobilier doit informer l’acquéreur sur la présence de ce risque. Mais, les déclarations ne sont pas toujours effectives alors que les conséquences sont lourdes. Alors ne faut-il pas renforcer l’identification et l’information de la présence de mérule ?

L’information sur la présence de mérule est-elle suffisante ?

Le député Bruno Questel attire l’attention du gouvernement sur la législation relative à la présence de mérule dans les logements. En effet, seule la loi ALUR détermine un cadre légal axé autour de la prévention et de l’information. Pour le neuf, il n’existe que des principes pour aider à renforcer la santé du logement du bâtiment.

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Dans l’ancien, la loi ALUR impose trois niveaux d’obligations, prévus dans les articles L. 133-7 à -9 du code de l’habitat et de la construction :

  • une déclaration en mairie par l’occupant ;
  • ou à défaut par le propriétaire, lorsqu’est constatée la présence du champignon ;
  • une délimitation de zones infestées par arrêté préfectoral en cas d’identification des foyers.

Le cas échéant, le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur sur la présence de ce risque dans une telle zone.

Toutefois, la déclaration en mairie n’est pas toujours effective. Il en est de même pour l’identification des zones infestées. Alors que la découverte de mérule par des acheteurs d’un bien infesté peut être lourde de conséquences. Si l’on considère les déconvenues financières ou les travaux imprévus reportant la possibilité d’occuper le bien nouvellement acquis.

Aussi, Bruno Questel propose d’utiliser un formulaire ad hoc pour attester de la réalisation du diagnostic mérule et champignons lignivores. L’acquéreur a besoin de savoir si le diagnostic a bien été effectué, ou non. Ce qui pourrait éviter de nombreuses déconvenues.

Par conséquent, cette réglementation semble insuffisante au regard des inconvénients de la présence de mérule. C’est pourquoi il souhaite compléter la récente législation en matière d’identification et d’information de la présence de mérule dans un bien immobilier en vente.

Un système de vigilance depuis la loi ALUR

La loi ALUR a conduit à la mise en place d’un système de vigilance. En effet, l’occupant d’un immeuble, ou à défaut son propriétaire, a l’obligation de déclarer en mairie la présence de mérule dès qu’il en a connaissance (article L. 133-7 du CCH).

Présence de mérule

 

Les communes ont ensuite la responsabilité de prévenir les services préfectoraux. Ceux-ci ont la possibilité de prendre un arrêté délimitant les zones à risque d’infestation (article L. 133-8). Lors de la mise en vente d’un bien immobilier situé dans l’une de ces zones, le vendeur informe l’acquéreur de l’existence d’un risque (article L. 133-9).

En dehors des territoires désignés par arrêté préfectoral, l’information sur la mérule n’est pas obligatoire dans le dossier de diagnostic technique.

Toutefois, l’agent immobilier, le diagnostiqueur ou le notaire peuvent apporter cette information sur les différents risques liés au bâti. Chacun intervenant dans le cadre de leurs compétences respectives.

Faut-il ajouter un diagnostic obligatoire pour tous les vendeurs ?

Selon le ministère concerné, il n’apparaît donc pas opportun d’ajouter un nouveau diagnostic au dossier de diagnostic technique. Tout d’abord, cette mesure nécessiterait de cibler en priorité les territoires dans lesquels la mérule a été détectée. Cette obligation serait alors superflue dans de nombreux territoires dépourvus de mérule.

Le dispositif de remontée d’information actuelle n’impose d’obligation sur tous les vendeurs. Par ailleurs, on peut révéler la présence de mérule lors d’un examen visuel par un particulier ou un professionnel. Elle peut aussi faire l’objet d’une recherche lors de la réalisation d’autres diagnostics dans le cadre du dossier de diagnostic technique.

En effet, une recherche complète conduirait à dégrader le bien lors de sondages destructifs. Le diagnostiqueur n’a pas cette compétence. Quand bien même, ces travaux auraient un coût très important pesant sur les ventes.

D’ores-et-déjà, le diagnostiqueur réalise un état relatif à la présence de termites. À cette occasion, il a le devoir de signaler toute autre trace visible, dont la mérule. Aussi, lors d’une transaction immobilière, ces différents intermédiaires professionnels répondent à un devoir d’information et de conseil. Notamment s’ils ont connaissance de la situation du bien vis-à-vis de la mérule.

La responsabilité des agents immobiliers en présence de mérule

Un agent immobilier doit délivrer loyalement toutes les informations en sa possession qui seraient de nature à influencer la décision de l’acquéreur. Il doit signaler toute difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire, et ce, de manière officielle. Il doit également annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente. Toutefois, l’agent immobilier ne replace pas l’expert du bâtiment ou le diagnostiqueur immobilier.

La jurisprudence actuelle reconnaît la responsabilité des intermédiaires professionnels en cas de manquement à leurs obligations. Il n’apparaît pas pertinent d’imposer un formulaire sur l’information mérule, car il n’apporterait pas de garantie supplémentaire.

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Un système de vigilance et un guide

Des informations sont disponibles sur les sites internet des préfectures et des ministères en charge de la construction et de l’environnement. Vous pouvez y trouver le guide « Prévention et lutte contre les mérules dans l’habitat – recommandations pour une réhabilitation durable ».

Un dispositif de remontée d’information existe donc bien aujourd’hui pour la mérule et il n’apparait pas opportun de réglementer davantage à ce stade. Étant entendu que la cartographie des risques ainsi constituée s’affine sur le territoire grâce au système de vigilance mis en place.

> Question N° 23890 de M. Bruno Questel (La République en Marche – Eure ) publiée au JO le 22 octobre 2019 – page : 9362.

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