Selon la dernière analyse du réseau CENTURY 21, Il est indispensable de sortir du prisme parisien pour mesurer la sagesse dont fait preuve le marché locatif dans la fixation de ses prix. Partout, le phénomène de modération des loyers s’observe.
France entière, lorsqu’on observe les loyers sur 10 ans, il est frappant de constater qu’ils subissent un recul de -0,2%, quand l’inflation a progressé de 12,8% sur la même période. Nul encadrement n’est nécessaire : en 10 ans, en euros constants tenant compte de l’inflation, les niveaux de loyers ont reculé de 13% !
Les studios, 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces, qui représentent ensemble plus de 90% des locations réalisées par le réseau CENTURY 21, ont vu leurs loyers moyens diminuer respectivement de -1,2%, -0,7%, -0,3% et -1,5% cette année. Seuls les appartements de 5 pièces et plus ainsi que les maisons échappent à cette tendance baissière, mais ils représentent moins de 10% des locations réalisées en France (9,4%).
« Partout, ce phénomène de modération des loyers s’observe. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement. Le placement locatif est un placement à long terme ; la récurrence des revenus est essentielle pour son financement », souligne Laurent Vimont, Président de Century 21.
En revanche, à Paris, si l’encadrement des loyers a eu un effet modérateur sur les 2 pièces (-1,1%), il a également eu pour conséquence d’inciter les propriétaires bailleurs à appliquer des hausses de loyers notamment pour les grandes surfaces lorsque celles-ci étaient sous-évaluées au regard du dispositif. Cela s’est traduit par exemple par une augmentation de 6% des loyers des 4 pièces.
La mobilité résidentielle des locataires a progressé pour s’établir à 30% en 2015 (contre 27% en 2014). Une des explications tient à un marché immobilier favorable à l’acquisition. Encouragés par des taux d’intérêt historiquement bas et des prix orientés à la baisse depuis 2012, de nombreux locataires ont pu enfin concrétiser leur projet d’achat.
« Paris fait toutefois exception à la règle avec un taux de mobilité de 18% seulement. Les freins à la mobilité sont principalement de deux ordres. Le prix moyen d’une transaction parisienne en hausse de 3,9% en 2015, n’encourage pas la primo accession. La baisse de l’investissement locatif (de -4,8% dans la Capitale), conjuguée à de nombreux changements de destination des biens loués en réponse à l’encadrement des loyers (bien retiré du marché pour être vendu ou mis en location touristique) ont dégradé l’offre de biens disponibles sur le marché, amenant les locataires à renoncer à déménager », explique Laurent Vimont.
Par ailleurs, la réduction du délai de préavis à un mois n’a eu aucun effet positif sur les locataires parisiens selon le réseau Century 21.
A noter, l’initiative de la Mairie de Paris pour renforcer le parc locatif privé, qui a mis en place en urgence le dispositif « MULTILOC ». Il s’agit d’inciter financièrement les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché.
A signaler également, depuis 4 ans, la part des plus de 60 ans ne cesse de progresser. Ils représentent désormais près de 10% des nouveaux locataires, tandis que la proportion des 50-60 ans augmente également de 7,7% cette année, et est à l’origine de 8,4% des locations réalisées. Les seniors sont évidemment loin de détrôner les moins de 30 ans qui représentent toujours près d’une location sur deux (48,6% des locations réalisées en 2015).
« A opposer schématiquement propriétaires-bailleurs et locataires, on oublie que l’un a besoin de l’autre et réciproquement. Et que le danger, dans les prochaines années, réside davantage dans l’étiolement du nombre de propriétaires-bailleurs sur le marché que dans la pression abusive des loyers supportée par les locataires. Car l’équation est simple : sans propriétaire bailleur et investisseurs, plus de locations sur le marché donc plus de logements privés disponibles pour les locataires », conclut Laurent Vimont.
Source : www.century21.fr
